Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Комментируемый закон ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг - закладную. Закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств. Статья 143 ГК РФ не называет такой разновидности ценных бумаг, как закладная, однако указанный в ней перечень не является исчерпывающим.

Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого обычно выступает банк)испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он может продать закладную другому лицу. Продавая закладные другим участникам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные ресурсы для выдачи новых ресурсов (такая операция называется рефинансирование). Проводится подобная операция без согласия заемщика и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с необеспеченным кредитором, который, как правило, не может получить исполнение до срока. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т.е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу приобретателей.

Закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества.

Возможно ли составление закладной и проведение регистрации прав на ее основе без оформления договора? Да, но только в одном случае: если ипотека возникла не из договора, а из закона. Так, в п. 1 ст. 587 ГК РФ определено возникновение законного залога недвижимого имущества, переданного под ренту. В случае установления законного залога оформления договора об ипотеке не требуется, но может быть выдана закладная.

Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и сертификата - документального заменителя. Это всегда должна быть объективно выраженная ценная бумага. Закон об ипотеке также не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица.

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.

Помимо закладной ипотека дает возможность выпускать и другие ценные бумаги. Закон об ипотечных ценных бумагах ввел возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно много ипотечных кредитов (закладных). Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое ипотечное покрытие, которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании).

В связи с этим большое практическое значение приобретает следующая проблема: если закладная составлена на основании договора об ипотеке, обеспечивающего исполнение кредитного договора, то Центральный банк РФ может потребовать, чтобы операции купли-продажи подобных закладных осуществлялись исключительно между кредитными организациями, имеющими соответствующую лицензию. Несмотря на то, что правовая обоснованность такой позиции сомнительна, уже существуют реальные прецеденты, когда ЦБ РФ трактовал сделки купли-продажи закладных именно таким образом. Поэтому инвесторы, не являющиеся кредитными организациями, несут серьезные риски при операциях с закладными.

Закладная удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Это логично и удобно для практического использования в силу того, что судьба залогового правоотношения неразрывно связана с обеспечиваемым залогом обязательством. Ведь согласно Гражданскому кодексу, уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспечиваемому залогом. Таким образом, законодатель, допуская несовпадения в одном лице должника и залогодателя, категорически отрицает возможность несовпадения личностей кредитора и залогодержателя. Поэтому-то и целесообразно, чтобы все права, возникшие у лица, выступающего в качестве кредитора и залогодержателя, удостоверялись одним документом - закладной.

2. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что закладная является именной ценной бумагой (имя владельца указана на самой бумаге) и перечисляются права, удостоверяемые ею.

3. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, то обязанными по закладной являются оба этих лица.

4. В п. 4 комментируемой статьи перечислены случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Приведенный перечень является исчерпывающим. Соответственно в договор об ипотеке в таких случаях нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, то это условие будет признано недействительным.

5. В п. 5 комментируемой статьи установлены правила, регулирующие порядок составления и оборота закладной. В ней делаются отсылки к ст.ст. 48 и 49 комментируемого закона (см. комментарий к ним) Так, закладная составляется и соответственно подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, то закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. После государственной регистрации ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию. Под последним понимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные подразделения.

Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, то залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

6. В п. 6 комментируемой статьи говорится о праве должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной изменить ранее установленные условия закладной. Для этого они должны заключить соответствующие соглашения.

7. В п. 7 комментируемой статьи говорится о том, что право изменить условия закладной может быть осуществлено двумя способами: а) путем внесения изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной (см. комментарий к ст. 15), б) путем аннулирования закладной и одновременно с этим выдачей новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Все соглашения об изменении содержания закладной подлежат государственной регистрации как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. При этом в комментируемой статье подчеркивается безвозмездный характер такой регистрации.

8. В п. 8 комментируемой статьи говорится о возможности депозитарного учета закладных. депозитарную деятельность, - депозитарию. Депозитарный учет закладных в данном случае предусматривает учет депозитарием операций с закладными по счетам депо на основании депозитарного договора (договора о счете депо), заключаемого между депозитарием и депонентом (ст. 7 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг").

Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" дает определение бездокументарной форме ценной бумаги как форме, "при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или, в случае депонирования ценных бумаг, на основании записи по счету депо" (ст. 2 ФЗ "О РЦБ"). Тот факт, что в ФЗ "О РЦБ" речь идет только об эмиссионных ценных бумагах, не создает препятствий для депозитария на осуществление такой деятельности в отношении иных ценных бумаг, поскольку ст. 1 ФЗ "О РЦБ" предусматривает, что предметом регулирования указанного Закона являются, в том числе, отношения, возникающие при обращении иных, не только эмиссионных, ценных бумаг, в случаях, предусмотренных соответствующими федеральными законами. Кроме того, ст. 7 ФЗ "О РЦБ" определяет депозитарную деятельность как "оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги", без какого-либо выделения отдельных видов ценных бумаг. В Положении о депозитарной деятельности также прямо указано, что оно регулирует депозитарную деятельность в отношении всех видов ценных бумаг: как эмиссионных, так и неэмиссионных, как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Согласно ст. 39 Закона о рынке ценных бумаг все виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, указанные в главе 2 Закона о рынке ценных бумаг, осуществляются на основании специального разрешения - лицензии, выдаваемой ФСФР, за исключением случая, когда право на осуществление отдельных видов профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг может быть предоставлено государственной корпорации федеральным законом, на основании которого она создана. Поскольку депозитарии относятся к числу профессиональных участниках рынка ценных бумаг (ст. 7 Закона о рынке ценных бумаг), то они должны получать соответствующую лицензию.

9. В п. 9 комментируемой статьи говорится о том, что депозитарный учет может быть как временным, так и обязательным. Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" и Положением о депозитарной деятельности в Российской Федерации за ненадлежащее исполнение депозитарием обязанностей по хранению ценных бумаг и (или) учету прав на них предусмотрена ответственность депозитария перед депонентом.

10. При депозитарном учете закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета. В соответствии со статьей 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" депозитарной деятельностью признается оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги.

Согласно пункту 4.14 Положения "О депозитарной деятельности в Российской Федерации" депозитарий обязан возместить клиенту (депоненту) убытки, причиненные последнему в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения депозитарием обязанностей по хранению ценных бумаг и (или) учету прав на ценные бумаги, включая случаи утраты записей на счете депо, а также в случае ненадлежащего исполнения иных обязанностей по депозитарному договору, если не докажет, что убытки возникли вследствие обстоятельства непреодолимой силы, умысла или грубой неосторожности клиента (депонента). Любое соглашение между депозитарием и депонентом (клиентом), ограничивающее ответственность депозитария, является ничтожным.

11, 12. Для совершения сделок с закладными депозитарий на основании соответствующих поручений владельца закладной обязан внести в систему депозитарного учета запись по счету депо. Проведение операций по счету депо осуществляется депозитарием в соответствии с Положением о депозитарной деятельности в РФ, утвержденным Постановлением ФКЦБ России от 16 октября 1997 г. N 36. Под счетом депо понимается объединенная общим признаком совокупность записей в регистрах депозитария, предназначенная для учета ценных бумаг.

13. В п. 13 комментируемой статьи говорится о том, что депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету закладных другой депозитарий, если это прямо предусмотрено депозитарным договором. Дополнительные отметки на закладной в таких случаях не делаются. Депозитарий отвечает за действия определенного им другого депозитария как за свои собственные.

Статья 14. Содержание закладной

1. Поскольку закладная является ценной бумагой, ее содержание должно точно соответствовать требованиям закона. В пункте 1 комментируемой статьи дан перечень формальных требований, которым должна отвечать закладная. Отсутствие любого из указанных в нем условий ведет к недействительности закладной.

В соответствии с п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Однако в случае, если сведения об удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания в закладной не указываются, требование об их включении будет необоснованным.

В п. 1 комментируемой статьи используется термин "место регистрации". В данном случае не уточняется, что имеется в виду: регистрация по месту жительства или по месту пребывания. Очевидно, следует прийти к выводу, что речь идет о регистрации по месту жительства.

При внесении данных о юридическом лице как залогодателе, должнике или залогодержателе необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 54 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму. Наименования некоммерческих организаций, а в предусмотренных законом случаях наименования коммерческих организаций должны содержать указание на характер деятельности юридического лица.

Согласно п. 2 ст. 54 ГК место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Хотя ипотека обеспечивает в основном кредитные договоры, она может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе внедоговорные (из причинения вреда, неосновательного обогащения).

Вышеуказанные положения законодательства обосновывают необходимость включения в закладную всех существенных условий исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, такими условиями являются сумма долга, порядок начисления процентов на сумму долга, периодичность платежей, условия и порядок досрочного погашения долга, штрафные санкции за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства и т.д. Данные сведения являются обязательными для включения в закладную в связи с тем, что также обеспечиваются ипотекой с целью исполнения должником условий возникшего обязательства.

Кроме того, на практике часто встречаются случаи установления так называемого моратория на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и схемы перерасчета, установленные договором, обеспеченным ипотекой. Таким образом, если кредитным договором или иным денежным обязательством, исполнение которого обеспечивается ипотекой, предусмотрены особые условия исполнения обязательства, то они также должны содержаться в закладной наряду с существом обеспеченного ипотекой основного обязательства, а именно закладная также должна содержать:

дату исполнения обязательства, а также порядок признания кредитором такого исполнения;

если имеется разница в размере, сроках и порядке некоторых платежей по кредитному договору (зачастую это первый и последний платеж), то их размер или порядок их определения;

санкции за нарушение сроков возврата как основного обязательства, так и процентов по нему;

мораторий на досрочное погашение обязательства и санкции за его нарушение;

условия и сроки досрочного (добровольного) погашения обязательств (включая срок и форму уведомления кредитора о намерении исполнить обязательство досрочно);

санкции за отказ или нарушение сроков добровольно заявленного досрочного погашения обязательств;

минимальный размер суммы, которая может быть заявлена к досрочному погашению обязательств (как полному, так и частичному);

размер процентов или порядок их исчисления, начисляемых при досрочном погашении обязательства;

порядок перерасчета процентов в случае частичного досрочного погашения обязательств;

порядок (очередность) исполнения обязательств при нарушении условий надлежащего исполнения обязательств;

а также остальные санкции за нарушение условий возврата как основного обязательства, так и процентов по нему, так как изменение порядка исполнения этих условий может изменить порядок исполнения основного обязательства.

Денежная оценка должна сопровождаться отчетом о ее проведении, так как в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результат проведения оценки объекта отражается в отчете.

Требование о включении информации о том, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки в закладную согласуется с нормой ст. 12 комментируемого закона, которая гласит, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Кроме того, в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о том, что перечень указанных в п. 1 комментируемой статьи формальных требований, не является исчерпывающим. В закладную по соглашению залогодателя с залогодержателем могут быть включены условия, которые не предусмотрены в нем. Примером таких дополнительных условий могут быть дополнительные сведения об основном обязательстве, которое обеспечивается ипотекой.

Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети "Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. Под периодическим печатным изданием понимается газета, журнал, альманах, бюллетень, иное издание, имеющее постоянное название, текущий номер и выходящее в свет не реже одного раза в год.

3. П. 3 комментируемой статьи посвящен решению проблем, которые могут возникнуть в связи с нехваткой места для отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо иных необходимых сведений. В этом случае используются добавочные листы, которые вместе с закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Закон особо подчеркивает, что отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

4. П. 4 комментируемой статьи посвящен ситуации, которая может возникнуть при несоответствии положений закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой. В этом случае преимущество имеет закладная, но только в том случае если ее приобретатель является добросовестным (не знал и не должен был знать о таком несоответствии в момент совершения сделки).

Как следует из ч. 2 комментируемого пункта законный владелец закладной имеет право требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении или одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу стало известно о таком несоответствии. В Законе не уточняется, к кому может быть предъявлено такое требование, однако очевидно, что оно должно быть предъявлено составителю закладной. Законодатель использует термин "немедленно", который является оценочным, и в каждом конкретном случае будет определяться, исходя из ситуации.

В третьей части комментируемого пункта говорится об убытках, которые должен возместить составитель закладной, если они возникли в связи с несоответствием закладной договору об ипотеке, договору, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство либо в связи с устранением недостатков. Убытки будут включать как реальный ущерб, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК). Закон ничего не говорит о том, будет ли учитываться вина составителя закладной при возмещении убытков. Очевидно, следует прийти к выводу, что ответственность в форме возмещения убытков возникнет независимо от вины составителя закладной.

Статья 15. Приложения к закладной

Документ, необходимый для осуществления залогодержателем прав, может включать соглашение о порядке предъявления закладной. Оно может быть в виде отдельного документа, рассматриваемого в качестве приложения к закладной. Предъявление может состояться как в месте нахождения обязанного лица, так и в месте нахождения будущего владельца.

Под приложением к закладной понимается набор документов, позволяющий закрепить текст закладной в дополнительной документарной форме. Законодатель не приводит даже примерный перечень документов, которые могли бы содержаться в приложении. Примером таких документов может быть соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательства (ст.ст. 37, 38 комментируемого закона).

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия:

предохранения заложенного имущества от утраты и повреждения (см. комментарий к ст. 32);

защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц (см. комментарий к ст. 33);

отчуждения всего или части заложенного имущества (см. комментарий к ст. 37, 39);

обременения заложенного имущества правами других лиц (см. комментарий к ст. 40);

передачи в аренду заложенного имущества на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства (см. комментарий к п. 1 ст. 72);

возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке (см. комментарий к ст. 65).

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

1. Лицо, к которому перешла закладная на законных основаниях, становится залогодержателем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в едином государственном реестре в качестве такового. Государственную регистрацию залогодержателей - владельцев закладных осуществляют те же органы, что осуществляют государственную регистрацию самих договоров ипотеки.

2. Положения п. 2 комментируемой статьи направлены на защиту прав кредитора, поскольку устраняют формально-бюрократические рогатки в отношениях между сторонами. В ней идет речь о том, что должник, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Однако эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

3. В пункте 3 установлен предельный однодневный срок для регистрации владельца закладной с момента обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию. В нем также содержится исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых производится регистрационная запись о владельце закладной.

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

1. Под осуществлением права понимается реализация заложенных в нем возможностей поведения. Предусмотренные комментируемым пунктом права сводятся к правам, предусмотренным п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке. При осуществлении права управомоченному лицу противостоит обязанное лицо. Такими обязанными лицами являются должник или залогодатель. Исключение составляют случаи, когда закладная передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной. В соответствии со ст. 327 ГК должник вправе в случаях, указанных в законе, внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса. При этом внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. Кроме того, в соответствии со ст. 87 Основ законодательства о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитору и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги.

О депозитарном учете смотри комментарий к п. 8 ст. 13 комментируемого закона. Счет "депо" согласно п. 2.21 Положения о порядке депозитарного учета федеральных государственных ценных бумаг - объединенная общим признаком совокупность записей в регистрах депозитария, предназначенная для учета ценных бумаг.

2. Положения п. 2 комментируемой статьи устанавливают общее правило, в соответствии с которым обеспеченное ипотекой обязательство считается исполненным, если закладная находится у любого из обязанных по ней лиц. Соответственно нахождение закладной у залогодержателя предполагает, что обязательство не исполнено. Для того, чтобы прийти к обратному мнению закладная должна вернуться к залогодателю. Возможны ситуации, когда обязательство исполняется по частям. В таких случаях, если на закладной отсутствует отметка о том, что обязательство исполнено частично или же исполнение не удостоверено иным образом достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, то считается, что обязательство не исполнено и частично. Доказательством частичного исполнения могут быть приложенные соответствующие финансовые документы или совершенные на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

3. В пункте 3 комментируемой статьи установлено правило, в соответствии с которым в случае нахождения закладной у залогодержателя действует презумпция, что обеспеченное ипотекой обязательство не исполнено. Соответственно предполагается, что и частичное исполнение не было произведено, если на закладной отсутствует отметка о таком частичном исполнении и документ, подтверждающий такое частичное исполнение, не упомянут в закладной и не приложен к ней.

4. Положения п. 4 устанавливают общее правило, в соответствии с которым должник погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга. Под лицом, письменно уполномоченным законным владельцем закладной на осуществление прав по ней понимается лицо, имеющее соответствующую доверенность.

5. В соответствии с общими правилами, установленными ст. 327 ГК, обязательство может быть исполнено внесением долга в депозит нотариуса. Комментируемый пункт устанавливает императивное правило в соответствии с которым если при залоге закладной она была передана в депозит нотариус, то обеспеченное ипотекой обязательство может быть исполнено только внесением долга в депозит нотариуса.

6. В п. 6 комментируемой статьи установлен исчерпывающий перечень оснований, когда обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по данной закладной. Это не значит, что обязательства, вытекающие из закладной, вообще прекращаются.

7. В п. 7 установлен перечень лиц, нахождение закладной у которых является свидетельством того, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

В ч. 2 п. 7 комментируемой статьи установлен порядок аннулирования закладной, которое производится в случаях, предусмотренных Законом об ипотеке. Так, закладная аннулируется при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).

Регистрирующий орган при аннулировании закладной проставляет на лицевой стороне закладной штампа "погашено". Однако аннулирована она может быть и другими способами за исключением физического уничтожения.

Комментируемый закон не содержит правила о прекращении оборота закладной по желанию участников ипотечного правоотношения при сохранении основного обязательства.

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

1. Как и любая другая ценная бумага, закладная в случае ее утраты может быть восстановлена и соответственно могут быть восстановлены права по утраченной закладной. Утрата может произойти в результате утери, хищения, уничтожения и т.д.

Восстановление производится залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Восстановление прав по утраченной закладной состоит в том, что залогодатель единолично или совместно с должником по основному обязательству составляет дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передает его в орган, осуществивший государственную регистрацию закладной.

В пункте 1 комментируемой статьи приведен перечень оснований, при наличии которых права по утраченной закладной могут быть восстановлены. В частности, права по утраченной закладной восстанавливаются на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке рассмотрения дел об установлении фактов имеющих юридическое значение в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. Таким фактом является установление факта принадлежности закладной как правоустанавливающего документа тому или иному лицу.

Допускается также внесудебный порядок восстановления прав на утраченную закладную. При этом следует учитывать положения п. 53 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, в котором указано, что выдача дубликата закладной может осуществляться и не на основании решения суда).

Восстановление прав во внесудебном порядке может осуществляться двумя способами.

Один из них - заявление в адрес залогодателя или, если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя.

Второй - заявление в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица.

Если в отношении закладных осуществляется депозитарный учет (см. комментарий к ст. 13), то восстановление прав на утраченную закладную производится на основании выдаваемой соответствующим депозитарием справки о последнем владельце закладной с указанием факта утраты данной закладной.

2. Поскольку выдача закладной всегда является обязанностью залогодателя (если он является третьим лицом, то - должника по обеспеченному ипотекой обязательству), то и дубликат (с соответствующей отметкой "дубликат") утраченной закладной должны составить указанные лица. В пункте 2 комментируемой статьи указано, что дубликат закладной должен быть составлен в "минимально возможные сроки", что является оценочным понятием. После составления дубликата закладной он передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Комментируемый пункт об этом прямо не говорит, однако очевидно, что в регистрирующий орган должны быть переданы документы, на основании которых закладная будет восстановлена.

3. В пункте 3 комментируемой статьи говорится об обязанности органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, вручить дубликат ипотеки лицу, утратившему закладную. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, лицом, утратившим закладную, признается лицо, которое является владельцем закладной согласно записям по счетам депо. О депозитарном учете см. комментарий к ст. 13.

4. В части 1 комментируемого пункта говорится об общем формальном требовании полного соответствия дубликата закладной самой закладной. Такое требование представляется излишним, поскольку само слово "дубликат" предполагает точную копию оригинала.

Убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной, могут включать как реальный ущерб, так и упущенную выгоду.

Дата добавления: 2015-09-06