Глава XII. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов - зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п. и нематериальные активы - права, требования, долги, коммерческие обозначения, товарные знаки и др. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). В комментируемой статье подчеркивается, что ипотека распространяется на все входящее в его состав имущество.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".

Не существует также и легального определения здания или сооружения. Можно вполне согласиться с высказанным В.В. Витрянским мнением о том, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий*(3) Определение здания можно найти в п. 4.4 раздела 4 Приложения А к СНиП 10-01-94*(4), согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно.*(5)

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Здание (сооружение) понимается как любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Хотя действующее законодательство РФ установило отдельный правовой режим для земельных участков и расположенной на нем недвижимости, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Очевидно, таким образом, законодатель стремится постепенно привести правовую систему России к характерному для правопорядков других стран принципу суперфиция, согласно которому все, что находится на земельном участке, принадлежит собственнику этого земельного участка.

Законодатель особо подчеркивает, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу так называемых ограниченных вещных прав. Поскольку речь идет о земельных участках, то правовой режим таких участков регулируется как нормами ГК РФ, так и ЗК РФ.

В ряде случаев в залог передается не все здание или сооружение, а его часть, которое называется нежилым помещением. Следует отметить, что само название главы XIII было изменено и в названии появились нежилые помещения. Тем самым законодатель закрепил понятие, которое ранее существовало только на практике. В таких случаях должно быть зарегистрировано право собственности залогодателя на помещения, передаваемые в ипотеку, как на самостоятельный объект недвижимости". Последнее требование отражено в п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, согласно которому предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не на часть площади такого помещения.

Субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельным участком могут быть как юридические лица (независимо от формы собственности), так и физические лица. Согласно п. 2 ст. 20 ЗК в настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. А п. 3 указанной статьи ЗК установил, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Возможности по распоряжению таким земельным участком ограничены. Владелец имеет право только передавать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование и только с согласия собственника. Однако если на таком участке есть здание или сооружение, принадлежащее владельцу участка на праве собственности, то, произведя отчуждение такого здания или сооружения, осуществляется передача приобретателю и принадлежащего ему права пользования этим земельным участком. Таким образом, можно говорить о том, что субъект права постоянного бессрочного пользования, совершая сделки по распоряжению недвижимостью, может в определенной степени распоряжаться и земельным участком.

В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

В комментируемой статье говорится об особом правовом режиме, установленном для здания или сооружения и земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом.

В данном случае возникает ипотека в силу закона на указанные объекты. При этом ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение. Однако эта норма носит диспозитивный характер и федеральным законом или договором может быть предусмотрено иное.

В качестве залогодержателя по данному договору выступает банк или кредитная организация, предоставившие кредит на цели, указанные в комментируемой статье либо юридическое лицо, предоставившее целевой заем.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1. Предприятие является особой разновидностью недвижимых вещей и в связи с этим в п. 1 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Несоблюдение этого правила ведет к недействительности ипотеки.

2. В пункте 2 комментируемой статьи перечисляется состав предприятия как имущественного комплекса по существу повторяя ст. 132 ГК. Из смысла комментируемого пункта вытекает, что в договоре может быть предусмотрено, что в залог может быть передано не все предприятие в целом, а совокупность отдельных видов имущества, входящих в состав предприятия.

Понятие исключительных прав дано в ст. 1229 ГК, согласно которой гражданин или юридическое лицо, обладающие исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (правообладатель), вправе использовать такой результат или такое средство по своему усмотрению любым не противоречащим закону способом. Правообладатель может распоряжаться исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (статья 1233), если ГК не предусмотрено иное.

Правообладатель может по своему усмотрению разрешать или запрещать другим лицам использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации. Отсутствие запрета не считается согласием (разрешением).

Другие лица не могут использовать соответствующие результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации без согласия правообладателя, за исключением случаев, предусмотренных ГК. Использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации (в том числе их использование способами, предусмотренными настоящим Кодексом), если такое использование осуществляется без согласия правообладателя, является незаконным и влечет ответственность, установленную ГК, другими законами, за исключением случаев, когда использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации лицами иными, чем правообладатель, без его согласия допускается ГК.

Исключительные права носят срочный характер. После истечения срока охраняемый результат интеллектуальной деятельности переходит в сферу общественного достояния.

3. Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации, под которой понимается проверка наличия и состояния материальных ценностей, входящих в состав данного предприятия. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 июня 1995 г. N 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору.

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1. Наличие правила о минимальной сумме обязательства, обеспечиваемого ипотекой предприятия, обусловлено социальной важностью предприятия как объекта недвижимости с тем, чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.

2. Что касается минимального срока, на который предприятие передается в ипотеку, то наличие указанной нормы направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита (как было отмечено выше), предоставляемого под ипотеку предприятия.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1. При ипотеке предприятия, залогодержателю предоставляется дополнительные основания для обращения в суд с требованием о досрочном выполнении основного обязательства. Так, залогодержатель вправе обратиться в суд с вышеупомянутым требованием в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества или в случае неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия. Также эти основания дают право залогодержателю потребовать введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, залогодателю предоставлены более широкие права по распоряжению заложенным имуществом по сравнению с теми случаями, когда предметом ипотеки является любое иное имущество. В период действия ипотеки предприятия залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, при условии, что это не влечет уменьшение общей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора. Например, оборудование может быть заменено на новое, (что повлечет повышение стоимости предприятия), либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть по общему правилу заложена или отчуждена. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено договором.

2. Спецификой залога предприятия как имущественного комплекса является то, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая "балансовая стоимость", которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому залогодержатель напрямую заинтересован в контроле за предпринимательской деятельностью залогодателя в целях недопущения ухудшения его финансового положения. Если в результате такого контроля залогодержатель обнаружит, что залогодатель неэффективно использует заложенное предприятие и не обеспечивает его сохранности, то первый может обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Ипотечный контроль содержит ряд мер, перечисленных в комментируемом пункте.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. В пункте 1 комментируемой статьи допущена ошибка. Правильно было бы указать не "залогодателем", а "должником", поскольку в силу ст. 1 комментируемого закона залогодателем по обязательству, обеспеченному ипотекой, может быть как сам должник, так и третье лицо.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора на торгах (ст. 447 ГК). Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Предметом торгов могут быть вещи или права. Договор на торгах может заключаться как по воле сторон, так и в случаях, прямо указанных в законе. На торгах, в частности, реализуется заложенное имущество только по решению суда в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия.

Продажа на публичных торгах является особым способом отчуждения имущества, который характеризуется, прежде всего, тем, что полномочия по распоряжению имуществом осуществляются не собственником, а лицом, уполномоченным на это законом. Как правило, публичная продажа осуществляется для реализации имущества должника, на которое обращено взыскание на основании решения суда.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 63 Закона об исполнительном производстве).

В пункте 2 комментируемой статьи определяется момент правопреемства нового собственника предприятия, приобретенного на публичных торгах. Таким моментом является дата государственной регистрации права собственности на предприятие, а не дата публичных торгов.

Дата добавления: 2015-09-06