Методы расчета поправок

1. метод анализа парных продаж;
2. метод прямого анализа характеристик;
3. экспертный метод;
4. статистические методы.

Метод парных продаж

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (КУП): Пу=Су х КУП

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому Проведение аукционов по покупке и продаже недвижимости.. Его величина зависит от: сложности самостоятельной установки улучшений; времени, необходимого для установки улучшений; необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

Экспертный метод

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже / лучше аналога:

• Vа=Са(1+Пэ%) - если объект оценки лучше аналога на Пэ% (ПЭ% - процентная поправка, определенная экспертным методом);
• Vа=Са(1-Пэ%) - если объект оценки хуже аналога на Пэ%;
• Са=Vа(1+Пэ%) - если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1+Пэ%);
• Са=Vа(1-Пэ%) - если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1-Пэ%).

Статистические методы

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа.

Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

1. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению величины дохода по аналогу к его цене, может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са - цена аналога; ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВД х ВРМ или Vоо =ДВД х ВРМ

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода:

• метод достаточно прост.

Недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации определяется по формуле: Ко=ЧОДа/Са, где ЧОДа - величина чистого операционного дохода от аналога.

Этапы расчета стоимости объекта оценки:

• подбор аналогов в соответствующем сегменте рынка;
• расчет Ко по каждому аналогу;
• расчет среднего показателя Ко;
• расчет ЧОД по объекту оценки;
• расчет стоимости объекта оценки по формуле: Vоо = ЧОД/Ко.

Дата добавления: 2015-07-11