Обзор рынка гостиничной недвижимости

Текущее предложение

На конец 2013 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывал 134 объекта с общим объемом номерного фонда около 19,2 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития).

В течение 2013 года в Санкт-Петербурге открылось четыре новых гостинцы, три из которых относятся к категории 5-звезд. В первой половине года официально для приема гостей были открыты два отеля категории 5-звезд, в том числе гостиница Four Seasons Hotel Lion Palace Санкт-Петербург на Вознесенском проспекте, 1 с номерным фондом 177 номеров, а также гостиница The Hermitage Hotel (официальная гостиница Государственного Эрмитажа) на улице Правды, 10 с номерным фондом 170 номеров. Гостиница Four Seasons Hotel Lion Palace стала первой в Санкт-Петербурге классической гостиницей ценового сегмента luxury*. В июле 2013 года также был открыт бутик-отель «Дворец Трезини» на 20 номеров на Университетской набережной, 21. Таким образом, номерной фонд гостиниц 5-звезд увеличился на 367 номеров.

Табл. 11. Индикаторы гостиничной недвижимости по итогам 2013 г.

Показатель	Значение
Количество гостиниц
Количество номеров	19,2 тыс.
Туристический поток в 2013 году	6,5 млн. человек
Заполняемость, 2013	67%

Рис. 16. Динамика изменения гостиничного рынка

Помимо традиционных гостиничных форматов в Санкт-Петербурге начинается реализация проектов капсульных отелей в центральной части города. Так, ожидается, что в 2014 году откроется сразу два капсульных отеля, которые станут частью сети Simple Hostel. Девелопером проекта выступает ООО «Воланд».

Перспективное предложение

Начиная с 2009 г. на рынок выходило примерно по «тысяче» номеров ежегодно. Однако уже 2013 год продемонстрировал снижение темпов прироста гостиничного сектора. В 2014-2015 годах ожидается появления около 1 300 номеров в целом, при этом основной объем нового номерного фонда придется на гостиницы уровня 4 – 5 звезд.

Текущий уровень обеспеченности туристов Санкт-Петербурга гостиницами, а также потенциал роста туристического потока (в среднем на 9% с 2012 по 2015 год включительно) позволяет рассматривать гостиничный рынок Санкт-Петербурга как перспективный.

Ценовая политика. Спрос

Начиная с 2010 года (посткризисный период) среднегородская заполняемость выросла на 9% и составила 67% по итогам 2013 года. За прошедший год среднегородская заполняемость увеличилась на 2 процентных пункта, при этом наибольший рост наблюдался в сегменте отелей категории 4*, где среднегодовая загрузка номеров выросла с 66% в 2012 году до 70% в 2013 году.

Позитивная динамика развития гостиничного сектора приводит к расширению числа операторов, присутствующих в городе. Кроме того, выход на рынок Санкт-Петербурга первых операторов ценового сегмента luxury, говорит о привлекательности города и для игроков гостиничного рынка, рассчитывающих на клиентов / туристов с высоким уровнем доходов.

Последние три года стоимость размещения показывает ежегодный плавный рост. В 2013 году рост стоимости размещения составил 5-6%.

Рис. 17. Динамика изменения загрузки

Рис. 18. Динамика изменения продажи номера и доходности за номер

Сохраняется тенденция увеличения въездного туристического потока в Санкт-Петербург, в частности, средний рост туристического потока за 2010-2012 год составил 7%. По предварительным итогам в 2013 году прирост туристов составил около 6%. Значительный рост (порядка 20%) продемонстрировал пассажиропоток на круизных судах.

Динамика присутствия международных гостиничных операторов

По сравнению с началом 2000 года, когда на рынке присутствовало всего 4 международных оператора, сейчас на рынке функционируют 12, ожидается выход новых операторов. Это хороший показатель для Санкт-Петербурга с учетом того, что срок строительства / реконструкции гостиницы в среднем составляет более 5-6 лет.

По экономическим оценкам, к 2015 году количество международных операторов увеличится как минимум до 14, в том числе и за счет операторов ценового сегмента luxury, первый из которых, Four Seasons Hotels and Resorts, уже открыл гостиницу в Санкт-Петербурге.

Операторы, имеющие в Санкт-Петербурге по несколько отелей, продолжают расширять свое присутствие.

Табл.12. Основные гостиницы, запланированные к вводу в 2014-2015 гг.

Название	Адрес	Кол-во номеров	Дата открытия	Категория	Ценовой сегмент
Indigo	Чайковского ул., 17			5*	upscale
Астон	Профессора Ивашенцева ул., 4			5*	н/д
Park Inn	Аэропорт Пулково (новый терминал)			4*	upper midscale
Holiday Inn	Кременчугская ул., 13			4*	upper midscale
Golden Tulip	Киевская ул., 5			4*	upper midscale
Hilton (ExpoForum)	Пулковское ш../ Петербургское ш.			5*	upper midscale
Hampton by Hilton (ExpoForum)	Пулковское ш../ Петербургское ш.			2*	upper midscale
	Итого	1 283

[8]

Анализ с целью выбора наиболее эффективного варианта использования

Выбор оптимального варианта использования земельного участка

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка как условно свободного выполняется в двух случаях:

• при необходимости отдельной оценки участка земли;

• при выборе объектов для сравнительного анализа.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий.

Дата добавления: 2015-09-06