Капитализация дохода от недвижимости при прогнозируемом повышении ее стоимости при перепродаже через определенный период времени

Один из способов получения доходов от недвижимости заключается в перепродаже ее через определенный период времени, с учетом того, что за этот период стоимость объекта недвижимости возросла.

Капитализация в данном случае понимается как превращение денежных средств, первоначально потраченных на покупку объекта, в сумму, полученную при продаже, а также в итоговую сумму капитализированного дохода часто включаются доходы от использования недвижимости за период времени, когда объект был в собственности

В целом способ (метод) капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен, то есть присутствует прогнозируемое повышение стоимости объекта недвижимости.

Текущая стоимость определяется по формуле[1]:

PV =I / R, где

PV– текущая стоимость;

I – доход или денежные поступления за период (для этого способа обычно за первый год);

R – коэффициент или ставка капитализации;

Таким образом, определение стоимости объекта способом капитализации доходов сводится к определению:

1. ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта;

2. ожидаемого чистого дохода от продажи недвижимости в конце срока эксплуатации;

3. коэффициента (ставки) капитализации

Определение ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта производится следующим образом.

Чистый доход от эксплуатации объекта или, как его еще называют чистый операционный доход (ЧОД), определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – ЭР, где

ДВД – действительный валовой доход;

ЭР – эксплуатационные расходы без учета амортизационных отчислений

(ЭР) Эксплуатационные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормальной эксплуатации и функционирования объекта.

Эксплуатационные расходы можно разделить на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав операционных расходов объекта недвижимости обычно входят: заработная плата и социальное страхование работников, обслуживающих недвижимость, оплата коммунальных услуг (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, транспортные расходы и т.д.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), мебели и оборудования, и предметов, пользование которыми входит в состав арендной платы, например, мебель, кухонное оборудование, посуда и т.д.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

Дата добавления: 2015-07-15