Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. передача и залог закладной

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

1. Залогодержатель, в качестве которого выступает обычно банк-кредитор, имеет право передать свои права залогодержателя другим лицам. В частности, это возможно при рефинансировании выданного кредита или при получении полной компенсации кредитной задолженности от страховщика. Для этого заключается договор уступки прав требования (цессии).

Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику (п. 1 ст. 382 ГК). Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу.

При этом и новый кредитор не вправе предъявлять заемщику какие-либо дополнительные требования.

В п. 1 комментируемой статьи содержится общее правило о том, что залогодержатель имеет право передать другим лицам свои права как по основному обязательству, так и акцессорному (договору об ипотеке). Эта норма носит диспозитивный характер, и стороны в договоре ипотеки могут установить запрет на передачу прав залогодержателя другому лицу.

2. Уступка права требования по договору об ипотеке не влечет прекращения этого договора. При этом новый залогодержатель получает все права и несет обязанности прежнего залогодержателя.

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится обще правило о том, что при передаче прав по основному обязательству переходят и права по дополнительному обязательству. Эта норма носит диспозитивный характер, и стороны в договоре могут запретить такой переход.

В этом же пункте делается отсылка к п. 1 ст. 389 ГК, согласно которой форма уступки требования, основанного на сделке, должна соответствовать форме этой сделки.

4. В п. 4 комментируемой статьи содержится отсылка к статьям ГК, регулирующим уступку требования и которые применяются к отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем.

5. В пункте 5 комментируемой статьи установлен прямой запрет на уступку прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, если эти права удостоверены закладной. Если такая сделка все же была совершена, то она будет признана абсолютно недействительной (ничтожной) и не повлечет никаких юридических последствий. Это положение очень важно, так как в противном случае недобросовестный контрагент мог бы уступить права по договору, получить деньги, а потом, используя закладную, по этому же договору - вновь получить деньги.

Статья 48. Передача прав на закладную

1. В п. 1 комментируемой статьи установлено общее правило о том, что передача прав по закладной осуществляется с помощью сделки в простой письменной форме. Такая передача рассматривается как разновидность уступки требования (цессии). Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровья). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, то такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки.

О депозитарном учете и счете депо см. комментарий к ст. 13.

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

2. Любая ценная бумага является объектом гражданского права в силу того, что за ней закреплено определенное имущественное право. Соответственно с передачей ценной бумаги переходят и содержащиеся в ней имущественные права. Передача закладной предполагает передачу права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. При этом в части 2 комментируемого пункта по существу воспроизводится общее правило п. 1 ст. 142 ГК о том, что с передачей ценой бумаги переходят все удостоверенные ей права в совокупности, таким образом нельзя передать только часть прав.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Законом об ипотеке. Правила нормативных актов Федеральной службы по финансовым рынкам, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Законом об ипотеке существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.

В ч. 3 комментируемого пункта содержится диспозитивная норма о том, что при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.

3. Как и другие ценные бумаги, закладные могут переходить от одного лица к другому неопределенное количество раз. В связи с этим может возникнуть вопрос о законности прав владельца закладной. В пункте 3-ем комментируемой статьи говорится о двух условиях законности владения закладной: право должно основываться на последней передаточной надписи и сам ряд передаточных надписей должен быть непрерывным. При этом проверка непрерывности передаточных надписей осуществляется путем сопоставления имен лиц, которые произвели последующую передаточную надпись с именами лиц, которые произвели предшествующую запись. Особо подчеркивается, что лицо не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

4. В пункте 4 комментируемой статьи содержится правило о том, что надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу, ничтожны. Наличие подобной записи на закладной само по себе не влечет недействительность этой закладной; недействительной будет только указанная надпись. Это вполне согласуется с правилами ст. 180 ГК, установившей, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

5. В пункте 5 комментируемой статьи содержится отсылка к пункту 2 ст. 313 ГК, установившему, что третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, право залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требования кредитора без согласия должника. Таким образом, речь идет о ситуациях, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке, было передано в аренду, перезаложено и т.д. Владелец имущественного права, возникшего в результате указанных действий, заинтересованный в его сохранении и опасающийся его утратить, может исполнить за должника обеспеченное ипотекой обязательство. При этом он может требовать передачи ему права по закладной. Отказ залогодержателя передать права по закладной дает право третьему лицу - владельцу имущественного права предъявить иск в суд с требованием перевести эти права на себя.

Статья 49. Залог закладной

1. О передаче закладной в депозит нотариуса см. пункт 4 статьи 338 Гражданского кодекса РФ, пункт 5 статьи 17 комментируемого закона.

Несмотря на то, что закладная составляется в обоснование договора об ипотеке, она имеет самостоятельное значение. В связи с этим она сама может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной).

В пункте 1 комментируемой статьи говорится о залоге закладной, который можно определить как залог залога. Поскольку закладная не относится к объектам недвижимости, то ее залог представляет собой не ипотеку, а залог прав, ею удостоверенных. Таким образом, залог закладной не может обеспечить исполнение обязательства должника-третьего лица. Удовлетворение требований по основному обязательству в случае неисполнения со стороны ипотечного залогодержателя будет обеспечено платежами в погашение обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогом закладной может обеспечиваться исполнение только того, обязательства, должником по которому является ее владелец.

Особо следует остановиться на такой разновидности залога закладной как включение в ипотечное покрытие облигации с ипотечным покрытием (п. 1 ст. 11 Закона об ипотечных бумагах). Договор залога, согласно указанной статье считается заключенным с момента возникновения у их первого владельца (приобретателя) прав на облигации. При этом письменная форма залога считается соблюденной. При включении закладной в ипотечное покрытие ее залогодателем и должником по обеспечиваемому таким залогом обязательству, выступает эмитент облигации с ипотечным покрытием, который является и владельцем соответствующей закладной. Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об ипотечных бумагах эмиссию могут осуществлять кредитные организации и ипотечные агенты. Последние должны быть специализированными коммерческими организациями в форме акционерного общества, исключительным предметом деятельности которых является приобретение закладных.

В соответствии с комментируемой статьей закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Соответственно, может быть признано, что залогом закладной могут обеспечиваться обязательства только самого залогодателя закладной (залогодержателя по договору ипотеки) и что в случае обеспечения залогом закладной обязательств иных лиц договор залога закладной будет являться недействительной сделкой.

Залог закладной может осуществляется в форме заклада, т.е с передачей ее залогодержателю или в депозит нотариуса и без такой передачи для обеспечения обязательства между ним и ипотечным залогодержателем. Форма договора о залоге закладных должна отвечать требованиям п. 2 ст. 339 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о порядке обращения взыскания на заложенную закладную без передачи ее залогодержателю, который осуществляется по правилам ст. 349 ГК. Согласно указанной статье требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, как по решению суда, так и во внесудебном порядке.

3. В п. 3 комментируемой статьи перечисляются варианты, которые стороны вправе предусмотреть в самом договоре о залоге закладной с передачей ее залогодержателю.

4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного залогом закладной обязательства (см. комментарий к ст. 48). Это еще один способ обращения взыскания на закладную, предусмотренный комментируемой статьей.

Для залогодержателя данный способ является наиболее целесообразным, поскольку он связан с наименьшими временными и денежными затратами и позволяет обратить взыскание на заложенную закладную самостоятельно, без участия залогодателя закладной.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца закладной.

О депозитарном учете и счете депо см. комментарий к ст. 13.

Дата добавления: 2015-09-06