Прогноз чистого операционного дохода для объекта недвижимости

Составление прогноза чистого операционного дохода для объекта исследования.

Табл. 27. Исходные данные для определения чистого операционного дохода для бизнес-центра

Показатель	Данные	Комментарии
Балансовая стоимость	3 214 138 977	Стоимость затрат на строительство (Ко-Инвест) * площадь объекта (72779*44163)
Общая площадь земельного участка, кв. м		Sl
Общая площадь объекта, кв. м	44 163 (7*6309)	So
Соотношение площадей полезной к общей	0,74	K=Sp/So
Количество этажей		K эт.
Площадь этажа, кв. м		Soэт.
Ставка налога на имущество, %	1,5%[19]
Ставка налога на землю, руб./ кв. м/год	3600,0
Рыночная арендная ставка, руб./ кв. м полезной площади, год	13 727	Apm
Коэфф. незанятости для аренды и доп. доходов	8,0%[15]	Kv

Продолжение табл. 27.

Показатель	Данные	Комментарии
Коэфф. неплатежей для аренды и доп. Доходов	3,0%[15]	Kl
Страховка, % от базовой стоимости	0,04%[21]
Расходы на управление, % от Ieg	5,0%[22]
Бухгалтерские и юридические услуги, % от Ieg	5,0%[1]
Маркетинг и работа с арендаторами, % от Ieg	5,0%[24]
Количество людей в здании

Табл. 28. Прогноз чистого операционного дохода для бизнес-центра

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
Потенциальный валовой доход	Ipg	448 606 870	Ipg= Apm* So *K
Эффективный валовой доход	Ieg	400 336 770	Ieg= Ipg*(1- Kv)*(1- Kl)
Операционные расходы
1. Налог на имущество		24 106 042	1,5%	от среднегодовой балансовой стоимости
2. Налог на землю		23 400 000		руб/кв.м земельного участка в год
3. Страховка		1 285 656	0,04%	от балансовой стоимости

Продолжение табл. 28.

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
4. Уборка территории		574 119	13,0[25]	руб. на кв. м в год от So
5. Расходы на аварийное теплоснабжение		441 630	10[26]	руб. на кв. м в год от So
6 Резерв на замещение и текущий ремонт		32 462 804	1,01%[27]	от балансовой стоимости
Постоянные расходы	Ес	82 270 251
Расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги		28 023 574	7%	от Ieg
Расходы на маркетинг (исследование и продвижение)		20 016 839	5%	от Ieg
Расходы на энергоснабжение		6 624 450	150,0[28]	руб. на кв. м в год от So
Коммунальные услуги
водоснабжение и канализация		300 000	100[29]	руб. на человека
удаление мусора		514 360	70[30]	руб. за куб.м
		максимальное количество людей в здании
	0,22	норма отходов на 1 кв.м общей площади
Эксплуатационные расходы
расходы на обслуживающий персонал		3 974 670	90[31]	руб. на кв. м в год от So
комплексная уборка		3 312 225	75[32]	руб. на кв. м в год от So

Продолжение табл. 28.

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
технический консалтинг		2 649 780	60[33]	руб. на кв. м в год от So
материально-техническое снабжение		3 091 410	70[34]	руб. на кв. м в год от So
планово-предупредительные работы		3 533 040	80[35]	руб. на кв. м в год от So
Круглосуточная охрана (оплата охранной компании)		3 533 040	80[36]	руб. на кв. м в год от So
Переменные расходы	Ev	78 128 112
Операционные расходы	OE	160 398 363
Коэффициент операционных расходов	Koe	40%	40%
Чистый операционный доход	Io	240 202 062

Табл. 29. Исходные данные для определения чистого операционного дохода для торгово-развлекательного центра

Показатель	Данные	Комментарии
Балансовая стоимость	2 940 593 355	Стоимость затрат на строительство (Ко-Инвест)* площадь объекта (66585*44163)
Общая площадь земельного участка, кв. м		Sl
Общая площадь объекта, кв. м	44 163 (7*6309)	So
Соотношение площадей полезной к общей	0,74	K=Sp/So
Количество этажей		K эт.
Площадь этажа, кв. м		Soэт.
Ставка налога на имущество, %	1,5%[19]
Ставка налога на землю, руб./ кв. м/год	3600,0
Рыночная арендная ставка, руб./ кв. м полезной площади, год	27 900	Apm
Коэфф. незанятости для аренды и доп. доходов	7,0%[15]	Kv
Коэфф. неплатежей для аренды и доп. Доходов	3,0%[15]	Kl
Страховка, % от базовой стоимости	0,04%[21]

Продолжение табл. 29.

Показатель	Данные	Комментарии
Расходы на управление, % от Ieg	5,0%[22]
Бухгалтерские и юридические услуги, % от Ieg	5,0%[1]
Маркетинг и работа с арендаторами, % от Ieg	5,0%[24]
Количество людей в здании

Табл. 30. Прогноз чистого операционного дохода для торгово-развлекательного центра

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
Потенциальный валовой доход	Ipg	911 789 298	Ipg= Apm* So *K
Эффективный валовой доход	Ieg	822 525 125	Ieg= Ipg*(1- Kv)*(1- Kl)
Операционные расходы
1. Налог на имущество		48 681 922	1,5%	от среднегодовой балансовой стоимости
2. Налог на землю		24 840 000		руб/кв.м земельного участка в год
3. Страховка		889 574	0,04%	от балансовой стоимости
4. Уборка территории		434 200	13,0[25]	руб. на кв. м в год от So
5. Расходы на аварийное теплоснабжение		334 000	10[26]	руб. на кв. м в год от So

Продолжение табл. 30.

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
6 Резерв на замещение и текущий ремонт		22 239 343	1,01%[27]	от балансовой стоимости
Постоянные расходы	Ес	107 419 039
Расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги		57 576 759	7%	от Ieg
Расходы на маркетинг (исследование и продвижение)		41 126 256	5%	от Ieg
Расходы на энергоснабжение		6 624 450	150,0[28]	руб. на кв. м в год от So
Коммунальные услуги
водоснабжение и канализация		300 000	100[29]	руб. на человека
удаление мусора		514 360	70[30]	руб. за куб.м
		максимальное количество людей в здании
	0,22	норма отходов на 1 кв.м общей площади
Эксплуатационные расходы
расходы на обслуживающий персонал		3 006 000	90[31]	руб. на кв. м в год от So
комплексная уборка		2 505 000	75[32]	руб. на кв. м в год от So
технический консалтинг		2 004 000	60[33]	руб. на кв. м в год от So
материально-техническое снабжение		3 091 410	70[34]	руб. на кв. м в год от So

Продолжение табл. 30.

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
планово-предупредительные работы		3 533 040	80[35]	руб. на кв. м в год от So
Круглосуточная охрана (оплата охранной компании)		3 533 040	80[36]	руб. на кв. м в год от So
Переменные расходы	Ev	142 050 715
Операционные расходы	OE	249 469 754
Коэффициент операционных расходов	Koe	30%	30%
Чистый операционный доход	Io	575 767 587	13 037

Табл. 31. Исходные данные для определения чистого операционного дохода для гостиницы

Показатель	Данные	Комментарии
Балансовая стоимость	2 869 446 762	Стоимость затрат на строительство (Ко-Инвест)* площадь объекта (64974*44163)
Общая площадь земельного участка, кв. м	6 900	Sl
Общая площадь объекта, кв. м	44 163 (7*6309)	So
Соотношение площадей полезной к общей	0,74	K=Sp/So
Количество этажей		K эт.
Площадь этажа, кв. м		Soэт.
Ставка налога на имущество, %	1,5%[19]
Ставка налога на землю, руб./ кв. м/год	3600,0
Рыночная арендная ставка, руб./ номер арендной площади, год	2 479 500	Apm
Коэфф. незанятости для аренды и доп. доходов	10,0%[16]	Kv
Коэфф. неплатежей для аренды и доп. Доходов	4,0%[16]	Kl
Страховка, % от базовой стоимости	0,04%[21]

Продолжение табл. 31.

Показатель	Данные	Комментарии
Расходы на управление, % от Ieg	5,0%[22]
Бухгалтерские и юридические услуги, % от Ieg	5,0%[1]
Маркетинг и работа с арендаторами, % от Ieg	5,0%[24]
Количество людей в здании

Табл. 32. Прогноз чистого операционного дохода для гостиницы

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
Потенциальный валовой доход	Ipg	81 031 597 290	Ipg= Apm* So *K
Эффективный валовой доход	Ieg	3 408 075 000	Ieg= Ipg*(1- Kv)*(1- Kl)
Операционные расходы
1. Налог на имущество		47 503 966	1,5%	от среднегодовой балансовой стоимости
2. Налог на землю		1 200 000		руб/кв.м земельного участка в год
3. Страховка		889 574	0,04%	от балансовой стоимости
4. Уборка территории		4 342 000	130,0[25]	руб. на кв. м в год от So
5. Расходы на аварийное теплоснабжение		3 340 000	100[26]	руб. на кв. м в год от So

Продолжение табл. 32.

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
6 Резерв на замещение и текущий ремонт		43 402 436	2,00%[27]	от балансовой стоимости
Постоянные расходы	Ес	100 656 450
Расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги		238 565 250	7%	от Ieg
Расходы на маркетинг (исследование и продвижение)		170 403 750	5%	от Ieg
Расходы на энергоснабжение		8 350 000	250,0[28]	руб. на кв. м в год от So
Коммунальные услуги
водоснабжение и канализация		900 000	300[29]	руб. на человека
удаление мусора		2 204 400	300[30]	руб. за куб.м
		максимальное количество людей в здании
	0,22	норма отходов на 1 кв.м общей площади
Эксплуатационные расходы
расходы на обслуживающий персонал		6 680 000	200[31]	руб. на кв. м в год от So
комплексная уборка		10 020 000	300[32]	руб. на кв. м в год от So
технический консалтинг		2 004 000	60[33]	руб. на кв. м в год от So
материально-техническое снабжение		2 338 000	70[34]	руб. на кв. м в год от So

Продолжение табл. 32.

Статьи реконструированного отчета	Обозна-чение	Денежные потоки, руб./ год.	Комментарии (рыночная информация)
планово-предупредительные работы		2 672 000	80[35]	руб. на кв. м в год от So
Круглосуточная охрана (оплата охранной компании)		2 672 000	80[36]	руб. на кв. м в год от So
Переменные расходы	Ev	446 809 400
Операционные расходы	OE	547 465 850
Коэффициент операционных расходов	Koe	25%	25%
Чистый операционный доход	Io	2 556 056 250	76 529

Дата добавления: 2015-09-06