Прогнозирование будущих доходов

Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:

I. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).

II. Доход от объекта недвижимости – это доход от сдачи объекта в аренду, т.е. доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).

III. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.

IV. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год.

V. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

На рисунке 13.1 отражены ожидаемые денежные потоки на различных этапах инвестиционного цикла объекта.

Прогнозный период А, начинающийся с момента оценки, обычно составляет 3–5 лет (В США прогнозный период составляет обычно 7–10 лет, так как там существует право ускоренной

амортизации (законодательным образом установленное снижение процентной ставки налога) на первые семь лет жизнедеятельности объекта недвижимости, которое потом прекращается, и амортизация начисляется обычным способом.). В конце прогнозного периода, когда рост дохода стабилизируется, происходит перепродажа (реверсия), причем будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В, для которого характерен стабилизированный (т.е. постоянный, постоянно убывающий или постоянно растущий) доход.

Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:

1) договор аренды;

2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости;

3) рыночная информация;

4) аналитические материалы;

5) архив оценщика.

Дата добавления: 2015-07-11