Оценка стоимости объектов недвижимости методом капитализации доходов. Методы обоснования ставки капитализации в оценке стоимости объектов недвижимости.

К методам капитализации доходов относятся: метод прямой капитализации, метод капитализации по расчетным моделям. Методы капитализации доходов наиболее применимы к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Общая формула нахождения стоимости недвижимости по данным методам V=ЧОД/R

Чистый операционный доход (ЧОД) – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. ЧОД рассчитывается:

1) Потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможный доход от оцениваемого объекта недвижимости. ПВД = Арендная ставка * Sпл (арендопригодная площадь)

2)Действительный валовой доход (ДВД)- вид действительного дохода, который собирается в практической деят-ти. ДВД=ПВД-Потери+Доп доходы

потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий

доп-е доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации.

3) ЧОД=ДВД–ОР Операционные расх- текущие расх, связ с эксплуатацией объек. недвиж-ти.

Коэффициент капитализации (R) - ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

В методе прямой капитализации основным методом обоснования ставки является метод рыночной экстракции, основанный на стат. обработке рыночной информации о величинах ЧОД и продажных ценах аналогичных объектов.

В рамках метода кап по расчетным моделям методы определения коэфф. капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод инвестиционной группы;

- метод Эллвуда.

В соответствии с методом капитализации по расчетным моделям коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости (находится методом кумулятивного построения);

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов:

R_кап = R_{дох кап}+ Δ * R_{норм возвр},

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) ,

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) R_{норм возвр} = SFF(n, Y)= Y/((1+Y)ⁿ -1); R_кап= R_{дох кап} + Δ * SFF(n, Y),

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). R_{норм возвр} = SFF(n, Y_б), R_кап= R_{дох кап} + Δ * SFF(n, Y_б),

Метод инвестиционной группы: R=i*m+Re*(1-M), где: i - ипотечная постоянная; m - ставка кап. для ЗК; Re - ставка кап на СК: М – доля заемного капитала.

Метод Эллвуда: Ro = R_e – M ٠ C – ΔI_v ٠ sff(r_e, n),

где: Ro — общий коэфф кап; R_e — ставка дох-ти на СК; M – коэфф ипотечной задолженности

С — ипотечный коэфф Эллвуда; sff(r_e,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на СК; ΔI_v – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

Дата добавления: 2015-07-11