Определение износа объекта недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Совокупный износ в общем случае включает физический, функциональный и внешний износ оцениваемого объекта.

Физический износ - отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ должен учитываться в нормах амортизационных отчислений.

При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта используется экспертное заключение.

Существуют четыре способа расчета физического износа:

- экспертный;

- стоимостной;

- нормативный (бухгалтерский);

- метод расчета срока жизни здания.

Устранимый износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта при этом.

Неустранимый износ учитывается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

МЕТОД СРОКА ЖИЗНИ БАЗИРУЕТСЯ НА ПОКАЗАТЕЛЯХ, ВКЛЮЧАЮЩИХ:

- срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. Срок экономической жизни объекта заканчивается когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта;

- срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание существует и возможно его использование. Заканчивается после сноса объекта;

- эффективный (действительный) возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи;

- хронологический возраст - период прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию;

- срок оставшейся экономической жизни;

- нормативный срок службы - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Тогда величина износа может быть определена из уравнения

И/вс=эв/тс,

Где и - износ, вс - восстановительная стоимость, эв - эффективный возраст, тс - типичный срок экономической жизни.

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Различают устранимый и неустранимый функциональный износ.

Внешний (экономический износ) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими или политическими или другими факторами. Он, как правило, неустраним. Может определяться путем сопоставления продаж двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки внешнего износа (дом рядом с вокзалом), а другой - нет. Разница в ценах этих объектов и определяет величину износа внешнего воздействия.

Дата добавления: 2015-07-15