Определение степени физического износа

Одной из основных задач оценщика при работе с объектом является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий его эксплуатации необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный или естественный физический износ и индивидуальный физический износ.

При определении нормального физического износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например методиками амортизационных отчислений.

Определение индивидуального физического износа является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне физический износ выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Под физическим износом конструктивного элемента и строения в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит утрата их стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков.

Физический износ строения в целом определяется принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по сумме удельных весов конструктивных элементов строения с поправками к ним.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации.

Удельные веса конструктивных элементов и поправки к ним подбираются на основании объемов и назначения строений в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.

Следует отметить и то обстоятельство, что даже при отсутствии проектных и строительных ошибок, а также при соблюдении всех норм и правил по технической эксплуатации зданий все они в процессе эксплуатации претерпевают физический, моральный и экономический износы.

Техническое состояние отдельных конструктивных элементов здания и инженерного оборудования обычно определяют по семибальной шкале, которая соответствует проценту износа:

1. хорошее состояние 0-10%;

2. вполне удовлетворительное состояние 11-20%;

3. удовлетворительное состояние 21-30%;

4. состояние не вполне удовлетворительное 31-40%;

5. состояние неудовлетворительное 41-50%;

6. ветхое состояние 61-70%;

7. состояние непригодное для эксплуатации более 70%.

На основании проведенного анализа дефектов, в соответствии с ТКП определим физический износ обследуемого объекта (табл.2.2.2).

Физический износ здания следует определять по формуле:

где физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Таблица 2.4 Оценка физического износа

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Удельный вес, %	Износ, %	Средне- взвешенный износ, %
	Подземная часть (фундамент)	Сборные железобетонные			0,54
	Стены и перегородки	Кирпич керамический, газосиликатные блоки
	Перекрытия	Плиты сборные железобетонные			3,5
	Кровля	Рулонная			0,6
	Полы	Керамическая плитка, паркет			1,0
	Проемы			0,56
Оконные	Деревянные с двойным остеклением
Дверные	Деревянные
	Отделочные работы	Улучшенная штукатурка, оклейка стен обоями, облицовка стен керамической плиткой.			1,92
	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства				1,4
	Прочие
	ИТОГО				15,52

Таким образом, получили величину физического износа обследуемого объекта – 16%. Очевидно, что процесс физического износа является системным результатом воздействия на объект различных нагрузок, реакции объекта на эти нагрузки и защиты объекта от их отрицательного воздействия посредством текущих и капитальных ремонтов.

Дата добавления: 2015-07-15