Основные методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Наименование	Сфера применения	Условия применения	Сущность метода
Метод сравнения продаж	Застроенные и незастроенные ЗУ	Наличие информации о ценах сделок/предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.	Расчёт рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. Приемлемая точность результатов оценки рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли (предложениях к продаже).
Метод выделения	Застроенные ЗУ	· Наличие информации о ценах сделок (предложения/спроса) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; · Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.	· определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; · определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; · определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; · корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; · расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; · расчёт стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; · расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учётом накопленного износа.
Метод распределения	Застроенные ЗУ	· Наличие информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; · Наличие информации наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; · Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.	· Расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом распределения осуществляется путём умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, определенной путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Метод даёт более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.
Метод капитализации земельной ренты	Застроенные и незастроенные ЗУ	· Возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.	· Расчёт рыночной стоимости земельного участка осуществляется путём капитализации земельной ренты. В рамках данного метода величина земельной ренты для застроенных или предназначенных под застройку земельных участков может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.
Метод остатка	Застроенные и незастроенные ЗУ	· Возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.	· Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка осуществляется путём капитализации земельной ренты, представляющей собой разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.
Метод предполагаемого использования	Застроенные и незастроенные ЗУ	· Возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.	· Метод заключается в определении стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной Оценщиком ставке дисконтирования. · Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. · Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. · Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод может применяться для оценки любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

18. Методы доходного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств: метод дисконтированных денежных потоков, метод прямой капитализации дохода, метод равноэффективного функционального аналога.

В общем виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования.

Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства и нематериальные активы. Причем производственно-коммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия. Поэтому применение доходного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств осуществляется поэтапно.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда машинный комплекс эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.

Во всех методах доходного подхода определяется так называемый чистый операционный доход. Чистый доход в общем случае рассчитывается как разность между денежными поступлениями в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Таким образом, чтобы рассчитать чистый доход за тот или иной период, нужно: 1) определить выручку умножением цены производимого товара на объем продаж в натуральном выражении; 2) скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.

Текущая, т.е. современная стоимость объекта имущества складывается из всех чистых доходов, получаемых инвестором за период последующего владения этим объектом. Однако прямое суммирование будущих разновременных доходов недопустимо, поэтому, прежде чем суммировать, доходы приводят к одному моменту времени с помощью приема, известного в теории сложных процентов под названием дисконтирование.

Дисконтирование — это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Еще одна задача, которую необходимо решить при применении доходного подхода, — это выбор ставки дисконта. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в приобретение данного объекта имущества. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также обещают ему получение дохода с той или иной степенью риска. Наиболее характерной альтернативой долговременного вложения инвестиций является покупка ценных бумаг, например, облигаций. Поэтому информация о доходности облигаций служит отправной точкой для установления ставки дисконта.

Если чистые доходы по годам эксплуатации объекта (кэш флоу) определяются в «мягкой» валюте, ценность которой понижается вследствие инфляции, например, в рублях, то применяют номинальную ставку дисконта. Эта ставка содержит инфляционную составляющую. Если расчеты ведутся в «твердой» валюте, практически не подверженной инфляции, например, в долларах США, то применяют реальную ставку дисконта.

Номинальная ставка дисконта может быть определена по реальной ставке дисконта:

где rн, r — номинальная и реальная ставки дисконта соответственно;

i — годовой темп инфляции.

При невысоких темпах инфляции применяют расчет по упрощенной формуле:

В теории оценки существует несколько методов назначения ставки дисконта. Один из них, например метод кумулятивного построения выполняется следующим образом. По действующим ставкам доходности назначают безрисковую реальную ставку. Например, в российских условиях могут быть использованы показатели доходности (в %%-х годовых) государственных еврооблигаций со сроком погашения, примерно равным сроку жизни рассматриваемого бизнеса. Затем к безрисковой ставке прибавляют рисковую надбавку (премию за риск), которая может колебаться от 3 до 10% и выбирается с учетом рискованности инвестиционного проекта. Тем самым получают реальную ставку дисконта для данного проекта. Эту ставку и применяют, если расчеты стоимости ведутся в твердой валюте. Если расчеты решили вести в мягкой рублевой валюте, то по приведенным выше формулам рассчитывают номинальную ставку дисконта для данного проекта.

Доходный подход реализуется в методах: 1) дисконтированных чистых доходов, 2) прямой капитализации дохода и 3)равноэффективного функционального аналога.

Методы доходного подхода подобно методам других подходов имеют как сильные, так и слабые стороны.

Сильной стороной применения доходного подхода является то, что оцениваемая при этом стоимость отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора). Получаемая при такой оценке стоимость соответствует цене спроса (покупателя), в то время как методы других подходов сориентированы на получение стоимости, аналогом которой чаще всего служит цена предложения (продавца).

Другим важным достоинством методов доходного подхода является возможность выполнять общую оценку машинных комплексов, объединяющих в своем составе множество разнообразных единиц технологического и вспомогательного оборудования, транспортных средств, вычислительной, коммуникационной и другой техники. Целиковая оценка комплексов, особенно больших, значительно быстрее и дешевле, чем «поштучная» оценка тех же комплексов с помощью методов затратного и сравнительного подходов.

В то же время у методов доходного подхода имеется ряд недостатков, которые сдерживают их применение на практике.

Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат (экономическую выгоду) и расчет которого реально возможен. Оцениваемый машинный комплекс должен обладать экономической обособленностью, т.е. его можно вычленить из всей производственной системы предприятия, можно рассчитать валовой доход от продукции или работ, которые он производит, и можно учесть затраты, связанные с функционированием этого комплекса. Только при этом условии можно сделать расчеты притоков и оттоков денежных средств в рамках данного машинного комплекса.

Однако многие машинные комплексы на предприятиях замкнуты на выполнение промежуточных операций (например, по изготовлению и обработке заготовок, полуфабрикатов и деталей, сборке узлов, выполнению транспортных, контрольных, ремонтных, испытательных и других работ). Чистый доход от функционирования таких комплексов рассчитать надежно невозможно, и это существенно ограничивает сферу применения методов дисконтированных доходов и прямой капитализации для оценки машин, оборудования и транспортных средств. Только метод равноэффективного функционального аналога лишен этого недостатка.

Во-вторых, для оценки текущей стоимости требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической информации. Надежность конечного результата оценки доходным подходом зависит от достоверности прогнозов динамики на многолетнюю перспективу таких показателей, как цены, тарифы, налоговые ставки и т.д., от надежности исходных данных о показателях, характеризующих работу оцениваемого комплекса, от правильности примененных методик учета и калькулирования затрат, назначения ставки дисконта, учета стоимости сопряженного недвижимого имущества и т.д. Так как источников ошибок много, то получаемый итоговый результат оценки не всегда оказывается точным.

19. Методы сравнительного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств: методы прямого сравнения и метод расчета по удельным показателям.

Рыночный подход наиболее применим для тех машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Он основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих “ценность” единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
• приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
• новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Очевидно, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов.

Данный подход включает два основных метода – прямого сравнительного анализа продаж и статистического моделирования стоимости техники.

Метод прямого сравнительного анализа продаж применяется, когда имеется возможность подобрать аналоги оцениваемой машины. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, иметь полное квалификационное подобие и частичное конструктивно-технологическое сходство. Цена объекта-аналога, по которому недавно произведена продажа, анализируется и корректируется в соответствии с различиями, которые имеются между объектом-аналогом и оцениваемым объектом.

Различия оцениваются по следующим характеристикам: по возрасту объекта, состоянию, степени устаревания, комплектности, местоположению, рыночным условиям, мотивации, условиям финансирования, времени продажи, типу сделки (конкурс, аукцион, оптовый склад, магазин и пр.), качеству объектов и их количеству (удельная цена в случае оптовой продажи будет ниже обычной розничной цены) и др. Чем более сходными будут аналогичный и оцениваемый объекты, тем меньшее количество корректировок потребуется вносить, тем точнее и достовернее будет оценка. Например, стоимость автомобиля можно определить по каталогу, если известны производитель, номер модели, возраст и комплектность. Тогда корректировки потребуются лишь на пробег, время продажи, местоположение, состояние и степень устаревания. В данном случае сравниваются цены продаж идентичных автомобилей.

Если же сравнение осуществляется по аналогичным объектам, например по оборудованию, которое уже не выпускается или произведено не на том предприятии, где произведено оцениваемое оборудование, то количество сравниваемых параметров значительно увеличивается.

Корректировки бывают:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле

V = V_анал К₁ К₂ К₃ … К_m ± V_доп , (4.14)

где V_анал – цена объекта-аналога; К₁, К₂, К₃, К_m – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; V_доп – цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При внесении корректировок следует соблюдать определенную последовательность: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом – поправки.

Метод статистического моделирования заключается в том, что оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с использованием теории статистики и экономико-математического моделирования разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких известных параметров. По этой математической модели рассчитывается стоимость оцениваемой техники, определяется как бы среднестатистическая из данной совокупности однородных объектов. В зависимости от вида математической модели, выбранной для расчетов стоимости объекта, различают:

• метод удельных стоимостных показателей;
• метод корреляционных моделей;
• экспертный метод.

Метод удельных стоимостных показателей основывается на предположении о наличии прямой пропорциональной зависимости между стоимостью оцениваемого объекта С и анализируемым параметром А:

С = С_уд А ± С_доп, (4.15)

где С_уд – удельная стоимость объекта (стоимость 1 л.с. для двигателя; 1 т грузоподъемности для транспортных перевозок); С_доп – стоимость дополнительных устройств.

Метод корреляционных моделей базируется на факте существования корреляционной связи между стоимостью оцениваемого объекта и его технико-экономическими параметрами.

Экспертный метод оценки техники заключается в определении средневзвешенного параметра в условных единицах (например, в баллах), характеризующего технико-экономические свойства объекта и связанного пропорциональной зависимостью со стоимостью объекта. В этом случае осуществляется сопоставление стоимости объекта и уровня его качества, производительности, надежности, дизайна и прочих параметров, выраженных в баллах. Данный метод оценки обычно используется тогда, когда стоимость объектов зависит в большей степени от качественных характеристик.

Описанные выше методы сравнительного (рыночного) подхода используются при наличии достаточной информации об аналогичных объектах. Выбор того или иного метода оценки определяется в основном характером объекта и наличием информации о нем.

20. Затратный подход к оценке машин, оборудования и транспортных средств: метод расчета по цене однородного объекта, метод поагрегатного (поэлементного) расчета, метод расчета по удельным затратным показателям.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:

С_об.тек. = ВС – О,

где С_об.тек. - текущая стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС - восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства (Своспр) или стоимости замещения (Сзам);

О - обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим.

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотносится к дате оценки. Перед оценщиком стоит проблема обоснованною выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Стоимость воспроизводства текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Стоимость замещения это минимальные текущие затраты на приобретение на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.

В первом случае идет речь об идентичных объектах, во втором об аналогичных.

Для определения того, какие объекты могут быть отнесены к аналогичным, необходимо остановиться на показателях потребительских свойств машин и оборудования:

§ функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

§ эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохранямость);

§ конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);

§ показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единиц) времени, на единицу продукции или работ;

§ эстетические показатели;

§ показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:

§ функциональное сходство (по области применения, назначению);

§ конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и однородности элементов);

§ параметрическое сходство (по значению главных ценообразующих параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято рассматривать идентичность объектов, а при приблизительном и частичном сходстве аналогичность.

Основу расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения составляет расчет издержек производства того или иного вида машинно-технической продукции, т.е. себестоимости.

Себестоимость — выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию машинно-технической продукции.

Себестоимость переходит в категорию восстановительной стоимости при учете следующих дополнительных факторов:

§ нормы прибыли производственной организации;

§ торговой наценки;

§ транспортных издержек по доставке оборудования к месту эксплуатации;

§ сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации актива (монтаж, пуск, наладка оборудования и др.)1.

Затем из рассчитанной восстановительной стоимости вычитаются потери стоимости оборудования в результате износа.

Исходя из ранее отмеченного, можно сделать вывод о том, что наиболее определяющим моментом расчета восстановительной стоимости является расчет себестоимости.

В теории затратного подхода к оценке машин и оборудования выделяют прямые и косвенные методы расчета себестоимости или восстановительной стоимости.

К прямым методам относятся:

§ метод прямой калькуляции;

§ метод трендов;

§ метод расчета по цене однородного объекта;

§ метод покомпонентного разложения.

Метод прямой калькуляции достаточно сложен и требует обработки больших массивов информации, гак как по каждой конкретной отрасли необходимо знать множество норм различных экономических показателей. Однако этот метод дает наиболее точный и достоверный результат. В практической оценке метод прямой калькуляции оценщиками не применяется в силу указанных выше причин. Вместе с тем в частном случае может быть применен метод трендов.

Метод трендов позволяет определить себестоимость или восстановительную стоимость оцениваемого оборудования на основании имеющейся ретроспективной информации об изменении себестоимости или восстановительной стоимости идентичного (аналогичного) оборудования с последующим приведением ее к текущему уровню (на дату оценки) при помощи индексов (трендов). Такое приведение может осуществляться как по отдельным статьям затрат, формирующих себестоимость, так и по себестоимости в целом.

Текущая себестоимость объекта

С_птек = С_п × I,

где С_п – базовая себестоимость объекта;

I – индекс (тренд) себестоимости.

Метод расчета по цене однородного объекта осуществляется в следующей последовательности!:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта

С_под = (1-H_dc)(1-H_пр-К_р)Ц_од/(1-H_пр),

где С_п.од — полная себестоимость производства однородного объекта;

Ц_од — цена однородного объекта;

Н_дс — ставка налога на добавленную стоимость;

Н_пр — ставка налога на прибыль;

К_р — показатель рентабельности продукции.

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25—0,35, для продукции, имеющей средний спрос — 0,1—0,25, для низкорентабельной продукции — 0,05—0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.

С_п = С_п.под.(G_o/G_od),

где С_п — полная себестоимость производства оцениваемого объекта

G_о / G_од — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

S_B = (1-H_пр)*C_n/(1-H_пр-К_р),

где S_в — восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.

Метод покомпонентного разложения осуществляется в следующей последовательности:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

С_n = П(Ц_э - В),

где С_п — полная себестоимость объекта;

Ц_э — стоимость комплектующего узла или агрегата;

В — собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

ВС = (ПЦ_э - СЗ)*Kп - Кт,

где K_n – норма прибыли;

K_T – коэффициент, учитывающий торговую наценку дилера.

Норму прибыли в восстановительной стоимости учитывают, как правило, в случае расчета ВС с позиций стоимостей в «обмене».

Износ машин, оборудования и транспортных средств: понятие, виды, место и роль в процедуре оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств, методы расчета износа машин, оборудования и транспортных средств.

Износ - постепенное изнашивание объекта оценки и потеря первоначальных характеристик в процессе его производственного использования. Является очень важной частью при оценке МОТС. Имеет обратную связь, то есть чем больше износ, тем ниже стоимость объекта.

Выражением износа является процент, который показывает долю снижения стоимости вследствие износа по отношению к стоимости нового аналогичного объекта на дату оценки. Износ МОТС определяется за полный календарный год и не превышает 100% стоимости.

Под воздействием различных факторов различают следующие виды износа:

– внешний (экономический) износ — снижение стоимости объекта под воздействием негативного влияния внешней среды;

– физический износ — снижение стоимости объекта в результате естественного изнашивания деталей при его эксплуатации или хранении;

– функциональный износ — снижение стоимости объекта, вызванное появлением на рынке более эффективных аналогов.

На внешний износ большое влияние оказывают много факторов: ухудшающаяся рыночная ситуация, снижающая покупательную способность населения; изменение окружающей инфраструктуры; поправки в законодательных решениях в области налогообложения и пр.

Физический износ служит последствием эксплуатации объекта. Т.е. это износ материалов, составляющих объект и потеря его первоначальных качеств. Данный износ является естественным и неизбежным.

Функциональный износ вызван появлением на рынке аналогичных товаров с более развитыми и эффективными технологиями.

Также износ различается:

· устранимый — устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. при проведении которого стоимость объекта вновь увеличится;

· неустранимый — устранение которого невозможно из-за отсутствия экономической целесообразности или возможности физической осуществимости.

Методы расчета износа

Экспертные методы	Экономико – статистические методы	Экспериментально – аналитические методы
Основываются на суждении специалиста или самого оценщика о фактическом состоянии объекта оценки, исходя из его: внешнего вида; условий эксплуатации и других факторов.	Основываются на имеющейся информации об эксплуатации и экономических показателях объекта оценки.	Основывается на данных технико – экономической и технологической документации и данных, полученных в результате испытаний оцениваемого объекта.
1)Метод срока жизни 2)Метод экспертизы	1)Метод снижения доходности 2)Метод стадии ремонтного цикла	1)Метод снижения потребительских свойств (частный случай – метод потери производительности) 2)Метод поэлементного расчета 3)Прямой метод (метод «прямого денежного измерения»)

Метод эффективного возраста применяется, когда известен нормативный срок службы объекта оценки и можно с помощью средств инструментальной диагностики определить эффективный возраст объекта оценки: Иф = (Тэф / Тн) * 100%

где: Тэф – эффективный возраст объекта оценки на дату оценки, лет;

Тн – нормативный срок службы объекта оценки до списания, лет.

Метод эффективного остаточного ресурса применяется, когда известен нормативный срок службы объекта оценки и можно с помощью средств инструментальной диагностики определить эффективный остаточный ресурс объекта оценки: Иф= [(Тн - Тэф^ост) / Тн] * 100% Где: Тэф^ост – эффективный остаточный ресурс объекта оценки на дату оценки, лет

Доходный подход в оценке нематериальных активов: метод избыточных прибылей, метод дисконтированных денежных потоков, метод освобождения от роялти. Сравнительная характеристика, информационная база, последовательность расчета.

Доходный подход при оценке

стоимости нематериальных активов

Доходный подход представлен:

методом избыточных прибылей;

методом дисконтированных денежных потоков;

методом освобождения от роялти;

методом преимущества в прибылях.

Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что из-

быточные прибыли приносят предприятию неотраженные в балансе нема-

териальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на соб-

ственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оцени-

вают преимущественно гудвилл.

Основные этапы метода избыточных прибылей:

Определяют рыночную стоимость всех активов.

Оценивают нормализованную прибыль оцениваемого предприятия.

Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собст-

венный капитал.

Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего

по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал).

(эт. 1 · эт. 3).

Определяют избыточную прибыль (эт. 2 – эт. 4). Для этого из нор-

мализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.

Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной при-

были на коэффициент капитализации.

Необходимо учесть, что оценщик должен убрать неоперационные до-

ходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики

используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов

и среднюю прибыль за определенный период времени, обычно за пять лет.

Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают

обоснованные будущие ожидания, более того, «аномальные годы» с уров-

нем прибыли значительно выше или ниже среднего должны быть исклю-

чены из рассмотрения. Использование же простой средней или средне-

взвешенной величины прибыли за несколько последних лет, без учета то-

го, насколько ретроспективная информация отражает возможную буду-

щую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия.

Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных при-

былей является правильность выбора ставки капитализации для расчета

стоимости гудвилла. Стоимость гудвилла определяется способностью ге-

нерировать экономическую прибыль. Обычно инвесторы оплачивают ожи-

даемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не

превышающего пять лет. При таких допущениях ставка капитализации

рассчитывается как величина обратная количеству приносящих избыточ-

ную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если

инвестор готов заплатить сумму эквивалентную пятилетнему избыточному

доходу, то ставка капитализации будет равна 20 %.

Метод дисконтированны х денеж ны х потоков

При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы.

Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т. е.

определяется период, в течение которого прогнозируемые доходы нужно

будет дисконтировать.

Прогнозируется денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая не-

материальным активом.

Определяется ставка дисконтирования.

Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов.

Определяется текущая стоимость доходов от нематериального ак-

тива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость).

Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный

и постпрогнозный периоды.

Метод освоб ож дения от роялти

Этот метод обычно используется для оценки стоимости патентов и ли-

цензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использо-

вание объекта интеллектуальной собственности за определенное возна-

граждение (роялти).

Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от

продажи товаров, произведенных с использованием патентованного сред-

ства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственно-

сти представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по

роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии.

Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет

черты как доходного, так и рыночного подходов.

Метод преим ущ ества в приб ы лях

Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Стоимость

изобретений определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожида-

ется получить от их использования. Под преимуществом в прибыли пони-

мается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематери-

альным активом. Она равна разнице между прибылью, полученной при ис-

пользовании изобретений, и той прибылью, которую производитель полу-

чает от реализации продукции без использования изобретения. Это еже-

годное преимущество в прибытии дисконтируется с учетом предполагае-

мого времени его получения.

Дата добавления: 2015-07-11