Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Статья 56. Реализация заложенного имущества

1. Продажа на публичных торгах является особым способом отчуждения имущества, который характеризуется, прежде всего, тем, что полномочия по распоряжению имуществом осуществляются не собственником, а лицом, уполномоченным на это законом. Как правило, публичная продажа осуществляется для реализации имущества должника, на которое обращено взыскание на основании решения суда.

П. 6 ст. 447 ГК РФ предусматривает, что правила ГК о заключении договора на торгах применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В п. 1 комментируемой статьи устанавливается общее правило, в соответствии с которым реализация заложенного имущества осуществляется путем публичных торгов по правилам, установленным процессуальным законодательством за изъятиями, установленными Законом об ипотеке. Процессуальное законодательство включает в себя, прежде всего, нормы Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Согласно п. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом. Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

право аренды недвижимого имущества;

права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона об участии в долевом строительстве;

недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

Сумма, вырученная при реализации предмета ипотеки, распределяется органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или организатором торгов следующим образом. Первоначально покрываются расходы по реализации заложенного имущества. Затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, потом удовлетворяются требования залогодержателей в порядке очерёдности по последующим залогам данного имущества. И, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного ипотекой требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных выше, прилагаются:

1) копия договора аренды;

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

2. В пункте 2 комментируемой статьи говорится о возможности реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 комментируемого закона (см. комментарий к ней). Согласно указанной статье такое имущество может быть реализовано по соглашению сторон на аукционе. Таким образом, по действующему законодательству продажа заложенного имущества с публичных торгов производится только в форме аукциона. Данный подход не соответствует общей сути публичных торгов, которые могут проводиться как в форме аукциона, так и конкурса. Следовательно, использование термина "публичные торги" применительно к случаю продажи заложенного имущества является неудачным и не отвечает существу проводимой операции.

Если залогодатель и залогодержатель достигли соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, они могут одновременно в этом же соглашении договориться о реализации заложенного имущества на аукционе.

В пункте 2 комментируемой статьи делается отсылка к статьям 447-449 ГК. В соответствии со ст. 447 ГК аукцион является разновидностью публичных торгов (второй разновидностью является конкурс). Различие между ними заключается в том, что выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

3. В пункте 3 комментируемой статьи речь идет о ситуациях, когда предметом ипотеки является право аренды недвижимого имущества. Если на право аренды было обращено взыскание, то оно реализуется по общим правилам Закона об ипотеке (то есть с помощью публичных торгов). В последующем оформляется договор уступки права.

4. Особый порядок установлен для реализации заложенных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (см. комментарий к ст. 62.1). В таких случаях:

начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;

организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;

предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора - организатором аукциона.

После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что по общему правилу публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. Однако эта норма носит диспозитивный характер и федеральным законом может быть установлено иное.

Исполнение судебного решения осуществляется по правилам, установленным Федеральными законами "Об исполнительном производстве" и "О судебных приставах", а также иными федеральными законами, регулирующими условия и порядок принудительного исполнения судебных актов.

Таким образом, в качестве организатора торгов по продаже заложенного имущества выступает пристав-исполнитель.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи (обладателем права на реализуемую вещь). Различие между двумя формами торгов состоит в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. В конкурсе или аукционе должны участвовать два или более лиц, в противном случае они признаются несостоявшимися. Аукционы или конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытых аукционах или конкурсах может участвовать любое лицо, а в закрытых - только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что проводятся торги по месту нахождения заложенного имущества.

3. На организаторов публичных торгов законодательством возлагаются определенные обязанности по их подготовке и проведению. Организатор публичных торгов должен известить о предстоящих торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения, в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Кроме того, соответствующая информация должна распространяться в сети "Интернет" Извещение должно содержать сведения о дате, времени и месте проведения публичных торгов, характере продаваемого имущества и его начальной продажной цене.

4. Определенные обязательства возлагаются не только на организаторов, но и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При этом размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Данная обязанность возлагается на участников торгов с целью не допустить к торгам недобросовестных участников гражданского оборота и обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если публичные торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли.

5. На публичных торгах могут присутствовать лица, которые в них не участвуют. Их присутствие может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. Кроме того, на публичных торгах могут присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитута, завещательного отказа, права аренды, найма жилого помещения, право проживания в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением), а также залогодатели по последующим ипотекам.

6. Для того, чтобы выиграть публичные торги необходимо внести наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Лицо, выигравшее публичные торги и организатор их проведения подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. В случае уклонения любого из указанных лиц от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК. Согласно указанному пункту лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

7. В п. 7 комментируемой статьи установлен срок, в течение которого победитель публичных торгов должен полностью оплатить купленное заложенное имущество. Неисполнение этой обязанности в указанный срок влечет потерю задатка.

8. Лицо, выигравшее публичные торги, является покупателем реализованного заложенного недвижимого имущества по договору купли-продажи, который наряду с протоколом о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека в данном случае прекращается.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. В п. 1 комментируемой статьи содержатся условия для признания результатов торгов несостоявшимися. Объявление публичных торгов несостоявшимися должно быть произведено не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных в пункте 1 комментируемой статьи обстоятельств.

2. В пункте 2 комментируемой статьи зафиксировано право залогодержателя в течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Указанный десятидневный срок начинает течь на следующий день после дня проведения публичных торгов (ст. 191 ГК). Законодатель особо подчеркивает, что к такому договору применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Предметом договора купли-продажи являются, в первую очередь, вещи (товары), то есть предметы материального мира (созданные как человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности. Для того, чтобы вещь признавалась товаром и могла выступать в качестве предмета договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут быть предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, уже имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 453 ГК).

Выбор той или иной формы договора купли-продажи определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная регистрация.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, по которому цена являлась существенным условием договора купли-продажи, по ныне действующему ГК РФ цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В остальных случаях, если цена прямо не указана в договоре, она может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК. Это значит, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой.

3. Не позднее, чем через месяц после первых публичных торгов законодательством предусматривается возможность проведения повторных публичных торгов в случае, если не состоялось соглашение о приобретении имущества залогодержателем. Начальная продажная цена заложенного имущества на таких торгах снижается на 15%. Повторные публичные торги проводятся в том же порядке, что и обычные.

4. Если повторные публичные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене, не более, чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. (исключение составляют земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 комментируемого закона.)

В случае, когда залогодержатель оставил за собой имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе земельный участок, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, он обязан в течение года произвести отчуждение такого имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ. Если такое отчуждение не произошло, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, оно подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенного судом.

5. В пункте 5 комментируемой статьи говорится о том, что основанием прекращения договора ипотеки является отказ залогодержателя оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися.

В нем же конкретизируется, в каких случаях считается, что залогодержатель оставил предмет ипотеки за собой. В частности для этого залогодержатель должен направить письменное заявление организатору торгов и/или судебному приставу-исполнителю об оставлении предмета ипотеки за собой.

Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки необходимо представить протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов.

6. В п. 6 комментируемой статьи делается отсылка к пункту 3 статьи 62.1 (см. комментарий к нему) комментируемого закона, установившему особые условия проведения публичных торгов по продаже земельных участков, являющихся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 комментируемого закона. В частности речь идет о земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена.

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

1. При применении внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество последнее реализуется путем проведения открытого аукциона. Такой аукцион проводится на основании договора, заключаемого организатором торгов с залогодержателем. В тех случаях, когда в соответствии с договором организатор торгов выступает от своего имени можно говорить о договоре комиссии, а если он выступает от имени залогодержателя, - то о договоре поручения.

Договор этот - всегда возмездный и размер вознаграждения законодательно не ограничивается. Однако, если его размер превышает 3 процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о том, что в виде исключения заложенное имущество может быть реализовано и на закрытом аукционе, однако для этого необходимо принятие специального федерального закона. До настоящего времени такого закона не было принято.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о том, что до проведения аукциона должнику-залогодателю должна быть дана последняя возможность исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой. Для этого организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Форма и содержание такого уведомления установлены в комментируемом пункте.

4. В случае отказа удовлетворения требований, содержащихся в уведомлении в установленные в п. 4 комментируемой статьи сроки организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю другое уведомление (о проведении торгов) и доводит эту информацию до всеобщего сведения.

5, 6. В пунктах 5, 6 комментируемой статьи содержатся сведения, которые должны содержать уведомление о проведении торгов и опубликованное извещение о проведении торгов.

7. Право залогодателя по распоряжению заложенным имуществом с момента опубликования извещения о проведении торгов существенно ограничивается. Так, с даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки. Исключение составляют сделки с залогодержателем, направленные на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой.

8. В ряде случаев, установленных комментируемым законом предусмотрено обязательное привлечение оценщиков для оценки начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества. Такие случаи, в частности, перечисляются в п. 10 комментируемой статьи. В этом же пункте установлено общее правило, согласно которому начальная продажная цена предмета в подобных случаях ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

9. В п. 12 комментируемой статьи сделана отсылка к п. 2, 4-8 ст. 57 (см. комментарий к ним), установивших порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства. Указанные нормы применяются и в случае реализации заложенного имущества по соглашению сторон.

10. Ст. 58, на которую сделана ссылка в п. 13 комментируемой статьи, содержит условия для признания результатов торгов несостоявшимися.

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

1. В пункте 1 комментируемой статьи говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом предотвратить утрату заложенного имущества даже после того как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

2. Под лицом, требующим прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, понимается должник по обеспеченному ипотекой обязательств либо залогодатель, являющееся третьим лицом. Указанные лица должны возместить залогодержателю фактически понесенные им судебные расходы, расходы, связанные с оформлением прав на него, а также расходы, связанные с реализацией заложенного имущества.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Комментируемая статья устанавливает определенный порядок, по которому распределяются суммы, вырученные от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. Орган, осуществляющий распределение, будет различаться в зависимости от того, идет ли речь о судебном или внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. В первом случае это будет делать судебный пристав-исполнитель, возбудивший исполнительное производство по соответствующему исполнительному листу (включающий исполнительные листы, выданные на исполнение решений третейского суда). Во втором случае распределение денежных сумм осуществляется организатором торгов.

Очередность распределения вырученных денежных сумм устанавливается в соответствии со ст. 319 ГК, п. 1 ст. 334 ГК, п. 5 и п. 6 ст. 350 ГК и ст. 46 Закона об ипотеке. Статья 319 ГК установила общий принцип, в соответствии с которым сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. В п. 1 ст. 334 ГК закрепило правило, по которому залогодержатель имеет преимущественное право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом (например, такие изъятия установлены п. 1 ст. 64 ГК, в соответствии с которым при ликвидации юридического лица требования залогодержателей удовлетворяются в третью очередь после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровья и требований по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам). В соответствии с п. 5 ст. 350 ГК, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществами, основанными на законе. Пункт 6 ст. 350 ГК установил правило, по которому если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. В ст. 46 Закона об ипотеке говорится об очередности удовлетворении требований предшествующего и последующего залогодержателя.

Таким образом, при наличии помимо залогодержателя других кредиторов и недостаточности вырученных сумм от реализации заложенного имущества для удовлетворения всех требований кредиторов и необходимости покрыть расходы в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией вырученные от реализации заложенного имущества суммы будут распределяться следующим образом. В первую очередь будут возмещаться расходы, возникшие в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией (например, расходы, связанные с проведением публичных торгов или аукциона, охраной и хранением заложенного имущества и т.д.). Далее будут погашаться требования залогодержателя (если нет указанных выше изъятий). Затем будут погашаться требования других кредиторов. Оставшаяся сумма должна быть возвращена залогодателю. Требования каждой последующей очереди подлежат удовлетворению только после того, как полностью были удовлетворены требования предыдущей очереди.

Предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения. Собственником такого имущества являются государственные и муниципальные образования. В связи с этим при обращении взыскания на такое имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю, перечисляются не собственно залогодателю (государственным и муниципальным предприятиям), а зачисляются в бюджет собственника (государственного и муниципального образования).

Дата добавления: 2015-09-06