Раздел 4. Экономическая экспертиза обследуемого объекта

Анализ SWOT местоположения

Жилой дом располагается по адресу: ул._Пограничная, 62. Анализ местоположения объекта произведем в табличной форме (см. табл. 4.15). Таблица 4.1SWOT анализ местоположения

Сильные стороны: 1. Хорошая экологическая обстановка2. Близость жилых массивов3. Наличие сетей водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и телефона4. Хорошее техническое состояние объекта	Слабые стороны: 1. Определенная удаленность от остановок общественного транспорта2.Отсутствие интенсивных людских потоков3.Удаленность от главных автомагистралей4.Удаленность от центра города5.Слаборазвитая инфраструктура
Возможности: 1. Благоприятное расположение объекта в районе раздаваемых земельных участков под индивидуальное строительство2. Разнообразные варианты использования	Угрозы: 1. Высокий уровень грунтовых вод - угроза весеннего подтопления

Вывод: объект находится на окраине города в частном секторе с малоэтажной индивидуальной застройкой. Имеет ряд недостатков местоположения, основными из которых являются удалённость от центра города и низкая транспортная доступность. Но имеет и ряд преимуществ, основные из которых: благоприятная экологическая и шумовая обстановка. Также объект находится в направлении перспективного развития города.

Анализ наиболее вероятных вариантов использования объектов

В соответствии с определениями рыночной стоимости, стоимости на открытом рынке и других видов стоимостей в обмене, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной.

Вышесказанное означает, что для определения перечисленных стоимостей требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В нашей работе мы рассмотрим различные варианты возможной эксплуатации обследуемого объекта.

Для определения наиболее подходящего и удовлетворяющего наибольшему количеству критериев варианта оценим объект с точки зрения:

- его местонахождения в населенном пункте (центр, окраина);

- физической возможности реализации задуманного решения;

- срока окупаемости;

- экономической эффективности;

- допустимости и обоснованности с юридической точки зрения;

- наличия необходимого количества природных и материальных ресурсов для осуществления проекта;

- соответствия потребностям населения данного района.

Для удобства анализа рассматриваемых вариантов процесс отбора наиболее выгодного и рационального из них будем производить в табличной форме (табл.4.1).

Таблица 4.2 Анализ возможных вариантов использования обследуемого объекта

№	Вариант использования	Оценка варианта	Вероятность реализации варианта	Вывод о возможности
1.	Гостиница	Физически осуществим Юридически допустим Технологически осуществим Экономически невыгоден по причине не соответствия площадей объему предоставления услуг	Низкая вероятность	Возможен, но мало предпочтителен
Продолжение табл. 4.2
2.	Специализиро-ванный магазин	Физически осуществим Юридически допустим Технологически осуществим Экономически невыгоден по причине не соответствия площадей объему предоставления услуг	Низкая вероятность	Возможен, но мало предпочти-телен
3.	Офисное здание	Физически осуществим Юридически не допустимо Экономически целесообразно Технически осуществимо	Вероятен	Возможен
4.	Торговый центр	Физически осуществим Юридически не допустим Технологически осуществимо Экономически целесообразно	Низкая вероятность	Возможен
5.	Медицинский пункт	Физически осуществим, ввиду большой удалённости медицинского учреждения и острой проблеме оказания медицинских услуг	Высокая	Возможен
6.	Мастерская по ремонту одежды	Физически осуществим Юридически допустим Технологически осуществим Финансово осуществим Экономически эффективен, ввиду большого спроса у населения	Высокая	Возможен
7.	Ночной клуб, дискотека	Физически неосуществим, ввиду несоответствия объемно-планировочных решений.	Не вероятен	Невозможен
8.	Фотомастерская	Юридически не допустимо Экономически целесообразно Технически осуществимо	Вероятен	Возможен

Проанализировав данные, полученные в ходе составления таблицы, можно сделать вывод о наиболее предпочтительных вариантах использования обследуемого объекта:

1.Размещение офисного помещения.

Данный вариант не будет требовать больших капитальных вложений при реконструкции объекта, а также будет возможен ввод здания в эксплуатацию за небольшой период времени, и, как следствие, здание раньше начнет приносить стабильную прибыль.

2.Мастерская по ремонту одежды.

Физически осуществим, юридически допустим, технологически осуществим, финансово осуществим, экономически эффективен, ввиду большого спроса у населения.

Сравнение наиболее вероятных вариантов использования объекта

По каждому рассмотренному варианту определяем стоимость объекта методом остатка. Для выбора наиболее эффективного варианта использования объекта необходимо рассчитать сумму капитальных вложений, которые необходимы для эксплуатации объекта, и чистый операционный доход.

1) Рассчитываем сумму капитальных вложений для улучшений (новое оборудование, роллеты, двери, окна и т.д.)

1. Офисные помещения.

Для устройства офисных помещений в имеющемся здании необходимо провести следующие работы:

· заменить межкомнатные двери. Стоимость щитовой двери (2000x800) 1470 500 бел.руб. Стоимость доставки и установки-255 000 бел.руб.

6x(1470 500+255 000)=10 353 000 бел.руб.

· заменить сантехнику. Стоимость умывальника с пьедесталом – 462 000 бел.руб. Стоимость унитаза – 772 800 бел.руб. Стоимость смесителя для умывальника – 258 000 бел.руб. Стоимость работ по замене сантехники – 120 000 бел.руб.

Объём капитальных вложения, необходимых для эксплуатации будет равен 10 353 000+462 000 +772 800 +258 000+120 000=11 965 800 бел.руб.

2) счёт чистого операционного дохода произведём в табличной форме.

Рассмотрим два имеющихся варианта использования:

1. Сдача в аренду для использования как офисных помещений

Таблица. 4.3 Реконструированный отчёт о доходах по зданию

Наименование статей доходов и расходов	Ед. изм.	Объём	Ставка евро/м^2	Итого стоимость
				евро
Рыночная арендная плата
Аренда офисных помещений	м^2 в мес.	278,13	10,6	2948,22
Всего				2948,22
				руб.
Курс евро на 28.11.2012, руб.
Доход в месяц				32430424,4
Итого потенциальный валовый доход	в год	ПВД		389165092,8
Коэффициент риска неуплаты		Р1		19458254,64
Итого с риском неуплаты				369706838,2
Коэффициент занятости		Р2		36970683,82
Всего действительный валовый доход		ДВД		332736154,3
Операционные расходы
Постоянные расходы
Страхование				12284773,3
Налог на недвижимость				12284773,3
Итого постоянные		ОРпост		24569546,6
Переменные расходы
НДС 20%				66547230,86
Республиканские и местные сборы, 3%
Расходы на маркетинг и работу с арендаторами				3327361,54
Расходы на управление				3327361,54
Расход на уборку, обеспечение безопасности, техническое обслуживание				33273615,43
Итого переменные расходы		ОРпер		106475569,4
Расходы на замещение		Рзам
Всего операционные расходы		OP
Чистый операционный доход		NOI		201691038,3
Коэффициент операционных расходов		КNOI		0,4
Коэффициент чистого операционного дохода		Кор		0,6

3) Расчет коэффициента капитализации по вариантам использования объекта.

Выбираем 5 наиболее близких к объекту оценки объектов-аналогов, для которых известна их цена. По каждому объекту назначаем наиболее вероятную арендную ставку.

Таблица. 4.4 Расчет коэф-та капитализации по объектам-аналогам офисной недвижимости

№	Адрес объекта	Пло-щадь, м2	Цена 1м^2 скоррект. по дате	Цена объекта скоррект. по дате	Арендная ставка, евро за м2, мес.	Чистый арендный доход за год	Действи-тельный валовый доход	Чистый операц. доход	К-т капит %
	ул. Воровского		1 993 040			7680.00			44.14
	г. Брест, ул. Советская	190.3	2 843 050			13003.20			30.96
	г. Брест, ул. Воровского		2 567 800			7680.00			34.26
	г. Брест, ул.Советская	149.6	2 340 950			5952.00			37.56
	г. Брест, пр. Машерова, 30	211.9	2 670 000			10742.40			26.38
								средн	34.66

Тогда средний коэффициент капитализации составит 34,66%, а с учетом надбавки (4-8%) – 38,66%.

Чистый операционный доход, приходящийся на капитальные вложения, составит: 0,3866∙11 965 800 =4625978 руб.

Чистый операционный доход, приходящийся на существующую часть:

201691038,3 – 4625978=197065060,3 руб.

Значит, стоимость нашего объекта составит:

197065060,3/0,3466=568566244,4 руб.=65730долл.

На основании расчетов возможных вариантов использования объекта можно сделать вывод, что наилучшим вариантом использования, с экономической точки зрения, является сдача в аренду офисных помещений.

Заключение

На основании технической экспертизы были составлены поэтажные планы строения, произведен расчет площадей обследуемых помещений, объема строения. Также было произведено обследование объекта, составление ведомости дефектов по объекту и разработка рекомендаций по их устранению, определен физический износ здания. На основании всего этого можно сделать вывод, что объект находится в хорошем состоянии, имеются отдельные дефекты, которые легко устранимы.

Экономическая экспертиза дает представление о возможных вариантах использования объекта. В ходе проведенных исследований был сделан вывод, что возможными вариантами использования данного объекта недвижимости являются:

1) сдача в аренду для устройства офисных помещений и 2) оказание услуг по ремонту одежды. По результатам комплекса исследований был выбран наиболее эффективный из них – сдача в аренду под офисные помещения.

Список использованной литературы

1. Болотин С.А., Пастухов Ю.И. Эксплуатация и ремонт недвижимости, планирование и контроллинг. – СПб, 2002.

2. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. – СПб, 2002

3. Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой. – М.: Прейскурантиздат. 1988. – 72с.

4. Стандарт университета. Оформление материалов курсовых и дипломных проектов (работ), отчетов по практике. Общие требования и правила оформления. СТ БГТУ-01-2001 – Брест, 2002 – 32с.

5. http://realty.tut.by

6. www.e-brest.net

7. www.irr.by

8. www.realty-brest.info

Дата добавления: 2015-07-15