Определение рыночной стоимости земельного участка

Для определения рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

- право собственности и регистрационные данные по земельному участку;

- физические характеристики участка;

- данные о взаимосвязи участка с окружением;

- экономические факторы, характеризующие участок.

Применяют пять способов (методов) оценки рыночной стоимости земельного участка, в том числе:

- по сопоставимым продажам;

- метод соотнесения (переноса);

- капитализация земельной ренты;

- техника остатка для земли;

- метод развития земельного участка.

При использовании метода сопоставимых продаж анализируется соответствующий сектор рынка, подбираются сопоставимые свободные участки, цены которых корректируются по основным элементам сравнения. Часто приводятся к единицам сравнения (м², сотка, га и т.д.).

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ:

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Техника внесения корректировок (денежных или процентных) аналогична той, что используется в рыночном методе оценки недвижимости. При этом всегда корректируется объект сравнения, а не оцениваемый объект.

При использовании метода соотнесения (переноса) для определения стоимости сопоставимого участка из общей цены объекта (здание и земля) вычитается стоимость здания (находящегося на объекте). Чем старше здание, тем выше доля стоимости участка.

При использовании метода капитализации земельной ренты стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Техника остатка для земли аналогична методу капитализации земельной ренты, но доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Доля прибыли здания вычитается из общей прибыли.

Метод развития (освоения) участка используется в том случае, когда участок можно разбить на более мелкие участки. При его применении необходимо:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

- расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения участка, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж;

- определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки продаж этих участков;

- определение ставки дисконтирования;

- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Дата добавления: 2015-07-15