Капитализация дохода от недвижимости при частичном возмещении ее стоимости.

Капитализация дохода – это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. В самом общем виде его можно выразить формулой: PV = NOI / R, где PV – текущая стоимость инвестиции, NOI – чистый операционный доход, R – коэффициент капитализации
Чистый операционный доход – годовой доход от недвижимости – должен обеспечивать инвестору не только прибыль на инвестированный в недвижимость капитал, но и его возврат.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий доход в стоимость объекта.
Коэффициент капитализации R включает: а) доходность капитала (инвестиции) i – это компенсация за ценность денег и риск, связанный с их инвестированием; то есть это конечная отдача, которую ожидает получить инвестор от своей инвестиции;
б) возвратность капитала sf – это несколько процентов от первоначальной инвестиции, которые должны за период владения обеспечить возврат (возмещение) вложенного в недвижимость капитала.
Таким образом, коэффициент капитализации: R = i + sf Это базовая формула для оценки доходов от инвестиции в недвижимость. Коэффициент капитализации всегда выражает текущую отдачу, которая отличается от конечной отдачи на величину sf. Отдача – это процентное отношение дохода к инвестиции.Различают отдачу текущую – отношение ежегодного дохода к цене инвестиции, и отдачу конечную, в которой учитывается не только текущий доход, но и изменение за период владения стоимости самого инвестированного капитала.

Часть стоимости недвижимости теряется вследствие эксплуатации, но часть возвращается при перепродаже. Перепродажа позволяет вернуть часть вложенных средств в недвижимость, а не только а счет текущих доходов. Частичное возмещение капитала – это возмещение инвестированной суммы.

Существует несколько способов возврата капитала, то есть возмещения инвестированной суммы: I.Метод прямолинейного возврата капитала (метод ринга);

II. Метод ранвомерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)

I. Метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)

Суть его в том, что инвестированный капитал возвращается ежегодно равными долями в составе общего дохода. Если срок службы недвижимости, например, 10 лет, значит, ежегодно должна возвращаться 1/10 часть инвестированной в нее суммы.

II. Метод равномерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)

Этот метод предполагает неизменный в течение всего рассматриваемого срока размер ежегодного чистого операционного дохода. В составе дохода часть, возмещающая стоимость первоначальной инвестиции (возврат), капитализируется по фактору фонда возмещения (третья колонка в приводившейся таблице функций сложного процента), к которому добавляется ставка дохода на капитал.

Пример. Пусть через 5 лет цена перепродажи прогнозируется в размере 55% от первоначальной инвестиции, то есть износ за 5 лет составит 45%,(инвестора, устраивает конечная отдача на капитал 12% (0.12)), тогда коэффициент капитализации дохода составит: по прямолинейному методу: 0,12 + (0,45 / 5 лет) = 0,21; по аннуитетному методу: 0,12 + (0,157 х 0,45) = 0,19. Здесь 0,157 – фактор фонда возмещения, соответствующий сроку 5 лет.

Дата добавления: 2015-07-15