Анализ рынка продажи офисной недвижимости

Анализ производим по следующей схеме:

1. По зависимости цены 1 м² от даты действия цены производим корректировку цен

Рисунок 3.1 Зависимость цены от даты действия

Скорректированные цены по объектам приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1 Корректировка цен по дате и факторам местоположения

Дата действия цены	Адрес объекта	Вид цены	Цена 1 м2, USD	Число мес от даты действия цены	Цена 1 кв м скорректир по дате	Цена 1 кв м скорректир по расстоянию	Цена 1 м2 скорректир по интенсивности
20.02.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	цена сделки				232.40	232.96
30.06.2006	г.Брест, ул. Московская, 202	цена сделки				266.57	261.50
19.09.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	цена сделки				236.79	237.36
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	цена сделки				1361.42	1497.16
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	цена сделки				1256.70	1381.99
01.08.2007	г. Брест, ул. Карьерная (р-н стройрынка)	цена сделки				499.14	462.69
15.08.2007	г. Брест, ул. Воровского	цена сделки				938.78	1036.85
11.09.2007	г. Брест, ул. Советская, 14	цена сделки				261.78	292.90
24.10.2007	Комсомольская-Орджоникидзе	цена сделки				1309.69	1403.42
27.03.2008	г. Брест, ул. Московская, 362/3	цена сделки				369.18	375.07
21.07.2008	г. Брест, ул. Брестских Дивизий, 28	цена предлож.				728.23	689.78
10.06.2009	г. Брест, ул. К.Маркса, 56	цена предлож.				601.76	672.32
27.07.2010	Г. Брест, ул. Московская, м-н Восток	цена предлож.				1108.05	1119.28
04.09.2010	г. Брест, мк Восток	цена предлож.				981.19	988.28
15.02.2011	г. Брест, пр. Машерова, 30	цена предлож.				1360.98	1494.52
01.03.2011	г. Брест, ул. Мопр	цена предлож.				1172.56	1265.55

Таким образом, среднее значение по ценам, приведенным к сегодняшнему моменту, составило 762 $, среднее отклонение – 429 $.

2. Анализируем влияние факторов местоположения на цену. Рассмотрим следующие факторы: - расстояние от делового центра;

- транспортная доступность;

- степень развитости инфраструктуры окружения;

- степень развитости инфраструктуры района;

- плотность застройки;

- интенсивность людского потока.

Таблица 3.2 факторы местоположения

Дата действия цены	Адрес объекта	расстояние до делового центра, км	транспортная доступность	развитость инфраструктуры окружения	плотность застройки	интенсивность
20.02.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	1,7
30.06.2006	г.Брест, ул. Московская, 202
19.09.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	1,7
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	1,5
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	1,5
01.08.2007	г. Брест, ул. Карьерная (р-н стройрынка)	5,5
15.08.2007	г. Брест, ул. Воровского	1,2
11.09.2007	г. Брест, ул. Советская, 14	0,2
24.10.2007	Комсомольская-Орджоникидзе	1,5
27.03.2008	г. Брест, ул. Московская, 362/3	4,5
21.07.2008	г. Брест, ул. Брестских Дивизий, 28	6,1
10.06.2009	г. Брест, ул. К.Маркса, 56	1,3
27.07.2010	Г. Брест, ул. Московская, м-н Восток	5,7
04.09.2010	г. Брест, мк Восток	5,9
15.02.2011	г. Брест, пр. Машерова, 30	1,5
01.03.2011	г. Брест, ул. Мопр	2,7

Рисунок 3.2 Зависимость скор цены от расстояния

Рисунок 3.3 Зависимость скор цены от транспортной доступности

Рисунок 3.4 Зависимость скор цены от инфраструктуры окружения

Рисунок 3.5 Зависимость скор цены от плотности застройки

Рисунок 3.6 Зависимость скор цены от интенсивности людского потока

Матрица корреляции данных факторов представлена в виде табл. 3.3

Таблица 3.3 Матрица корреляции факторов местоположения

	Цена 1 м^2 скорректир по дате	расстояние от делового центра, км	транспортная доступность	развитость инфраструк-туры окружения	плотность застройки	интен-сивность
Цена 1 м^2 скорректир по дате
расстояние от делового центра	-0.083939
транспортная доступность	0.459504	-0.304105
развитость инфраструктуры окружения	0.603685	-0.340141	0.416328
плотность застройки	0.477221	-0.342410	0.614514	0.903050
интенсивность	-0.083939	-0.440366	-0.083939	0.931801	0.941297

По табл. 3.3 видно, что наибольшее влияние на цену оказывают расстояние до делового центра и интенсивность людского потока. Скорректированные по данным факторам местоположения цены приводятся в табл. 3.1.

3. Определяем типично рыночную скидку на торг по средним значениям цен по предложению и по сделке:

(105848 - 68383)/ 105848*100/2=17,7%.

4. Определяем эффект масштаба – влияние площади объекта на его стоимость. Изобразим зависимость в виде графика (см. рис. 3.7).

Рисунок 3.7 Зависимость скор цены от площади помещения

По полученной зависимости делаем вывод, что при увеличении площади в 3 раза цена объекта уменьшается почти в 4 раза.

5. Рассмотрим влияние возраста объекта на его цену. График зависимости цены от возраста представлен на рис. 3.8.

Рисунок 3.8 Зависимость скор цены от возраста здания

По данной зависимости получаем темпы устаревания в год – е^0,026%.

Рисунок 3.9 Гистограмма распределения цен 1 м²

6. Рассмотрим влияние этажа на цену объекта. Проанализируем величину средних цен в зависимости от этажа (см. табл. 3.4). Получаем следующие результаты по имеющимся данным: наибольшую стоимость имеет помещение на первом этаже – дороже цокольного этажа на 22,5 %.

Таблица 3.4 Средние цены в зависимости от этажа

Этаж	Средняя цена за 1 м^2	Увеличение цены
цоколь
		+22.5%
		+1%

7. Уровень отделки также оказывает влияние на цену. Зависимость очевидна – чем выше уровень отделки, тем цена выше. Изменение цены при различной отделке по отношению к цене объекта без отделки приведено в табл. 3.5.

Таблица 3.5 Средние цены в зависимости от уровня отделки

Уровень отделки	Средняя цена за 1 м^2	Увеличение цены
без отделки
простая		+76,7%
улучшенная		+80,1%
евроремонт		+82,5%

Вывод: проанализировав влияние различных факторов на стоимость 1 м² продажи офисной недвижимости, определили, что наибольшее влияние оказывает расстояние до делового центра и интенсивность людского потока. Типично рыночная скидка на торг, определенная по средним ценам предложения и сделки, составляет 17,7%. Цена за цокольное помещение дешевле первого этажа почти на 22,5%, второй этаж дороже цокольного на 1%. Улучшение качества отделки способствует увеличению цены. Наибольшая цена у помещения с евроремонтом – на 82,5%.Среднее значение по ценам, приведенным к сегодняшнему моменту, составило 762 $, среднее отклонение – 429 $.

Дата добавления: 2015-07-15