Метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета затрат на восстановление/замещение объекта как нового.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на восстановление/замещение объекта как нового на основе стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Определение сравнительной единицы (удельной стоимости) путем суммирования произведений скорректированных стоимостей единиц измерения (квадратных или кубических метров, комнат, квартир и т.д.) и их количества в оцениваемом объекте недвижимости.

По методу сравнительной единицы расчет производится по формуле:

Vпзамещ = С₁× S × K_н × K_рег × K_в ×K_пз × K_ндс,

где: Vзамещ — затраты на замещение объекта как нового;

С₁ — стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S_з — площадь здания (количество единиц сравнения);

K_н — коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K_н);

K_рег — коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;

K_в — коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

K_пз — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

K_ндс — коэффициент, учитывающий НДС.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов — фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

V_замещ=

где: V_замещ — затраты на замещение объекта как нового;

V_j — объем j-го компонента;

C_j — стоимость единицы объема;

K_н — коэффициент, который учитывает имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта).

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- субподряд;

- разбивка по профилю работ;

- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования. Данный метод основан на применении количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом, иначе говоря, составляется полная смета строительства оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Дата добавления: 2015-07-11