Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Установление ипотеки не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимого имущества залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В договоре об ипотеке может быть установлено правило, запрещающее отчуждение заложенного имущества любым способом за исключением универсального правопреемства в порядке наследования (последнее ограничивало бы правоспособность гражданина). При отсутствии запрещения на отчуждение заложенного имущества залогодатель вправе совершать сделки по его отчуждению, получив предварительное согласие залогодержателя. Перечень возможных способов отчуждения заложенного имущества, указанный в пункте 1 комментируемой статьи, является примерным.

Несоблюдение этого правила дает возможность залогодержателю требовать применения последствий, предусмотренных ст. 39 комментируемого закона. В указанной статье (см. комментарий к ней) говорится о праве залогодержателя в таких случаях требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть права досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

2. Выдача закладной в определенной степени ограничивает права залогодателя по распоряжению заложенным имуществом. В частности в этом случае произвести отчуждение заложенного имущества можно только если право залогодателя на это предусмотрено в закладной (в данном случае не имеет значения, было ли предусмотрено это право в договоре ипотеки). При этом должны соблюдаться условия, которые установлены в этой закладной. Например, таким условием может быть минимальная цена, по которой может продаваться заложенное имущество.

3. Особый правовой режим установлен в отношении такой разновидности распоряжения заложенным имуществом как его завещание. Право собственника завещать принадлежащее ему имущество входит в содержание гражданской правоспособности и поэтому ничем не может быть ограничено. Соответственно любые условия договора об ипотеке или любые соглашения, направленные на ограничение этого права, являются абсолютно недействительными (ничтожными). Наследование по завещанию в настоящее время регулируется ч. 3 ГК.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Действующее законодательство допускает замену залогодателя в договоре ипотеки по различным основаниям, упомянутым в пункте 1 комментируемой статьи. Под универсальным правопреемством понимается такой переход прав и обязанностей от правопредшественника к правопреемнику, когда правопреемник занимает место правопредшественника во всех правах и обязанностях, за исключением тех, в которых закон не допускает правопреемство вообще. В качестве примера универсального правопреемства в комментируемом пункте приводится реорганизация (прекращение юридического лица при сохранении для функционирования в гражданском обороте его имущественной массы и переходе прав и обязанностей другому лицу) и наследование (переход прав и обязанностей от умершего к другим лицам). Общим правилом, характерным для залоговых правоотношений, является наличие право следования, которое заключается в том, что право следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

В виде исключения из общего правила новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из указанных выше обязанностей при наличии соответствующего соглашения с залогодержателем. Однако если не осуществлена его государственная регистрация и если не были соблюдены правила о приложениях к закладной (ст. 15 комментируемого закона, см. комментарий к ней), то для последующих приобретателей закладной оно не имеет юридической силы.

2. Заложенное имущество может перейти в собственность не одного, а нескольких лиц, которые все будут рассматриваться в качестве новых залогодателей. Если заложенное имущество может быть разделено в натуре (например, земельный участок был разделен на несколько более мелких) и продано нескольким лицам, то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно своей доле. Если же предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, то правопреемники становятся солидарными залогодателями. Это значит, что каждый из них несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Нельзя не обратить внимания на то, что указанное правило не соответствует общим положениям об общей собственности. Так, можно иметь имущество право долевой собственности и на то имущество, которое не подлежит фактическому разделу. В этом случае доля определяется в виде арифметической дроби.

3. В данном случае законодатель подчеркивает, что залоговое обязательство сохраняет свою силу независимо от того, были ли нарушены правила регламентирующие переход заложенного имущества от одного лица к другому (например, нарушена форма договора купли-продажи).

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Как было отмечено в ст. 37 комментируемого закона об ипотеке, отчуждение заложенного имущества производится по общему правилу с согласия залогодержателя, а если была выдана закладная, то если право залогодателя на это предусмотрено в закладной и с соблюдением условий, которые в ней установлены. Если же указанное правило было нарушено, то законодатель предоставляет залогодержателю по его выбору: 1. Право требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК. (Указанная статья ГК предусматривает последствие в виде двусторонней реституции (возвращении сторон в первоначальное положение); 2. Досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство и обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит.

Приобретатели заложенного имущества делятся на добросовестных, то есть тех, которые не знали и не должны были знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке и недобросовестных (которые знали или должны были знать об указанном обстоятельстве). Последние за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства несут солидарно с должником ответственность по этому обязательству в пределах стоимости этого имущества. Это значит, что к ним наряду с должником может быть предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество и выплаты всех причитающихся сумм в полном объеме.

Особым образом регулируется ситуация, когда заложенное имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке залогодателем, который не является должником по основному обязательству. В этом случае солидарную ответственность несут как новый приобретатель заложенного имущества, так и прежний залогодатель. Это значит, что залогодержатель вправе требовать исполнения обязательства от любого из указанных лиц или обоих лиц совместно.

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. В пункте 1 комментируемой статьи говорится о праве залогодателя на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам без передачи права собственности. Речь в частности идет о договоре аренды (возмездной передаче во временное владение и пользование либо только пользование), безвозмездного пользования (безвозмездной передаче во временное пользование), сервитуте (ограниченного пользования чужой вещью). Осуществить указанное право залогодатель может осуществить при соблюдении двух условий:

1. Срок, на который передается имущество в пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства;

2. Имущество должно использоваться в соответствии со своим назначением.

2. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечисленных договоров о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам являются вынесение судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления в законную силу соответствующего решения), а также удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В последнем случае договоры прекращаются с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

3. В пункте 3 комментируемой статьи содержится противоречащее общим положениям о залоге и нормам гражданского права правило о возможности заключения договора о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства и для целей, не соответствующих назначению имущества. Для этого необходимо получить согласие залогодержателя.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору ипотеки и в частности обязанности по сохранению заложенного имущества, проведению капитального и текущего ремонта, страхованию и др., хотя в практическом плане исполнить эти обязанности будет довольно трудно. Указанная норма носит диспозитивный характер, и стороны в договоре ипотеки могут предусмотреть иное. Например, если с согласия залогодателя заложенное имущество сдается в аренду, то в договоре ипотеки может быть предусмотрено, что залогодатель освобождается от обязанности проводить текущий ремонт, поскольку это обычно является обязанностью арендатора.

5. В пункте 5 комментируемой статьи делается отсылка к главе VII Закона об ипотеке, которая будет применяться в тех случаях, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке, будет обременено последующими залогами.

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

1. Содержание пункта 1 комментируемой статьи по существу совпадает с содержанием пункта 1 статьи 354 ГК.

В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК допускается по основаниям, прямо указанным в этом пункте, принудительное изъятие имущества у собственника. В комментируемом пункте делается отсылка на такие основания, указанные в п. 2 ст. 235 ГК как принудительное изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиция и национализация. Изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии со ст. 239 ГК, которая в свою очередь делает отсылку к ст. 279-282 и 284-286 ГК, в которых говорится о порядке изъятия имущества путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Статья 239 ГК говорит о тех ситуациях, когда недвижимое имущество находится на земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных нужд (речь идет об изъятии имущества в публично-правовых интересах например, для прокладки дорог, строительства какого-либо объекта и т.д.) либо ввиду ненадлежащего использования земли. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

О реквизиции говорится в ст. 242 ГК. В соответствии с указанной статьей в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, массовых беспорядков, межнациональных конфликтов, военных действий и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственного органа может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Под национализацией понимается обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Осуществляться национализация должна на основании специального закона, который еще не принят. Поскольку в п. 3 ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что принудительное отчуждение имущество для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, то при проведении национализации собственнику должны быть возмещены убытки. Однако в отсутствие специального закона убытки не могут быть возмещены и на практике национализация в настоящее время не применяется.

Во всех этих случаях принудительного изъятия имущества государством ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований.

Если же, по мнению залогодержателя все вышеуказанные меры не в полной мере защищают его интересы, то он имеет право в соответствии с ч. 2 комментируемого пункта потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о ситуациях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя в порядке конфискации. Под конфискацией понимается принудительное безвозмездное изъятие имущества в собственность государства в качестве санкции за правонарушение. Такое изъятие осуществляется судом в случаях предусмотренных законом. Норма комментируемого пункта, установившего, что при конфискации ипотека сохраняет силу, и что в соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, приобретшее заложенное по договору ипотеки имущество становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, противоречит п. 2 ст. 354 ГК, в соответствии с которой в случае конфискации имущества, являющегося предметом залога, залог в отношении этого имущества прекращается, и залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. В данном же случае ипотека сохраняет силу (то есть государство как приобретатель заложенного имущества становится на место залогодателя). Кроме того, для залогодержателя установлена дополнительная гарантия, которая заключается в том, что, если, по мнению залогодержателя, его интересы не могут быть в полной мере защищены указанными правилами, он вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Виндикация заложенного имущества осуществляется с помощью предъявления виндикационного иска. Виндикационный иск - это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества из чужого незаконного владения. Этот вид иска направлен на защиту права владения имуществом. В частности, согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Например, виндикационным иском является иск о возврате незаконно занятого нежилого помещения.

В ГК РФ установлены правила, содержащие некоторые особенности, когда речь идет об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. В частности, в соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 303 ГК РФ, при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставлять за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества (отделимые улучшения). Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если предъявленный виндикационный иск был удовлетворен и по решению суда, вступившего в законную силу, предмет ипотеки был изъят у залогодателя, то ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Определенные гарантии в комментируемой статье предусмотрены и для залогодержателя, который после вступления в законную силу решения суда о виндикации заложенного имущества, имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Дата добавления: 2015-09-06