Договор жилья коммерческого использования (государственного и муниципального фондов)

Согласно ст.19, п.4. ЖК РФ «Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования…».

Прежде чем говорить о возможности использования жилищного фонда (государственного и муниципального) коммерческого использования гражданами, не имеющими регистрации по месту жительства или пребывания, следует дать краткую характеристику договора коммерческого найма. Для данного вида договора характерными признаками являются: свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади. Заключению такого договора не предшествуют такие предпосылки, как нуждаемость в жилом помещении, малоимущность, пребывание нанимателя на учете и, конечно же, основным признаком коммерческого договора является возмездный характер пользования жилым помещением. Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору. Другими словами – плати деньги и живи. Однако анализ законодательства показывает, что данный вопрос не такой простой, как кажется на первый взгляд.

В Мурманской области вопрос коммерческого найма жилых помещений регулируется Постановлением Правительства Мурманской области от 12 апреля 2011 года № 181-ПП «О жилых помещениях жилищного фонда коммерческого использования Мурманской области». В соответствие с п.1.5 данного постановления, «Нанимателем жилого помещения коммерческого использования по договору найма может быть любой гражданин РФ, в установленном порядке зарегистрированный на территории РФ, не состоящий в трудовых отношениях, отношениях службы или обучения с наймодателем». А в соответствие с п.3.4, одним из документов, которые необходимо предоставить заявителю, является «… документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства или временного пребывания». Вновь возникает вопрос с наличием регистрации по месту жительства или пребывания. Отметим, что фактом, имеющим, в соответствии с приведенным выше постановлением, юридическое значение для возникновения права найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Мурманской области, является наличие регистрации на территории РФ. Это противоречит норме части второй ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", поскольку «Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, Конституциями и законами республик в составе Российской Федерации». [60]

Обращаясь к нормативным документам муниципальных образований Мурманской области, мы вновь встречаем требование, связанное с наличием места жительства. Так, в соответствие с ч. 2, п. 1.5 положения Совета депутатов муниципального образования г. Кола от 8 ноября 2007 г. № 29/52 "О порядке и условиях заселения жилищного фонда коммерческого использования, находящегося в муниципальной собственности МО г. Кола" «Нанимателем может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения». В данном случае положение Совета депутатов г. Кола отсылает нас к ч.3 ст.52 ЖК РФ, согласно которому принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях «… осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства…». Т.е. для того, чтобы стать нанимателем жилья коммерческого использования в г. Кола, необходимо быть принятым на учет в качестве нуждающегося, что подразумевает наличие у гражданина места жительства. Данное положение противоречит самому принципу коммерческого найма, а именно, принципу извлечения прибыли.

Далее, согласно ч.3, п.3.2 приложения к решению Совета депутатов муниципального образования г. Заполярный от 25 октября 2011 года № 115/22-11 «Положение о жилых помещениях жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования г. Заполярный», «Для рассмотрения вопроса о предоставлении жилого помещения коммерческого использования, заявитель предоставляет заявление, а также следующие документы: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя и членов его семьи, справку с места жительства (при отсутствии регистрации по месту постоянного жительства или по месту пребывания справку с последнего места жительства)…». Как и в предыдущих случаях, вновь возникает проблема «места жительства». Но, согласно вышеуказанному нормативно-правовому акту, граждане, по крайней мере, ранее имевшие последнее место жительства в Заполярном, могут претендовать на наём жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования.

Таким образом, в большинстве населенных пунктов на территории Мурманской области (за некоторым исключением) граждане, проживающие, но не имеющие там регистрации по месту жительства, не имеют возможности получения жилых помещений по договорам коммерческого найма. Если же говорить о коммерческом найме жилого помещения, не входящего в государственный и муниципальный жилищные фонды, теоретически это возможно. Однако на практике большинство граждан, снимающих в частном порядке коммерческое жилье, не имеют возможности зарегистрироваться по месту жительства или по месту пребывания, а, следовательно, вынуж­дены находиться в статусе лица без определенного места жительства со всеми вытекающими из этого последствиями. Такое положение дел связано с существующими особенностями рынка жилья коммерческого использова­ния в РФ. Современное состояние рынка частной аренды в России имеет следующие характерные черты. Во-первых, отсутствие «профессиональных» арендодателей. Во-вторых, существование так называемой «серой» зоны, где договоры найма не регистрируются. И в-третьих, это недостаточная правовая защита, как арендодателя, так и арендатора.^[61] Поэтому, как правило, в качестве собственников и наймодателей на рынке коммерческого жилья обычно выступают частные лица, которые, в большинстве случаев, предпочитают официальные до­говоры не составлять и сделки не регистрировать. В результате, большинство нанимателей коммерческого жилья не имеют договоров найма и, как следствие, не могут зарегистрироваться по месту жительства или по месту пребыва­ния.

Соответственно, представители этой категории населения не застрахованы ни от мошенничества, ни от произвола наймодателей, по сути, они являются латентными бездомными и сталкиваются практически со всеми последствиями дискри­минационных норм и практик, характерных для правового положения лиц без определенного места жительства.

Дата добавления: 2015-07-15