Капитализация будущих доходов в стоимость

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Существует ряд моделей, описывающих эти изменения, которые будут рассмотрены позднее. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода доходного подхода, которые будут подробно рассмотрены в последующих разделах наряду с другими техниками:

1) метод прямой капитализации (МПК) (Direct capitalization);

2) метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) (Discounted cashflow analysis).

Метод прямой капитализации (МПК) основывается на применении формулы

V = I: R = I x F,

где V – стоимость объекта;

/ – стабилизированный годовой чистый операционный доход (ЧОД);

R – общий коэффициент капитализации;

F – фактор (мультипликатор) капитализации дохода, F = I: R.

Таким образом, общий коэффициент капитализации R отражает связь между стоимостью объекта недвижимости и получаемым от его использования доходом, которая была известна еще древним грекам.

Можно показать, что ошибка в определении коэффициента капитализации в 1% влечет за собой ошибку в определении текущей стоимости V в 10%. Это говорит о том, каким чувствительным инструментом в определении стоимости недвижимости является общий коэффициент капитализации и что обращаться с ним при его определении надо очень деликатно.

Последовательность действий при применении МПК:

1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа).

2. Определить величину коэффициента капитализации R одним из методов.

3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации R с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта V.

Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда

– доход стабилен или изменяется стабильно;

– достаточно данных для определения коэффициента капитализации;

– достаточно данных для оценки чистого операционного дохода.

Метод не следует применять, если

– доход нестабилен или изменяется нестабильно;

– оцениваемый объект находится в стадии строительства или реконструкции;

– объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара;

– существуют проблемы при определении чистого операционного дохода;

– неприемлемы теоретические методы определения коэффициента капитализации;

– отсутствует информация о рыночных сделках.

Преимущества метода:

– простота расчетов;

– существенно меньше предположений, чем при использовании МДДП;

– непосредственно отражает состояние рынка и рыночную конъюнктуру;

– удобно использовать (дает хорошие результаты и быстро) для оценки зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.

Однако он не учитывает различные условия аренды или затрат – динамику развития объекта недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Для оценки стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо:

1. Составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объекта на протяжении периода текущего владения.

2. Определить размер выручки от перепродажи объекта недвижимости – реверсионную стоимость – будущую цену продажи в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки.

При использовании доходного метода для оценки стоимости объекта недвижимости оценщик должен выяснить все вопросы, касающиеся правовой стороны владения объектом недвижимости, в частности установить:

1. Вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связанных с налогообложением):

– совместное или совместно-долевое;

– общее;

– при доверительном управлении и пр.

2. Структуру капитала по финансовым признакам:

– доля собственного капитала инвестора;

– наличие и размер ипотечного кредитования (закладные).

3. Объем юридических прав:

– оценивается право собственности на объект недвижимости;

– право аренды и т.д. Метод ДДП применяется, когда

– доход нестабилен или изменяется нестабильно;

– рынок нестабилен;

– объект недвижимости находится в процессе строительства или реконструкции;

– ожидается реверсия (продажа) объекта в конце прогнозного периода владения;

– оцениваются крупные коммерческие объекты недвижимости. Метод ДДП не рекомендуется применять

– для простых объектов недвижимости (где хорошие результаты могут дать МСП или МПК);

– если объект функционирует стабильно, т.е. доходы и расходы стабильные.

Метод ДДП считается лучшим теоретическим методом, поскольку учитывает и колебания рынка, и неравномерную структуру доходов и расходов. Однако он непрост в расчетах, требует точного (подтверждаемого рыночными данными) прогнозирования и результаты оценки в значительной степени зависят от квалификации оценщика (См. также требования п. 21 ФСО-1 по применению МДДП.).

Методы доходного подхода, так же как и затратный подход (в отличие от сравнительного подхода), применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.

Дата добавления: 2015-07-11