Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. В пункте 1 комментируемой статьи подчеркивается, что предметом ипотеки являются жилые дома и квартиры, предназначенные для постоянного проживания. Соответственно сюда не могут относиться дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них. Для того, чтобы то или иное помещение признавалось жилым необходима его государственная регистрация в качестве такового.

Что касается залога дач, садовых домов, гаражей, других строен потребительского характера, то он регулируется общими положениями об ипотеке, на них не распространяются правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир. Однако, исходя из смысла Постановления Конституционного Суда от 14 апреля 2008 г. N 7-П, которое фактически разрешило при выполнении определенных условий регистрацию по месту жительства в домах, построенных на садово-дачных участках, необходимо признать, что специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов, могут распространяться и на дачные или садовые домики.

При этом дачные и садовые домики должны быть признаны в установленном порядке пригодными для постоянного проживания. Условия признания жилого помещения пригодным для проживания определяются Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Также наряду с недвижимым имуществом в ипотеку можно передать право аренды. На залог права аренды распространяются все нормы об ипотеке, кроме тех, которые явно не могут быть применены к залогу права, а не самого объекта недвижимости.

Но в договоре аренды или в федеральном законе может быть предусмотрено правило, по которому ипотека права аренды не допускается. Если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок менее года или на неопределенный срок, необходимо иметь в виду следующее. В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ)

Квартира может рассматриваться не только как вид жилого помещения, но и как определенное место на конкретной территории, имеющей адресно-географические координаты.

Предметом ипотеки могут быть также части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться, и сохраняют свое функциональное предназначение.

2. В п. 2 комментируемой статьи содержится прямое запрещение заключать договор ипотеки в отношении индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (государственный и муниципальный жилой фонд). Государственный жилой фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации. Муниципальный жилой фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

В пункте 3 комментируемой статьи говорится о том, что объекты недвижимости, не предназначенные для постоянного проживания, также могут быть предметом ипотеки, но только на общих основаниях и соответственно к ним не применяются специальные правила ипотеки жилых домов и квартир.

Правила, касающиеся ипотеки жилого дома и квартиры, применяются и к частям указанных объектов недвижимости, если они конструктивно обособленны, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение.

3. Договор ипотеки может заключаться и с лицами, не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. Не являются полностью дееспособными лица, не достигшие 18 лет (за исключением вступивших в брак и объявленных эмансипированными в связи с занятием предпринимательской деятельностью либо работой по трудовому договору). Недееспособными признаются в судебном порядке лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Ограниченно дееспособными признаются в судебном порядке граждане, которые вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое материальное положение.

Порядок совершения сделок с имуществом подопечных регулируется статьями 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, статьями 19, 20, 23 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Согласно п. 1 ст. 26 ГК несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК). От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

В частности сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Например, такой порядок установлен ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не вправе совершать, а попечители давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного без согласия органов опеки и попечительства. В п. 2 ст. 37 ГК РФ залог прямо упоминается среди таких сделок.

Следует отметить, что подобный порядок должен распространяться и на указанных в комментируемом пункте частично дееспособных лиц в том случае, когда они являются собственниками нежилых помещений. Об этом свидетельствует и судебная практика. Более того, суды распространяют указанный порядок на те случаи, когда нежилые помещения являются предметом договора залога, заключенного между юридическими лицами, однако несовершеннолетние являются участниками юридического лица-залогодателя. Так, в постановлении ФАС Поволжского округа от 9 января 2004 г. N А57-5213/03-30 были сделаны выводы о признании недействительной ничтожной сделкой договора залога (ипотеки), как совершенной между банком и заемщиком в нарушение требований ст. 28 и 37 ГК РФ и нарушающей права и законные интересы несовершеннолетних участников ООО (1991 года рождения и 1996 года рождения), имеющих доли в уставном капитале. Суд учел то обстоятельство, что в порядке, установленном действующим законодательством, участниками ООО, заключившего с банком кредитный договор, обеспеченный залогом недвижимости, находившейся в собственности ООО, также являются несовершеннолетние, 1991 года рождения и 1996 года рождения, имеющие доли в размере 35% каждый в уставном капитале этого общества. Поэтому сделка о залоге недвижимого имущества в данном случае согласно статьям 28 и 37 ГК РФ могла быть совершена только лишь с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Отдельно законодатель выделяет понятие многоквартирного дома, хотя и не дает его легального определения. Иногда многоквартирный определяет дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям.

Комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме включает в себя не только собственно дом, но и земельный участок под ним, а также элементы благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома и которые расположены на этом участке.

При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество многоквартирного дома состоит как из недвижимых вещей (в первую очередь речь идет о земельном участке), так и движимых вещах.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК собственнику квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Пункт 2 указанной статьи запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на эту квартиру, поскольку в результате заключения договора ипотеки квартира может быть отчуждена. В комментируемой статье по существу воспроизводится правило указанной статьи ГК о том, что квартира не может быть заложена без залога соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом. Заключая договор ипотеки, можно не оговаривать судьбу доли в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

По существу в комментируемой статье идет речь не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество - материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор, предусмотренный п. 3 ст. 421 ГК.

Хотя после окончания строительства оборудование и материалы свою функцию выполняют, они продолжают быть предметом ипотеки. Как было отмечено в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится об ипотечном жилищном кредитовании, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения (жилой дом или квартира). Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 комментируемого закона). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Существенное значение для регулирования ипотечного жилищного кредитования имеют следующие подзаконные акты:

1) постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ").

2) приказ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16.10.2000 "Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам".

Следует отметить, что принимаются также и региональные правовые акты, направленные на стимулирование ипотечного жилищного кредитования. Например, это закон г. Москвы от 31.03.1999 N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве". Согласно этому закону, организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве является Московское ипотечное агентство (МИА), решение о создании которого принимает Правительство Москвы. Данное агентство является базовым звеном в системе ипотечного кредитования, включающей также банки, страховые, риэлтерские, оценочные компании, Правительство Москвы.

Согласно ст. 5 указанного закона Московское ипотечное агентство разрабатывает стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве.

Московское ипотечное агентство обеспечивает финансирование системы ипотечного жилищного кредитования, приобретает права требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществляет выпуск ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами и государственными гарантиями города Москвы.

Агентство осуществляет экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180, предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Государство также оказывает помощь ипотеке. С этой целью создана специальная организация - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). АИЖК учреждено как открытое акционерное общество во исполнение Постановления Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". Оно создано "в целях реализации Федеральной целевой программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий". Одним из условий создания АИЖК является сохранение контрольного пакета акций агентства за Российской Федерацией. В настоящее время 100 акций АИЖК находятся в федеральной собственности.

АИЖК создало двухуровневую систему ипотечного кредитования, рефинансируя кредиты, выдаваемые во всех регионах страны по Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

Региональный оператор АИЖК (Агентства) определяется в Стандартах как "юридическое лицо, действующее от своего имени, а по сопровождаемым ипотечным кредитам (займам, закладным), переданным Агентству, также и от имени Агентства, осуществляющее привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирующее ипотечные кредиты (займы) как за счет собственных, так и привлеченных средств с последующей передачей их Агентству". Отношения между АИЖК и его региональным оператором строятся на договоре, который в Стандартах именуется соглашением о сотрудничестве. Важное требование к юридической личности регионального оператора сформулировано в Стандартах следующим образом: "Не менее 50% плюс одна акция (доля) величины уставного капитала регионального оператора должны составлять средства местных администраций (для региональных операторов в форме открытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью) либо иные формы участия органов местного самоуправления в деятельности регионального оператора (прямо или опосредованно), позволяющие осуществлять управление и контроль над региональным оператором, а также влиять на принятие им решений (для остальных организационно-правовых форм)".

В целом к залогу жилья помимо Закона об ипотеки применяются нормы ГК и других правовых актов. Вместе с тем жилые помещения не могут рассматриваться как обычный объект гражданско-правовых сделок. В соответствии с Конституцией РФ Россия является социальным государством, поэтому право на жилище составляет основу правового положения граждан. В связи с этим к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения.

Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляют кредит физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основными участниками ипотечного кредитного правоотношения являются:

заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим и юридическим лицам и продающиеся по их поручению.

Кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.

Девелоперы - в буквальном переводе с английского - развиватели территории. В нашем, российском, обиходе эти организации называются еще застройщиками. Они оформляют на себя участок земли (в собственность или в аренду на время строительства), готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают его - в готовом или полуфабрикатом состоянии, целиком или по частям - в зависимости от конкретной ситуации.

В большинстве случаев при выдаче ипотечного кредита заключается договор поручительства. В этом случае поручитель является солидарным должником и в случае невозврата кредита требование о его возврате может быть предъявлено ему.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Доходы заемщика подтверждаются представлением справки по форме "2-НДФЛ". Возможны ситуации, когда банк предоставляет кредит, но не в той сумме и не на тех условиях, на которые рассчитывал заемщик. Если банки сотрудничают с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, то платежеспособность может определяться по специальной форме разработанной Агентством. Кроме того, в соответствии с требованиями Агентства число созаемщиков не может быть менее трех, участок под закладываемым жилым домом должен быть в собственности заемщика и также заложен, запрещаются ипотечные сделки между родственниками и т.д.

Кроме того, подлежащий ипотеке объект недвижимости, подлежит специальной оценочной процедуре, которая называется "андеррайтинг". В ходе ее проведения банк как заинтересованная сторона должен определить, является ли закладываемое недвижимое имущество достаточным и надежным обеспечением выданного кредита. При этом сумма оценки может отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.

Банк также проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости. Для этого, помимо стандартного набора документов, который требуется от продавца при продаже недвижимости, банки обычно требуют такие документы как:

Расширенная (архивная) выписка из домовой книги за последние 10 лет

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о существующих там записях в отношении отчуждаемого объекта

Справки из органов опеки и попечительства о том, что продавец не находится под опекой

Справки из психоневрологического диспансера о том, что продавец или лица, проживающие с ним не состоят на учете в этом учреждении.

Полученный кредит вместе с начисленными процентами возвращается банку-кредитору в течение срока, указанного в договоре (обычно ипотечный кредит выдается на 10, 15, а иногда и на 20 лет). Наиболее распространенной схемой оплаты является так называемый "аннуитет" В соответствии с этой схемой в период действия договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Сначала платятся суммы по процентам, а в конце - платежи по возврату основной суммы долга. Кредит может выдаваться как в рублях, так и в любой иностранной валюте.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа (ст. 814 ГК) Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных законом по обеспечению возможности контроля, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Сама по себе цель, ради которой стороны вступают в отношения займа, лежит вне договора, но, будучи включенной в него как условие, она приобретает правовое значение и порождает для заемщика обязанности, во-первых, по целевому использованию суммы займа и, во-вторых, по предоставлению займодавцу возможности контролировать такое использование.

При заключении договора ипотечного жилищного кредитования банки обычно требуют от заемщика вложения собственных средств. Размер этих вложений обычно составляет 20, 30 процентов от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Купленное на кредитные средства жилое помещение становится собственностью заемщика и после окончания расчетов по кредиту регистрируется не переход права собственности, а снятие обременения в виде ипотеки.

Кредит может предоставляться как наличными, так и безналично. В первом случаи наличные закладываются в банковскую ячейку и продавец недвижимости может получить их только после регистрации перехода права собственности и соответственно предъявления банку регистрационного свидетельства.

Юридическая чистота покупаемого жилого помещения проверяется как риэлторской кампанией, так и самим банком, и страховой организацией.

После приобретения квартиры собственник имеет право зарегистрироваться вместе с членами своей семьи по месту жительства, однако некоторые банки практикуют запись в кредитном договоре, согласно которой регистрация может осуществляться только с согласия банка-кредитора. Юридического значения такая запись не имеет.

В ряде случаев осуществляется реструктуризация долга, под которой понимается основанное на соглашении прекращение долговых обязательств, составляющих с заменой указанных долговых обязательств иными долговыми обязательствами, предусматривающими другие условия обслуживания и погашения обязательств. Реструктуризация долга может быть осуществлена с частичным списанием (сокращением) суммы основного долга.

Важная роль при заключении договора ипотечного кредитования принадлежит специальным посредникам - ипотечным брокерам.

Ипотечные кредиты могут быть рефинансированы. В этом случае ранее выданные кредиты перепродаются банком другим лицам.

На практике иногда возникают сложности с доказыванием того, что квартира приобреталась на заемные средства. Это происходит в тех случаях, когда договоры составляются недостаточно четко. Так, ФАС СЗО в Постановлении от 2 мая 2006 г. N А44-5079/2005-1448 указал: "Как видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, не подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности В.Н. Кудрину.

В кредитном договоре не содержится условия о том, что полный и своевременный возврат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог Сбербанку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит. В договоре купли-продажи квартиры также не указано, что уплата цены квартиры производится с использованием кредитных средств Сбербанка. Каких-либо иных доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Сбербанком В.Н. Кудрину, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что указание в кредитном договоре на обеспечение исполнения В.Н. Кудриным его обязательств только поручительством граждан является ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.

Кроме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, удовлетворение настоящего заявления Сбербанка нарушает права О.А. Кудриной, которой на момент рассмотрения дела принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 квартиры. Поскольку О.А. Кудрина не является участником кредитного договора, данный договор в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ не создает для нее никаких обязанностей.

2. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки, как по договору, так и по закону. В последнем случае применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3. Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав указанных в комментируемом пункте граждан.

К находящимся под опекой или попечительством членам семьи собственника жилого помещения относятся недееспособные, частично дееспособные или ограниченно дееспособные лица.

Сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах таких лиц и, прежде всего, несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений во всех случаях. В соответствии с новой редакцией комментируемой статьи Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно комментируемой статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершение сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия. Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен быть мотивирован.

Решение органа опеки и попечительства, как и любое другое решение государственного органа, может быть оспорено в суде.

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о жилых помещениях, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Такие помещения считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ипотека в силу закона).

Указанный закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Если военнослужащий - участник НИС не приобретает жилье в период военной службы или по ее окончании, он имеет право при увольнении с военной службы получить накопленные на именных накопительных счетах средства и использовать их по своему усмотрению.

Спецификой данной разновидности ипотеки является то обстоятельство, что закладная, удостоверяющая права Российской Федерации как залогодержателя, в данном случае не выдается.

Кроме того, если участник НИС, будучи залогодателем, заложит полученное жилое помещение под получение кредита в банке или ином кредитном учреждении, то требования Российской Федерации как залогодержателя удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Для того, чтобы военнослужащего включили в накопительную ипотечную программу, он должен обратиться к командовании своей воинской части. После этого военнослужащего вносят в реестр участников программы, и на его имя открывается накопительный счет. После трех лет участия в программе военнослужащий может получить целевой заем в размере суммы накоплений на счете на этот период. В частности это возможно для того, чтобы внести первоначальный взнос на покупку жилого помещения в кредит под залог приобретаемого жилого помещения или для участия в долевом строительстве. Дополнительно военнослужащий может использовать личные или заемные средства.

Военнослужащий получает право использовать все накопления, только если он отслужил не менее 20 лет, уволен после 10 лет службы по достижении предельного возраста или в связи организационными мероприятиями или по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством, уволен по состоянию здоровья.

Если военнослужащий, участвовавший в ипотечной программе, погиб (умер) во время прохождения службы, право на получение накоплений с его ипотечного счета переходит к членам его семьи.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

1. Согласно изменениям, внесенным в п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Похожая норма содержится и в пункте 1 комментируемой статьи. Это обусловлено тем, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества влечет переход права собственности от залогодателя к залогодержателю при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В случае обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации их все проживающие там лица должны быть выселены. Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Возможны ситуации, когда заложенные жилой дом или квартира были единственным местом проживания для выселяемых лиц. В таких случаях в соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ им предоставляются жилые помещения маневренного фонда, предназначенные для временного проживания. Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, определяющей момент возникновения права на заключение договора найма жилого помещения маневренного фонда у граждан, утративших жилые помещения, приобретенные на заемные средства и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, на которые было обращено взыскание и осуществлена их продажа.

Согласно п. 2 ст. 106 ЖК договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

2. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что помимо судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество допускается также внесудебный. Однако при этом должны быть соблюдены правила, предусмотренные гл. IX комментируемого закона. О публичных торгах см. комментарий к ст. 57.

3. Реализация заложенного по ипотеке жилого помещения не влияет на права лиц, заключивших до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки договор найма или договор аренды жилого помещения.

В пункте 3 комментируемой статьи содержится отсылка к ГК РФ и жилищному законодательству. Так, в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст. 687 ГК наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения может быть заключен только с юридическим лицом. Он может быть расторгнут как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Так, согласно ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Дата добавления: 2015-09-06