Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений с земельными участки как объектами недвижимости, получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей. В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе и ипотеки. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права. Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение. Индивидуализация земельного участка как вещи и объекта недвижимости осуществляется в рамках особой публично правовой процедуры, носящей название государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Еще более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Любой земельный участок является физически делимым, однако юридически он делим до тех пор, пока в результате деления образуется самостоятельный земельный участок не меньше минимального размера, установленного законодательством соответствующего субъекта федерации и имеющий кадастровый номер. Таким образом, часть земельного участка, без выделения ее в самостоятельный земельный участок не может быть предметом сделок, в том числе ипотеки.

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно Земельному кодексу и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Таким образом, земельные участки в случаях, предусмотренных законодательством, могут быть предметом договора ипотеки. На земельные участки, приобретенные при продаже на публичных торгах, как и на любые другие, распространяются требования о разрешенном использовании. Собственник, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить назначение земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

В п. 1 комментируемой статьи содержится правило, согласно которому ипотека земельных участков возможна при условии, что соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Так, перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке, содержится в ст. 63 комментируемого закона (см. комментарий к ней). При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 7 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В п. 1.1 комментируемой статьи отмечено, что предметом договора ипотеки может быть также право аренды земельного участка. В качестве арендатора-залогодателя в данном случае могут выступать как граждане, так и юридические лица. Однако в этом случае необходимо соблюдение двух условий: 1. Арендные права передаются в залог пределах срока действия договора аренды. 2. Необходимо уведомление собственника земельного участка и его согласие на ипотеку. Пленум ВАС РФ в постановлении, посвященном применению земельного законодательства от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", указал следующее: "Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ПС РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка"

Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90: "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка была осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данном ситуации не требуется.

Что касается ипотеки права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то по общему правилу она допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Данная норма закона об ипотеке находится в противоречии со ст. 22 ЗК РФ, которая устанавливает, что при залоге арендных прав требуется лишь уведомление собственника, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

2. В п. 2 комментируемой статьи введено новое правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Это новое правило основывается на требовании о том, что ипотека земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности и указанных в п. 1 ст. 62 комментируемого закона, допускается только после выдела в натуре гражданину или юридическому лицу земельного участка.

Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, а также с п. 2 ст. 7 Закона "Об ипотеке" участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.

Что касается ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности, то она может быть установлена при наличии согласия на это сособственников. При этом согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве такого федерального закона можно назвать Семейный Кодекс Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга.

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

1. Хотя в ст. 63 (см. комментарий к ней) содержится общий запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в виде исключения она возможна в случаях, указанных в комментируемой статье. В частности основным условием является то, что указанные земельные участки должны быть предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. При этом заложенные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

2. Решение об ипотеке таких земельных участков принимается соответственно либо органами местного самоуправления, либо органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

3. В отношении таких земельных участков действует общий порядок проведения публичных торгов (см. комментарий к ст. 57 и 58) с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.

4. В п. 4 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Кроме того, в п. 4 комментируемой статьи содержится ряд дополнительных условий реализации подобных земельных участков. При этом, если аукцион был признан не состоявшимся или договор был заключен с единственным участником аукциона, ипотека данного земельного участка прекращается.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Запрет ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство, субъект федерации или муниципальное образование, скорее обусловлен причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Следует обратить внимание на противоречие указанной статьи положениям п. 1 статьи 6 комментируемого закона, допускающего ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Кроме того, эта статья также противоречит п. 3 ст. 129 ГК, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипотеке к таковым не относится.

Вместе с тем в указанную статью были внесены изменения, согласно которым на отдельные виды указанных земельных участков этот запрет не распространяется. Речь в частности идет о земельных участках, о которых говорится в п. 1 ст. 62.1 комментируемого закона (см. комментарий к нему). В указанной статье говорится о земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Очевидно это изъятие сделано для стимулирования развития жилищного строительства в нашей стране.

2. Представляется более правильным, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в новом Земельном Кодексе РФ, либо в порядке, им определенном. Однако законодатель пошел по другому пути и передал решение этого вопроса субъектам федерации. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют "свои" нижние и верхние пределы размеров земельных участков.

Все земельные участки имеют определенное целевое назначение, поэтому минимальный размер устанавливается с учетом этого назначения.

Поскольку в данном случае невозможно выделить часть земельного участка в качестве самостоятельного земельного участка (ввиду несоответствия ее минимальному размеру), то и ипотека такой части земельного участка невозможна.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. Как и в законодательстве развитых стран, в которых ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку, находящихся на нем зданий и сооружений, в российской залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка по общему правилу право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения. Однако это правило носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное. Причем иное может быть предусмотрено не только собственно договором ипотеки, но и договорами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона (например, договором ренты, предметом которого является недвижимое имущество).

Согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Норма п. 3 ст. 340 ГК является императивной, и отступить от нее стороны не могут. Но в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что правило об обязательной одновременной ипотеке здания и земельного участка, расположенного на нем, "подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка". И "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в п. 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ... отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ)"

В п. 1 комментируемой статьи делается отсылка к главе VI комментируемого закона (см. комментарий к ней).

В третьей части комментируемого пункта предусмотрено, что если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком, находящиеся на нем здания или сооружения, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Речь идет о вещном праве, на основании которого он владел этим зданием или сооружением (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д.). Кроме того, он приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению, находящихся на этом участке.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

2. Предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи право залогодателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке прямо вытекает из п. 1 комментируемой статьи, поскольку на указанные объекты право залога не распространяется.

3. В п. 4 комментируемой статьи говорится об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения. В нем содержится императивное правило, согласно которому ипотека таких земель возможна только с одновременной ипотекой прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1. В соответствии с комментируемой статьей возникает ипотека в силу закона на земельный участок (независимо от его назначения), приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Моментом, с которого возникает право залога, является момент государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Поскольку право аренды также может быть предметом залога, то в указанных выше случаях возникает ипотека в силу закона и на право аренды. Однако эта норма носит диспозитивный характер и в договоре аренды или законе может быть установлено иное.

В ч. 3 п. 1 комментируемой статьи содержится неточность, поскольку кредиты могут предоставлять только банки и иные кредитные организации (п. 1 ст. 819 ГК). Что касается других юридических лиц, то они могут предоставлять только целевой заем. Под последним понимается договор займа, в котором заемщик обязан обеспечить займодавцу возможность контроля за целевым использованием заемных сумм.

2. К залогу земельного участка или права аренды земельного участка, о котором идет речь в п. 1 комментируемой статьи и который является ипотекой в силу закона, применяются те же правила, что и к залогу, вытекающему из договора о залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

1. Комментируемая статья посвящена ипотеке земельных участков, на которых с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство или приобретение здания или сооружения, приобретено, построено или строится здание или сооружение. В таких случаях право залога, по общему правилу, возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение. Однако, если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, получит уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора, то указанное право возникает с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, такого уведомления.

2. Кредитные договоры могут заключать только банки и иные кредитные организации. Заемщиком может быть любой субъект гражданского права. В отличие от договора займа кредитный договор - это консенсуальный договор. Для него установлена обязательная письменная форма и в случае ее несоблюдения договор будет недействительным.

Кредитный договор - всегда возмездный. Если даже размер процентов не предусмотрен в договоре, он определяется ставкой рефинансирования. В отличие от договора займа предметом договора могут быть только денежные средства.

Другие юридические лица могут заключать только договор займа. Все они являются залогодержателями в договорах, о которых идет речь в п. 1 комментируемой статьи.

Целевой заем - договор займа заключенный с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. В таких случаях заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится общее правило о том, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (установленный порядок предполагает получение необходимых разрешений в государственных органах) на заложенном земельном участке. Это норма носит диспозитивный характер и в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение.

Во второй части комментируемого пункта содержится ограничение указанного общего правила, состоящее в том, что если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, то залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Следует отметить, что законодатель не поясняет, что имеется в виду под ухудшением обеспечения. Таким образом, речь идет об оценочном понятии, что может привести к большому количеству конфликтов.

2. Во втором пункте комментируемой статьи речь идет о дополнительных гарантиях владельцев закладной, которые состоят в том, что указанное выше право залогодателя может быть реализовано только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Характерной особенностью российской правовой системы является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим лицам. Поэтому в том случае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, а впоследствии реализован в ходе обращения взыскания на него, то новый собственник земельного участка по существу заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого имущества.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

1. Под законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, понимается Закон об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также принятые в соответствии с ним другие правовые акты.

2. Цена земельного участка устанавливается по общему правилу по соглашению сторон, заключающих договор ипотеки. Вместе с тем в данном случае учитывается такое понятие как нормативная цена земли, которая является нижней границей стоимости земельного участка. Устанавливается она решениями органов власти субъектов РФ в порядке и на условиях, предусмотренных законом РФ от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" (с изменениями и дополнениями). При определении нормативной цены земли учитываются его фактическая площадь и некоторые специальные показателя (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Согласно ст. 25 указанного закона нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. Речь в частности идет о постановлении правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли".

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. Земельные участки как объекты гражданского оборота имеют свои особенности. Содержание прав любого землепользователя, включая собственника, ограничено, поскольку количество и состав такого рода объектов в силу естественных причин ограничены, а их использование так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Поэтому к собственнику земельного участка предъявляется требование об его целевом использовании. Указанное требование воспроизводится в пункте 1 комментируемой статьи применительно к собственнику, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу. Особо подчеркивается, что менять назначение земельного участка в таких случаях можно только в случаях предусмотренных земельным законодательством или в установленном этим законодательством порядке. Новый Земельный кодекс РФ в самом общем виде установил такой порядок.

2. В пункте 2 комментируемой статьи содержатся ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится ограничение на обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Указанные ограничения направлены на защиту сельскохозяйственных товаропроизводителей, являющихся залогодателями по договорам об ипотеке земельных участков. В частности, нельзя обращать взыскание на указанные участки до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Указанное в комментируемом пункте правило действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части. Очевидно, предполагается, что к этой дате сельскохозяйственные работы должны быть закончены.

При реализации на публичных торгах заложенного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения существует возможность преодолеть преимущественное право покупки такого земельного участка, предоставленное органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления и предусмотренное Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Залог, пусть даже не направленный на отчуждение указанного земельного участка, все-таки может впоследствии привести к его отчуждению, и именно путем продажи на публичных торгах. В соответствии со ст. 8 данного закона, при реализации заложенного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения на публичных торгах не действует преимущественное право покупки исполнительного органа государственной власти субъекта РФ либо, в соответствующих случаях, органа местного самоуправления.

4. Под иными лицами, владеющими таким земельным участком, понимаются как арендаторы, так субъекты вещных прав (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д.)

Дата добавления: 2015-09-06