Инфраструктура рынка недвижимости.

Инфраструктуру рынка образует совокупность общих условий, необходимых для его нормального функционирования. Сюда относятся все услуги и оказывающие их рыночные структуры (организации, учреждения, предприятия), которые обеспечивают условия для заключения сделок с недвижимостью.
Посреднические услуги (риэлторская деятельность) Их оказывают специализирующиеся на этом виде деятельности риэлторы (фирмы, компании или самостоятельно работающие маклеры). Основным назначением риэлторской деятельности является создание информационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продавцом. Однако крупные компании занимаются многообразными видами услуг – вплоть до приобретения в свою собственность земельных участков и их застройки с последующей продажей или сдачей в аренду. В последнее время риэлтерские организации все чаще пытаются расширить свою деятельность за счет управления недвижимостью.

Среди разнообразных направлений риэлтерской деятельности основным является брокерская деятельность. Она включает следующие основные услуги:

-консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

-подбор и организация показов для заинтересованных лиц объектов недвижимости;

-сбор и подготовка документов, необходимых для заключения сделки;

-оценка планируемой сделки на предмет ее оспоримости;

-содействие в организации расчетов между участниками сделки;

-документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Кроме перечисленных услуг, по желанию сторон брокеры оказать и иные услуги. Например, приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования. В таком случае специалисты риэлтерской компании проводят полный комплекс работ: от консалтинга до оформления прав собственности на объект, в том числе и земельный участок.

В совокупности риэлтерских операций с жилыми объектами можно выделить 5 групп:

1) купля-продажа частного жилья (индивидуальных домов, квартир, комнат);

2) аренда жилья;

3)сделки мены с доплатой;

4)расселение коммунальных квартир;

5) операции с неприватизированным жильем.

Риэлтерские структуры для повышения эффективности своей деятельности и защиты своих интересов создают профессиональные общественные объединения. Создана Российская гильдия риэлторов, в состав которой входит несколько сот компаний и банков, Московская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов. Подобного рода региональные общественные организации созданы во многих крупных городах и регионах.

Риэлтерская деятельность регулируется актами правительства РФ и субъектов РФ, а также правилами общественных объединений: ассоциаций, гильдий. Согласно закону «О лицензировании отдельных видов деятельности», в настоящее время не предусмотрено лицензирование риэлтерских организаций.
Оценочные услуги

Объективно оценить стоимость недвижимости в силу ее специфики зачастую бывает весьма сложно как самому продавцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуются профессионалы, имеющие специальную подготовку. Оценочные услуги предоставляются на основе заключаемых с заказчиками контрактов.

Объективная оценка недвижимости требуется не только при заключении торговых сделок, но и при налогообложении, страховании, залоге.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости начал формироваться в нашей стране в начале 90-х годов. Развитие оценочной деятельности в настоящее время идет по двум направлениям:
а) государственная оценка объектов недвижимости и контроль за ее осуществлением;
б) деятельность частных коммерческих оценочных организаций, объединенных в общественные оценочные союзы (Российское общество оценщиков (РОО), Лига независимых оценщиков) или действующих на независимой основе. Здесь очень важны компетентность и добропорядочность оценщика. Поэтому профессиональная оценочная деятельность лицензируется государством.

Как правило, достаточно крупные риэлторские, страховые или инвестиционные структуры имеют в штате своих оценщиков, но это не исключает деятельность независимых лицензированных профессионалов, объединенных, подобно риэлторам, в общественные организации.

Деятельность независимых оценщиков и общественных оценочных организаций регулируется законом РФ «Об оценочной деятельности», принятым в июле 1998 г.
Страховые услуги

Цивилизованный рынок недвижимости немыслим без страхования сделок и объектов.

В операциях купли-продажи объектов недвижимости, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно точно установить наличие каких-либо имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности.

При ипотечном кредитовании банки требуют три вида страхования: 1) страхование от физической утраты или повреждения объекта залога, 2) страхование от утраты титула собственности, 3) страхование жизни и здоровья заемщика.

Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Этот вид страхования является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов.
Управленческие услуги

Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже накоплен определенный опыт в этой работе, в крупных городах действуют десятки частных управляющих компаний, создается законодательно-нормативная база.

В современной литературе и в нормативных актах нет полного единства в трактовке понятия «управление недвижимостью», но в основном взгляды совпадают в том, что это вид предпринимательской деятельности, осуществляемой в трех аспектах, – правовом, экономическом и техническом.

- Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании прав на недвижимость.

- Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

- Технический аспект управления состоит в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Конечно, есть существенные различия в содержании управленческой деятельности в зависимости от того, является ли объект управления потребительской или инвестиционной (коммерческой) недвижимостью. В частности, если речь идет об управлении инвестиционной недвижимостью, то основными целями управления являются: а) максимизация прибыли или чистого операционного дохода, б) максимизация стоимости объекта недвижимости. Основной целью управления потребительской недвижимостью является обеспечение технического обслуживания объектов.

Среди прочих видов услуг, входящих в инфраструктуру рынка недвижимости можно назвать следующие:консультационные; информационные; рекламные; кредитные; нотариальные и юридические; охранные; управленческие.

К инфраструктуре рынка недвижимости относят также такие виды деятельности, как проектно-изыскательские и строительные работы, ремонтно-отделочные и санитарно-технические работы, дизайнерско-оформительские услуги.

Дата добавления: 2015-07-15