Анализ рынка аренды офисной недвижимости

При анализе рынка аренды в первую очередь анализируем влияние на арендную ставку даты сделки (см. рис. 3.11).

Рисунок 3.10 Зависимость арендной ставки от даты сделки

Скорректированные по дате арендные ставки показаны в табл. 3.7.

Таблица 3.6 Корректировка арендных ставок

Дата действия цены	Адрес объекта	Арендная ставка, евро за м2, мес.	Число мес от даты дейс цены	Арендная ставка, евро за м2, мес. скор по дате	Арендная ставка, евро за м2, мес. скорректир по расстоянию	Расстояние до делового центра, км	Этаж/этаж-ть	Уровень отделки	Площадь, м2
11.04.2007	Московская (р-н БрГТУ СЛМ-Траст)		54.37	10.02	10.46	5.6	3/-	евроремонт	-
16.05.2007	г. Брест, ул. Мицкевича (с ул. К. Маркса)	10.2	53.20	10.22	10.32	1.3	2/-	ремонт	-
30.06.2008	пр. Партизанский, ул. Московская		39.73	12.02	12.43	4.3	-/-	ремонт	-
29.09.2008	г. Брест, ул. Московская - Пионерская		36.77	10.02	10.21	2.5	1/-	ремонт	-
02.10.2008	г. Брест, ул. Пионерская		36.67	8.02	8.22	3.2	2/-	хороший ремонт	-
27.03.2009	г. Брест, ул. Смирнова		30.83	11.02	11.27	2.9	-/-	н/д	-
04.09.2009	г. Брест, ул. Комсомольская, 23/1		25.60	11.02	11.22	2.3	-/-	хороший ремонт	-
26.10.2009	ул. Воровского		23.87	10.02	10.11	1.1	-/-	ремонт
24.11.2009	г. Брест, ул. Советская		22.93	12.02	12.04	0.2	1/-	хороший ремонт	90,3
04.12.2009	г. Брест, ул. Комсомольская, 23/1		22.60	10.02	10.20	2.3	-/-	хороший ремонт	39,5
04.12.2010	г. Брест, ул. Куйбышева		22.60	8.02	8.08	1.1	2/-	-	90.0
04.12.2010	г. Брест, ул. Суворова		22.60	12.02	12.46	4.6	2/-	евроремонт	100.0
18.01.2010	г. Брест, ул.Советская		21.13	10.02	10.04	0.2	3/4	ремонт	49.6
15.02.2010	г. Брест, пр. Машерова, 30		20.23	8.02	8.13	1.9	-/-	евроремонт	111.9
18.02.2011	г. Брест, ул. Московская		20.13	10.02	10.37	4.5	1/-	-	123.0
18.02.2011	г. Брест, ул. Советская		20.13	12.02	12.04	0.2	1/-	-	44.0
01.03.2012	г. Брест, ул. Московская		19.70	12.02	12.45	4.5	3/-	-	101,6
01.03.2012	г. Брест, ул. Пушкинская		19.70	13.03	13.18	1.5	3/-	-	17.0

Среди факторов местоположения наибольшее влияние оказывает расстояние до делового центра. График зависимости арендной ставки от этого фактора приведен на рис. 3.12. и от площади помещения на рис. 3.13.

Рисунок 3.11 Зависимость арендной ставки от расстояния до делового центра

Рисунок 3.12 Зависимость арендной ставки от площади помещения

Рисунок 3.13 Гистограмма распределения арендных ставок

Определим влияние на величину арендной ставки таких факторов, как этаж и степень отделки. По табл. 3.7 видно, что арендная ставка цокольного этажа резко отличается от ставок на другие этажи_– меньше на 11.6% ставки первого этажа. А на последующих этажах ставка аренды уменьшается незначительно – в среднем на 2,2% по сравнению с предыдущим.

Таблица 3.7 Средние ставки аренды в зависимости от этажа

Этаж	Средняя ставка за 1 м^2	Увеличение цены
цоколь	10,02
	11,34	+11,6%
	11,09	+9,4%

Таблица 3.8 Средние ставки аренды в зависимости от уровня отделки

Уровень отделки	Средняя ставка за 1 м^2	Увеличение цены
простой	10,27
улучшенный	10,39	+1,2%
евроремонт	10,52	+2,4%

Ставка аренды помещений с евроремонтом является наибольшей 2,4%.

Вывод: проанализировав влияние различных факторов на арендную ставку 1 м² офисной недвижимости, определили, что наибольшее влияние оказывает расстояние до делового центра и площадь помещения. Средняя арендная ставка равна 10,6 евро, а стандартное отклонение 1,5 евро. При увеличении расстояния до делового центра в 4 раза цена уменьшается на 23%. Арендная ставка за цокольное помещение дешевле первого этажа почти на 11,6%, второй этаж дороже цокольного на 9,4%. Улучшение качества отделки способствует увеличению цены. Наибольшая цена у помещения с евроремонтом – на 2,4% выше, чем с простым ремонтом, на 1,2% – с улучшенным ремонтом.

Дата добавления: 2015-07-15