Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. 1 ст. 46 Закона РФ "Об исполнительном производстве"). Ранее действовавшее залоговое законодательство России устанавливало правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не мог автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. При этом как было отмечено в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 6\8 от 1 июля 1996 г.*(2), всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства. Однако в настоящее время это правило более не действует.

На практике банки прибегают к процедуре обращения взыскания на заложенную недвижимость достаточно редко. Это обусловлено, как будет показано ниже, ее сложностью и продолжительностью. Следует отметить, что ранее банки заключали договор купли-продажи недвижимого имущества с обязательством обратной продажи через определенный срок в случае возврата кредита. Подобные сделки следует рассматривать как притворную (абсолютно недействительную) (п. 2 ст. 170 ГК). Такая сделка прикрывает договор о залоге в обеспечение возврата займа, с целью избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

В п. 1 комментируемой статьи делается ссылка на ст. 3 и 4 комментируемого закона (см. комментарий к ним), в которых говорится о том, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю как основной суммы долга, так и дополнительных расходов залогодержателя.

В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Такое указание законодателя на приоритет договора ипотеки при исполнении условий договора по обеспечению обязательств является новым в залоговых отношениях.

2. По вопросу об освобождении должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства см. статью 401, статью 403, статью 404 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 3 комментируемой статьи установлено правило, по которому, если должник освобождается от ответственности, то взыскание на заложенное имущество не обращается. Должник освобождается от ответственности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы., а также при наступлении случая (обстоятельства, за которое не отвечают участники гражданского правоотношения). По вопросу об освобождении должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства см. статью 401, статью 403, статью 404 Гражданского кодекса РФ.

3. В п. 4 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Закона об ипотеке (см. комментарий к ним), в соответствии с которыми в случаях, перечисленных в этих статьях, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обратить взыскание на заложенное имущество.

4. Как уже было отмечено выше (см. комментарий к п. 5 ст. 5), правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

5. В п. 5 комментируемой статьи указано, что особенности обращения взыскания на имущество в таких случаях будут определяться указанным законом. Согласно п. 1 ст. 14 указанного закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В комментируемой статье делается отсылка к ст. 55 комментируемого закона(см. комментарий к ней), согласно которой удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды. При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (ad hoc) третейский суд.

ГПК РФ определяет подведомственность споров судам общей юрисдикции, перечисляя категории дел, которые рассматривают и разрешают суды общей юрисдикции, а также исключая из перечня те дела, которые подведомственны арбитражным судам. Суды общей юрисдикции не рассматривают дела, вытекающие из предпринимательской и иной экономической деятельности, которые подведомственны арбитражным судам.

Подведомственность гражданских дел судам предусматривает распределение различных категорий дел между государственными и другими органами (судами общей юрисдикции, арбитражными судами, третейскими судами, комиссиями по трудовым спорам, административными органами и др.), рассматривающими правовые споры в пределах своей компетенции.

Согласно ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Если истец не согласен на передачу его дела судом общей юрисдикции в арбитражный суд, суд общей юрисдикции прекращает производство по данному делу в связи с неподведомственностью дела суду общей юрисдикции.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

А согласно ст. 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Если хотя бы одно из лиц, участвующих в деле, не является ни юридическим лицом, ни действующим именно в качестве индивидуального предпринимателя (а не только зарегистрированного в качестве такового) гражданином, то соответствующий иск согласно ст. 22 ГПК РФ подается в суд общей юрисдикции. Общие требования к форме и содержанию искового заявления регламентированы ст.ст. 131, 132 ГПК РФ.

Если договор об ипотеке содержит надлежащим образом сформулированную третейскую запись (соглашение о передаче возможных при исполнении указанного договора споров на разрешение третейского суда) либо если третейская запись заключена в виде отдельного письменного соглашения, то иск об обращении взыскания на заложенную недвижимость подается в соответствующий постоянно действующий третейский суд либо согласно условиям третейской записи, передается на рассмотрение специально созданного для разрешения данного спора третейского суда.

Под подсудностью в гражданском процессуальном праве понимается совокупность правовых норм, регулирующих относимость подведомственных судам общей юрисдикции гражданских дел к ведению конкретных судов судебной системы Российской Федерации для рассмотрения по первой инстанции.

В соответствии с Федеральным конституционным законом "О судебной системе Российской Федерации" систему судов общей юрисдикции образуют федеральные суды и мировые судьи субъектов Российской Федерации (ст. 4).

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится отсылка к п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке, в соответствии с которым при последующей ипотеке конкурирующие залогодержатели обязаны предварительно в письменной форме оповещать друг друга об обращении взыскания по требованию одного из них на заложенное имущество. При обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель, предъявивший соответствующий иск, должен представить в суд, в который подается исковое заявление, доказательства исполнения указанной обязанности.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится об информационной обязанности суда, который обнаружив из материалов дела, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа (в частности речь может идти о залоге недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью субъектом права хозяйственного ведения) должен уведомить об этом соответствующее лицо или орган и предоставить ему возможность участвовать в данном деле.

3. Лица, обладающие правомочиями пользователя (заключившие с залогодателем договоры аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, являющиеся членами семьи нанимателя и т.д.) либо имеющие вещные права на заложенное имущество (за исключением права собственности) имеют право участвовать в рассмотрении дел об обращении взыскания имущества на заложенное имущество, а это значит имеют соответствующие права и обязанности, предусмотренные процессуальным законодательством.

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

1. В п. 1 комментируемой статьи содержится ссылка на ст. 54.1 комментируемого закона (см. комментарий к ней). Указанная статья установила основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имуществ, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в год. Решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

2. В пункте 2 комментируемой статьи перечисляется перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Суммы расходов по охране и реализации имущества не включаются в судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку определить их точный размер заранее не представляется возможным. Поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто. В частности, необходимо указать видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества. Судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения. Определяется она на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения - судом.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о случаях, когда реализации заложенного имущества может быть отсрочена. Условия предоставления такой отсрочки довольно многочисленны. Кроме заявления залогодателя необходимо наличие уважительных причин (вопрос о том, является ли причина уважительный решается по усмотрению суда). Дополнительными условиями является то обстоятельство, что залогодателем является гражданин и при этом залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, а предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется Закон об ипотеке. Под предпринимательской понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Суд, определяя срок отсрочки, должен сопоставить сумму требований залогодержателя с учетом их адекватного прироста за предполагаемый период отсрочки с оценочной стоимостью предмета ипотеки. Отсрочка должна предоставляться на такой срок, чтобы первая сумма не превысила первую.

Закон особо подчеркивает, что указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному договору, обеспеченному ипотекой и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Целью предоставления отсрочки является то, что должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени может удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой. В таком случае необходимости в реализации заложенного имущества нет, и по заявлению залогодателя суд отменяет решение об обращении взыскания.

4. Существенное ухудшение финансового положения залогодержателя юридического лица предполагает изменение соотношения активов и пассивов юридического лица, задержки с текущими выплатами и др. Существенное ухудшение финансового положения залогодержателя физического лица является оценочной категорией и доказывается самим залогодержателем.

Согласно п. 18 информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке, но и по основаниям, предусмотренным статьей 324 АПК РФ.

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Комментируемая статья является новой. В ней даны более или менее четкие условия (критерии) того, какое нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Важно отметить, что все указанные в комментируемой статье условия должны существовать одновременно Решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

2. Если суд отказал в обращении взыскания на заложенный предмет, это обстоятельство само по себе не является основанием для прекращения ипотеки. Кроме того, возможно новое обращение в суд с аналогичным требованием, когда отпадут обстоятельства, препятствующие обращению взыскания.

3. В п. 3 комментируемой статьи дана совокупность условий, при наличии которых внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество не допускается. Однако если в дальнейшем эти условия изменятся, то внесудебный порядок может быть применен.

4. В п. 4 комментируемой статьи содержится запрет на обращение взыскания во внесудебном порядке на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам. Наличие подобного запрета обусловлено особой заботой законодателя о соблюдении прав граждан.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. В изъятие из общего правила на заложенное по ипотеке имущество взыскание может быть обращено и без обращения в суд. Это возможно на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет им с одной стороны, ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны - существенно сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном разбирательстве. При вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество такой стороной является залогодатель. Однако обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в одних случаях запрещено законом, а в других случаях такая процедура допустима, но ее реализация связана с выполнением сторонами ряда дополнительных условий.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены случаи, когда обращение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается. Этот перечень носит исчерпывающий характер.

3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны, в частности, могут предусмотреть, в каком порядке будет производиться удовлетворение требований залогодержателя.

Во-первых, имущество может быть реализовано путем продажи с публичных торгов (см. комментарий к ст. 56).

Кроме того, стороны могут предусмотреть, что заложенное имущество, за исключением земельного участка, к которому данные правила неприменимы, будет приобретено залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

Данные соглашения по своей сути являются гражданско-правовыми договорами и соответственно к ним применяются правила либо договора купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

3.1. В п. 3.1 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому цена реализуемого заложенного имущества, когда оно приобретается залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой должно определяться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. К такому законодательству прежде всего относится Закон об оценочной деятельности. Согласно ст. 8 указанного закона проведение оценки объектов оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Об обязательности оценки при реализации заложенного имущества в нем ничего не говорится.

Согласно указанному закону оценка осуществляется на основании договора, который должен содержать:

объект оценки;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

4. В пункте 4 комментируемой статьи определяются существенные условия соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, которые обязательно должны быть в нем указаны.

5. Как и любая друга сделка соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

6. Согласно ст. 12 Закона об исполнительном производстве исполнительная надпись нотариуса при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге является одним из видов исполнительных документов.

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

В соответствии с п. 4 ст. 49 и п. 1 ст. 139 АПК РФ и п. 1 ст. 39 ГПК РФ стороны могут закончить дело мировым соглашением. Указанное положение, несмотря на публично-правовой характер процессуального права, позволяет сторонам прекратить спор самостоятельно и является проявлением принципа диспозитивности в гражданском процессе.

Мировое соглашение в гражданском процессе является эффективным инструментом урегулирования спора. Поэтому гражданское процессуальное законодательство стремится обеспечить максимальную возможность для суда и сторон использовать этот институт. Несмотря на предпочтительность окончания дела путем заключения мирового соглашения, не любое соглашение сторон о способе разрешения спора может привести к прекращению производства по делу. В соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд не утверждает мировое соглашение, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Мировое соглашение может, как прекратить ипотечное правоотношение, так и изменить его. В последнем случае измененное правоотношение обеспечивает обязательство с момента утверждения судом мирового соглашения.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится об изменениях и дополнениях в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения. Такие изменения и дополнения вносятся в соответствии с п. 3 ст. 23 комментируемого закона (см. комментарий к ней).

Дата добавления: 2015-09-06