Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Капитализация дохода от недвижимости методом остатка для земли.

Читайте также:
  1. Автокорреляция в остатках. Критерий Дарбина-Уотсона
  2. Агентства недвижимости.
  3. Алгоритм уравнивания ОВР методом полуреакций
  4. Анализ рынка аренды офисной недвижимости
  5. Анализ рынка продажи офисной недвижимости
  6. Аналіз виконання сільського бюджету по доходах загального і спеціального фондів та обґрунтованість внесення до них змін.
  7. Аналіз виконання спеціального фонду бюджету за доходами

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.22П ри этом застроенные земельные участки следует рассматривать и

оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где СЗ – стоимость земли

ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су – рыночная стоимость улучшений;

Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз – коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:23

где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R зем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

В приложении 5 рассмотрен пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:24

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).


Дата добавления: 2015-07-15; просмотров: 174 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Инфраструктура рынка недвижимости. | Виды сделок с недвижимостью | Принципы оценки недвижимости | ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА | ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ | Рыночный (аналоговый) подход при оценке недвижимости. | Доходный подход при оценке недвижимости: теоретические основы, исходные понятия. | Право хозяйственного ведения и право оперативного управления | Капитализация дохода от недвижимости при частичном возмещении ее стоимости. | Основные финансовые коэффициенты, используемые в анализе недвижимости. |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Капитализация дохода от недвижимости при прогнозируемом повышении ее стоимости при перепродаже через определенный период времени| Сегментация рынка недвижимости. Основные характеристики каждого из сегментов рынка.

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)