Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Поскольку предмет ипотеки остается у залогодателя, то он сохраняет право пользования им. Причем эта норма носит императивный характер, и стороны в договоре не могут ограничить это право залогодателя. Законодатель особо подчеркивает, что заложенное имущество должно использоваться по назначению. Так, если предметом ипотеки является жилое помещение, то залогодатель должен пользоваться им в качестве такового, а не использовать его как склад. Подобное пользование по смыслу комментируемой статьи не должно ухудшать качество заложенного имущества за исключением нормального износа (амортизации). Понятие нормального износа является оценочным понятием. В договоре об ипотеке можно указать приблизительные пределы пользования заложенным имуществом, которые не будут рассматриваться как ограничения прав залогодателя, а лишь как их конкретизация.

2. В пункте 2 комментируемой статьи говорится о сохранении за залогодателем права извлекать из заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества плодов, под которыми понимаются результаты органического развития вещи (например, фрукты в заложенном земельном участке, на котором находится фруктовый сад) и доходов, под которыми понимаются приращения, полученные в результате участия вещи в гражданском обороте (например, сдача внаем жилого помещения). Вопрос о том, кто приобретает права на эти плоды и доходы (залогодатель или залогодержатель), решается сторонами в договоре ипотеки.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

1. По общему правилу залогодатель, оставаясь собственником заложенного имущества, несет бремя его содержания и расходы по поддержанию его в исправном состоянии до прекращения ипотеки. Вместе с тем эта норма носит диспозитивный характер и в договоре о залоге или законе может быть предусмотрено, что указанные расходы могут быть возложены и на залогодержателя. Исправное состояние - это технический термин, предполагающий, что данный объект отвечает всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Это более широкий термин по сравнению с термином "работоспособное состояние", под которым понимается такое состояние объекта, при котором он может выполнять свои функции, хотя и не отвечает всем требованиям.

2 Сохранность заложенного имущества предполагает, что обязанностью залогодателя является производство как текущего, так и капитального ремонта. Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или порчу его существенных частей (замена протекающего участка крыши, вставка стекла в разбитом окне). Тогда как капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующих значительных затрат (замена перекрытий в жилом доме).

По общему правилу обязанность производить как текущий, так и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, возлагается на залогодателя. Однако это правило носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное. Сроки такого ремонта должны устанавливаться в правовых актах (имеются в виду как законы, так и подзаконные акты). При отсутствии соответствующих указаний закона ремонт должен производиться в разумный срок (оценочное понятие).

Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита

1. Под страхованием понимаются отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных событий (страховых случаев) путем возмещения убытков за счет денежных фондов, формируемых из оплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий) взносов), а также за счет иных средств страховщиков (п. 1 ст. 2 Закона об организации страхового дела в Российской Федерации).

Условия страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании, поскольку, заключая договор ипотеки, залогодатель принимает на себя обязательство заключить договор страхования имущества на определенных условиях. В противном случае договор с ним не будет заключен.

Страхование заложенного по договору об ипотеке имущества является разновидностью имущественного страхования. Страховым риском, то есть предполагаемым событием, на случай наступления которого производится страхование, является утрата (полное исчезновение заложенного имущества) либо повреждение (изменение его физических свойств). При этом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

Банки - залогодержатели, выдавая кредиты, настаивают на том, чтобы именно они были указаны в договоре страхования заложенного имущества в качестве выгодоприобретателей, что соответствует положениям комментируемой статьи. При этом банки обычно указывают страховые компании, с которыми заемщик может заключать договор страхования. Вместе с тем эта норма носит диспозитивный характер и теоретически можно указать другого выгодоприобретателя.

Важность страхования имущества при ипотечном кредитовании обусловливается тем, что в случае ненадлежащего исполнения обязанности по страхованию заложенного имущества банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. В соответствии со ст. 35 комментируемого закона (см. комментарий у ней) в случае если в течение одного месяца (или иного срока, предусмотренного договором) обязательство по страхованию не будет исполнено, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

2. В п. 2 комментируемой статьи содержится общее правило, согласно которому обязанность по страхованию имущества в полном объеме возлагается на залогодателя, однако эта норма носит диспозитивный характер и в конкретном договоре может присутствовать положение об освобождении залогодателя от обязанности по страхованию в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК при страховании имущества страховая сумма не должна превышать их действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для имущества является его действительная (рыночная) стоимость в месте нахождения имущества в день заключения договора страхования.

В п. 2 комментируемой статьи говорится о случаях, когда полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства. В таких случаях имущество должно быть застраховано на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Условием действительности договора страхования является наличие основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса страхователя или выгодоприобретателя в сохранении застрахованного имущества. Такой интерес может проистекать как из вещно-правовых титулов, так и обязательственных. В данном случае в качестве страхователя может выступать как залогодатель (его страховой интерес основан на праве собственности или праве хозяйственного ведения на заложенное имущество), так и залогодержатель (интерес которого возникает из обязательственного правоотношения основанного на залоге).

По общему правилу при страховании имущества применяется так называемая пропорциональная система расчета страхового возмещения. Ее суть состоит в том, что страховая выплата покрывает не все убытки, а только их часть, причем такую, которая рассчитывается пропорционально соотношению страховой суммы и страховой стоимости. Так, если страховая сумма составляет только 50 процентов действительной стоимости застрахованного имущества, то и страховщик должен компенсировать только 50 процентов убытков, возникших при наступлении страхового случая. Однако в данном случае закон требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества. Единственное исключение составляют случаи, когда полная страховая стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - в этом случае закон разрешает страховать имущество на меньшую сумму, однако она не должна быть меньше суммы этого обязательства.

Тарифы на страхование в данном случае зависят от таких факторов как особенности планировки, место расположения жилого помещения, возраст дома, в котором находится жилое помещение и т.д.

Следует отметить, что на практике помимо этой разновидности страхования также заключается договор страхования жизни и здоровья залогодателя в пользу залогодержателя.

Данный вид страхования является добровольным, однако банки при предоставлении кредита выдвигают требование о заключении подобного договора в качестве условия выдачи кредита. Обосновывается это тем, что, оплачивая основную стоимость объекта недвижимости, банк-кредитор принимает на себя основные риски. Следует отметить, что в отдельных судебных решениях суды отмечают незаконность подобных требований банков, однако это не оказывает существенного влияния на сложившуюся практику.

Кроме того, при ипотечном кредитовании банки часто требуют от заемщика заключения договора страхования риска потери права собственности на приобретаемый объект недвижимости (предмет залога).

Следует указать, что страховые взносы платятся до момента полного погашения кредита. Если заемщик откажется выплачивать страховые взносы, то обычно в кредитных договорах содержится условие в соответствии с которым при непредоставлении заемщиком обеспечения банк имеет право потребовать досрочного погашения задолженности.

3. В пункте 3 комментируемой статьи содержится общее правило, в соответствии с которым залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченного ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Часть 2 п. 3 комментируемой статьи посвящена ситуациям, когда залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения. Это может произойти в тех случаях, когда между действием (бездействием) залогодержателя и утратой или повреждением заложенного имущества существует причинная связь.

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о страховании ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке. Это один из видов имущественного страхования (ст. 929 ГК) Заключаться такой договор должен в пользу кредитора-залогодержателя, который является в данном случае выгодоприобретателем.

Согласно п. 1 ст. 932 ГК страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом. При страховании ответственности за нарушение договора (договорной ответственности) объектом страхования является интерес, связанный с возможной ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора. В общем случае при страховании договорной ответственности страховщик возмещает причиненный вред путем погашения обязанности лица, ответственного за нарушение договора, возместить убытки, уплатить неустойку или проценты, но не исполнить обязательство в натуре.

Основанием для выплаты является наступление страхового случая, наличие которого проверяется не только по формальным признакам (путем предоставления определенного набора документов), но и другими способами. Для выплаты страхового возмещения надо установить не только сам факт нарушения договора, но и то, какие меры ответственности за это предусмотрены и каков объем такой ответственности. Выплата страховой суммы по данному договору ограничена 20 процентами стоимости заложенного имущества.

В пункте 4 комментируемой статьи речь идет о праве, но не об обязанности заключить договор страховании ответственности заемщика. Вместе с тем выгодоприобретателем по данному договору может быть только определенное лицо - кредитор по основному обязательству, который одновременно является залогодержателем. Кредитор может уступить свои права по основному договору по договору цессии (уступки права требования). В таком случае новый кредитор автоматически становится выгодоприобретателем по договору страхования.

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Поскольку заложенное имущество остается во владении залогодателя, последний должен предпринять необходимые меры для его защиты. Перечень рисков для заложенного имущества, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим, что следует рассматривать в качестве ее недостатка, поскольку на практике перечень рисков может быть значительно шире. Конкретные нормы, предусматривающие защиту заложенного имущества, могут содержаться не только в федеральных законах, но и в указах президента и в постановлениях правительства (в связи с этим делается отсылка на п. 3 и 4 ст. 3 ГК). Они могут быть также указаны в договоре об ипотеке.

Термин "посягательство" следует признать неудачным, поскольку он применяется в уголовном праве и предполагает наличие умышленного преступного деяния, между тем сохранность заложенного имущества может быть нарушена не только в результате преступных посягательств, но и при отсутствии вины третьих лиц, в том числе в результате действия непреодолимой силы или случая либо неправомерных действий (например, нарушения правил техники безопасности работниками залогодателя или залогодержателя).

Во второй части комментируемой статьи говорится об обязанности залогодателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества уведомить залогодержателя об этом, если он ему известен. Это положение напоминает норму, содержащуюся в п. 1 ст. 343 ГК, однако нельзя не обратить внимания на два отличия. Во-первых в ГК говорится об угрозе, тогда как в комментируемом пункте о реальной угрозе (это оценочное понятие, которое будет определяться с учетом конкретных обстоятельств). Во-вторых, в комментируемой статье содержится оговорка о том, что залогодатель обязан уведомить залогодержателя, если он ему известен. Очевидно, имеются в виду ситуации, когда залогодатель не совпадает с должником. Другую ситуацию представить трудно, поскольку если залогодатель (должник) не знает своего залогодержателя (кредитора), то как он может исполнить основное обязательство.

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

1. В пункте 1 комментируемой статьи речь идет о двух обязанностях залогодателя. Первая является информационной по своей сути и состоит в том, что в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. Среди предъявляемых требований законодатель упоминает, прежде всего, требование о признании права собственности и других прав (очевидно имеются в виду ограниченные вещные права - право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.). Помимо вещных прав упоминаются также и обременения (аренда, залог, рента и др.). Законодатель говорит о немедленном уведомлении, не расшифровывая это понятие. Очевидно, он должен это сделать в тот же день, когда ему стало об этом известно.

Вторая обязанность носит процессуальный характер и заключается в том, что при предъявлении к залогодателю соответствующего иска залогодатель обязан привлечь залогодержателя к участию в таком деле в качестве третьего лица на стороне залогодателя. Для этого залогодатель должен заявить суду соответствующее ходатайство.

2. В пункте 2 комментируемой статьи содержится отсылка к ст. 12 ГК, в которой перечислены конкретные способы защиты нарушенных гражданских прав, которые залогодатель должен использовать для защиты своих прав. В частности к ним относятся:

признание права (в данном случае нет прямого нарушения права лица, но существование этого права оспаривается другим заинтересованным лицом);

восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (в этом случае в результате правонарушения одной стороной нарушается права и законные интересы другой стороны);

признание оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки (этот способ характерен тем, что применяется судом к сделкам по искам лиц, чьи права этими сделками нарушены. Основанием предъявления подобных исков является несоблюдение хотя бы одного из условий действительности сделок);

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Отдельные способы могут осуществляться только судом, другие могут быть использованы как с помощью обращения в суд, так и самостоятельно. Отдельно следует выделить самозащиту, под которой понимается защита нарушенного права самим залогодателем без обращения в суд (например, залогодатель своими силами пресекает попытки самоуправно занять принадлежащее ему заложенное помещение). Предоставление подобного полномочия залогодержателю, несомненно, расширяет его полномочия.

3. В пункте 3 комментируемой статьи говорится о предоставлении залогодержателю права на истребование заложенного имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Таким правом по общему правилу помимо собственников обладают титульные владельцы (ст. 305 ГК), к числу которых залогодержатели не относятся, поскольку владельцами заложенного имущества остаются залогодатели. Таким образом, можно говорить об определенном противоречии между ГК и Законом об ипотеке.

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Залогодержатель заинтересован в контроле за соблюдением залогодателем своих обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества, и в связи с этим законодатель наделяет его соответствующими полномочиями. Такой контроль включает в себя такие обязательные элементы как проверку наличия заложенного имущества, состояние этого имущества и условия его содержания. Законодатель не установил очередность и порядок осуществления действий, составляющих такой контроль, поэтому целесообразно оговорить их в договоре. Если же этого сделано не было, то полномочия залогодержателя по осуществлению контроля ограничены только общим правилом, по которому проводимые залогодержателем проверки не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами (например, арендаторами), во владении которых оно находится.

По существу в комментируемой статье речь идет о двух видах проверки: по документам и проверки фактического наличия заложенного имущества. В частности изучаются бухгалтерские документы другого надзора, договоров, заключенных на охрану недвижимости, и др. Предусмотрено и право залогодержателя осуществлять проверку заложенного имущества и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц (например, по договору имущественного найма)

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

В комментируемой статье говорится о последствиях грубого нарушения залогодержателем установленных в Законе об ипотеке правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по его сохранению, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества. В п. 1 ст. 29 (см. комментарий к ней) отмечено, что при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Правила содержания и ремонта включают в себя обязанность по проведению как капитального, так и текущего ремонта (см. комментарий к ст. 30). О мерах по сохранению заложенного имущества говорится в ст. 32 (см. комментарий к ней).

Таким образом, во всех названных случаях речь идет не о любом нарушении залогодателем своих обязанностей, а о грубом, то есть, о таком, которое создает угрозу утраты или повреждения имущества. Такая угроза может создаваться как непосредственно нарушением указанных правил, так и опосредованно (достаточно наличия причинно-следственной связи между нарушением правил и наличием угрозы утраты или повреждения имущества). Последствием таких нарушений является право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Аналогичное последствие возникает и в случае нарушения обязанностей по страхованию заложенного имущества или отказа залогодателя залогодержателю в проверке заложенного имущества. Для наступления указанного последствия достаточно самого факта нарушения. Если невыполнение залогодателем обязанности по обеспечению сохранности и поддержанию судна (строящегося судна) ведет к значительному его обесцениванию, залогодержатель вправе в соответствии со ст. 382 КТМ РФ принудительно осуществить ипотеку судна или строящегося судна даже при ненаступлении срока исполнения обязательства. Таким образом, в данном случае речь также идет о предъявлении залогодателю требования о досрочном погашении должником его требования перед кредитором по основному обязательству.

Возможны ситуации, когда требование залогодержателя о досрочном исполнении не исполняется либо не исполняется в предусмотренный договором срок, а если такой срок договором ипотеки не предусмотрен - в течение одного месяца. В этом случае залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество осуществляется по общим правилам, установленным Законом об ипотеке (глава IX Закона об ипотеке)

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

1. Под случайной гибелью или случайным повреждением заложенного по договору об ипотеке имущества понимается наступление указанных негативных последствий при отсутствии чьей либо вины (действия непреодолимой силы) либо по вине третьих лиц. По существу в пункте 1 комментируемой статьи воспроизводятся положения ст. 211 ГК, установившей, что риск случайной гибели или повреждения несет по общему правилу собственник (в данном случае залогодатель).

2. В пункте 2 комментируемой статьи ничего не говорится о том, являются ли утрата или повреждение заложенного имущества случайными (хотя это можно предположить). Главное - что залогодержатель не несет за это вины. В этом случае утраченное или поврежденное имущество уже не может нести обеспечительной функции, и поэтому законодатель приходит к логичному выводу, что залогодержатель получает право на досрочное исполнение основного обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения (см. комментарий к п. 3 ст. 31).

3. Право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения залогодателя и залогодержателя. Из этого следует, что замена конкретного недвижимого имущества после фактически произошедшей его утраты или повреждения возможна только при наличии соответствующего письменного соглашения между сторонами и надлежащего исполнения этого соглашения залогодателем. Поскольку каждый объект недвижимого имущества уникален, то в данном случае речь идет о предоставлении равноценного или более высокого по стоимости имущества. Законодатель ничего не говорит, когда должно быть заключено такое соглашение - до того, как произошла утрата или повреждение заложенного имущества или после. Очевидно, следует прийти к выводу, что возможны оба варианта. Так, например, условия о восстановлении или замене заложенного имущества могут содержаться в первоначальном договоре об ипотеке.

Дата добавления: 2015-09-06