Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

– это вещные праваюридических лиц по использованию чужого имущества. В возникающих при этом отношениях участвуют: пользователь чужого имущества (юридическое лицо) и собственник, закрепивший свое имущество за пользователем. Назначение этих вещных прав – оформить имущественное положение юридических лиц, не являющихся собственниками, в целях создания возможности для их самостоятельного участия в гражданском обороте.

Субъекты (носители) этих прав – только юридические лица, существующие в форме предприятия и учреждения. Субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные предприятия, а субъекты права оперативного управления – казенные предприятия и учреждения.

Различия между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления: в содержании и объеме правомочий, которые их обладатели получают от собственника на закрепленное за ними имущество.

Право хозяйственного ведения – это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами. Унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения не может самостоятельно распоряжаться имеющейся у него недвижимостью, но при этом оно может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом. При этом праве собственник имущества (учредитель предприятия), закрепивший свое имущество за предприятием, сохраняет право на создание, реорганизацию и ликвидацию предприятия, право осуществления контроля за имуществом, право на получение части прибыли.

Право оперативного управления – это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Собственник (учредитель предприятия) вправе изъять у субъекта права оперативного управления свое имущество, закрепленное за ним, и распорядиться им по своему усмотрению, если имущество: используется не по назначению; оказалось лишним.

Особенности полномочия распоряжения имуществом у субъектов этого права различны. Казенное предприятие не имеет права распоряжаться любым закрепленным за ним имуществом (движимым и недвижимым) без согласия собственника. Собственник казенного предприятия самостоятельно устанавливает порядок распоряжения доходами казенного предприятия. Учреждение не имеет права распоряжаться закрепленным за ним имуществом. За него по его просьбе это делает собственник учреждения.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом собственника возникают у предприятия и учреждения лишь с момента фактической передачи имущества. Этот момент определяется датой утверждения баланса предприятия или датой поступления имущества по смете. Право хозяйственного ведения и оперативного управления сохраняется за их обладателями и в случае смены собственника, т. е. действует право следования.

Капитализация потока доходов при неизменной стоимости недвижимости, а также при прогнозируемом ее снижении: прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); Капитализация дохода при прогнозируемом снижении стоимости недвижимости: равномерно-аннуитетное возмещение капитала.

Капитализация дохода – это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. В самом общем виде его можно выразить формулой: PV = NOI / R?

где PV – текущая стоимость инвестиции, NOI – чистый операционный доход, R – коэффициент капитализации

Капитализация потока доходов, если стоимость капитала за время владения не меняется

Если капитал (недвижимость, капитальный актив) в процессе эксплуатации не изнашивается, то его стоимость не уменьшается (например, земельный участок). Если при этом не меняются и рыночные (экономические) условия, то коэффициент капитализации равен коэффициенту конечной отдачи. В этом случае отношение годового чистого дохода NOI к текущей стоимости инвестиции PV, выраженное в процентах, покажет текущую отдачу R от инвестиции, которая в то же время будет и конечной отдачей, и коэффициентом капитализации. В этом случае R = NOI / PV

Если ставится задача определить текущую стоимость недвижимости PV (цены инвестиции) при известной величине ежегодного дохода, то ставка доходности i, как желаемая величина, устанавливается инвестором. Ее величина определяется, исходя из уровня доходности альтернативных вариантов инвестирования с поправками на риск, низкую ликвидность и пр. Поскольку возврата стоимости капитала не требуется, то R = i Тогда текущая стоимость может быть определена по формуле: PV = NOI / R

Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала

Недвижимость, как правило, включает земельный участок, не подвергающийся износу, и изнашивающийся капитал (здания, сооружения), поэтому для инвестиционного анализа используется показатель конечной отдачи, учитывающий изменение стоимости капитального актива – уменьшение вследствие износа или увеличение вследствие изменения рыночных условий.

Существует несколько способов возврата капитала, то есть возмещения инвестированной суммы:

Метод прямолинейного возврата капитала (метод ринга);

Метод ранвомерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)

!(вопрос 14)Метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)

Суть его в том, что инвестированный капитал возвращается ежегодно равными долями в составе общего дохода. Если срок службы недвижимости, например, 10 лет, значит, ежегодно должна возвращаться 1/10 часть инвестированной в нее суммы, то есть в составе коэффициента капитализации дохода R включается возврат sf = 0,1. При сроке жизни 20 лет sf в составе R равнялась бы 1/20, (0,05), при сроке жизни 50 лет sf равнялась бы 1/50 (0,02) и т.д.

Но ежегодный доход, кроме возврата капитала sf, должен содержать еще и процент дохода на него (конечную отдачу i). Предположим, инвестора устраивает конечная отдача на капитал 12% (0,12) годовых. Тогда общий коэффициент капитализации дохода R составит 0,10 + 0,12 = 0,22. Если по этой ставке капитализировать предполагаемый доход следующего года (например, 22000 у.е.), то текущая стоимость PV такой инвестиции составит: 22000: 0,22 = 100000 у.е.

При таком методе возмещения капитала предполагается постоянно снижающийся размер операционного дохода. Дело в том, что в составе ежегодного дохода возвращающийся капитал в денежном выражении остается величиной постоянной (в нашем примере ежегодно 1/10 часть инвестированной суммы, равная 10 тыс. у.е.), а денежная сумма, представляющая доход на капитал (12% от стоимости капитала) с каждым периодом уменьшается, так как уменьшается остаток стоимости капитала – в каждый период на величину уже вернувшейся (амортизированной) части.

!(вопрос 14)Метод равномерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)

Этот метод предполагает неизменный в течение всего рассматриваемого срока размер ежегодного чистого операционного дохода. В составе дохода часть, возмещающая стоимость первоначальной инвестиции (возврат), капитализируется по фактору фонда возмещения (третья колонка в приводившейся таблице функций сложного процента), к которому добавляется ставка дохода на капитал. Эта сумма коэффициентов равна значению шестой колонки «взнос на амортизацию» (или то же самое «ипотечная постоянная»).Точно так же, как для банка, выдавшего ипотечный кредит, за период t должна вернуться в виде периодических платежей сумма кредита и проценты на него, так и для инвестора, вложившего деньги внедвижимость, за период владения t должна вернуться в виде чистого операционного дохода первоначальная инвестиция и ежегодныйдоход на нее.

Если в рассмотренном выше примере прогнозировалось бы сохранение NOI в 220 у.е. на протяжении всех 10 лет, то общий коэффициент капитализации дохода R при продолжительности эксплуатации 10 лет составил бы

0,057 + 0,120 = 0,177

фактор фонда ставка дохода возмещения взнос на амортизацию = R,

а текущая стоимость инвестиции. PV = 22000 / 0.1777 = 124294 y.e.

Во втором случае общий размер дохода за весь период пользования недвижимостью получается больше, то и текущая стоимость суммы ежегодных доходов (текущая стоимость инвестиции) получается выше.

---

Дата добавления: 2015-07-15