Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV(CF)>0

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития современной общественно–деловой зоны города. Учитывая тот факт, что рассматриваемый земельный участок выходит на набережную Обводного Канала, необходимо рассмотреть все возможные варианты застройки.

С точки зрения экономической целесообразности можно исключить объекты социально–бытового назначения. Это объекты, которые в принципе доходны, но инвесторов для них найти будет весьма затруднительно. Поэтому данное назначение исключается из рассматриваемого перечня (к примеру, дом бытовых услуг, просветительского, творческого, учебного и научно–технического направлений).

Анализ рынка жилищного строительства показал, что участок имеет достаточно ограниченную вытянутую прямоугольную форму, рядом проходит строительство жилых комплексов, имеющих более удачное расположение, спрос на квартиры будет достаточно низок, поэтому данное назначение территории экономически нецелесообразно.

Гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. Инвесторам становится интересно рассматривать данные проекты, но при этом предпочтение все же отдается архитектурно–интересным районам города (большое значение здесь может играть близость историка–культурных памятников). Следует также учитывать и тот факт, что в связи с появлением посуточной аренды квартир наблюдается значительное снижение спроса на гостиничную недвижимость. Строительство гостиницы в южной части Адмиралтейского района может вызывать интерес среди туристов. Расположение для строительства гостиницы достаточно удачно, рядом располагаются 2 железнодорожных вокзала (Балтийский и Витебский), автовокзал и наличие удобного подъезда со стороны аэропорта. Но необходимо учесть категорию гостиницы. Скорее всего, здесь не будет необходимого спроса на гостиницы 4х и 5и звезд, из-за отсутствия рядом объектов культурного значения. Наиболее эффективно строительство 3х звездочной гостиницы, эта категория должна вызвать необходимый спрос.

Что касается строительства торгового здания, то можно сказать следующее: наб. Обводного Канала является одной из главных магистралей города, расположение между двумя станциями метро, отсутствие конкурентов в пределах 2х км, наличие удобного подъезда для будущих посетителей делает данный участок достаточно эффективным. Но необходимо учесть нанимателей помещений и наличие якорных магазинов. Стоит учесть что добавление нескольких функций таких как развлекательной, спортивной и т. п. увеличит спрос и соответственно прибыль от здания.

При рассмотрении спортивной функции складывается та же ситуация, что и с торговой. Непосредственно на наб. Обводного канала фитнес–центров, бассейнов, спорткомплексов нет, то есть спрос в этом районе высок в данном сегменте, но и нет необходимости в строительстве большого спортивного сооружения. Строительство же небольшого здания на участке площадью более 11000 кв. м не представляется целесообразным. Такая функция может использоваться только как сопутствующая при строительстве многофункционального комплекса.

На основании приведенных выше рассуждений, а также плана развития территории и назначения участка, можно заключить, что экономически целесообразным на данной территории может быть строительство объекта гостиничного, торгового, офисного или многофункционального объекта, в котором присутствуют эти функции.

Дата добавления: 2015-09-06