Обзор рынка торговой недвижимости

Предложение

2013 г. стал рекордным по объему ввода за последние семь лет — объем рынка торговых центров увеличился на 346 тыс. кв. м и достиг 2,5 млн кв. м в качественных торговых центрах. Кроме того, в течение года были открыты несколько продуктовых гипермаркетов, «О’Кей» и K-Ruoka. Таким образом, общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 3,4 млн кв. м (для сравнения годом ранее эта цифра достигала 3 млн кв. м). В течение года было открыто девять торговых центров, из них в четвертом квартале – три торговых центра: «Лондон Молл» (GLA – 61 300 кв. м), «Пять озер» (21 600 кв. м) и «Заневский Каскад», 3-я очередь (40 300 кв. м). Примечательно, что большинство проектов было реализовано компаниями FORTGROUP и «Адамант». На долю последней компании приходится около 26% всех торговых площадей в торговых центрах Санкт- Петербурга. FORTGROUP увеличила за прошедший год свою долю с 7,8% до 10,4%. Показатель обеспеченности торговыми центрами в Санкт-Петербурге остается одним из самых высоких в России. За 2013 г. он вырос с 443 до 502 кв. м на 1 000 человек. При сохранении сроков строительства анонсированных торговых центров обеспеченность торговыми центрами через два года достигнет 560 кв. м на 1 000 человек.

Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих торговых центров. После открытия ТРЦ «Лондон Молл» Невский район также укрепил свои позиции в качестве лидера по объему существующих площадей. Что касается строительной активности, то она наблюдается в Приморском, Московском и Красногвардейском районах города. Наиболее крупные проекты, заявленные к открытию в 2014-2015 гг., это ТРК «Европолис» (девелопер — FORTGROUP; GLA — 60 500 кв. м), открытие которого намечено на 3-й квартал 2014 г., и ТРЦ HOLLYWOOD (девелопер — СК «Элис»; GLA — 71 000 кв. м), заявленный к вводу в 4-м квартале 2015 года. Также в 2013 году были получены разрешения на строительство сразу двух outlet-центров — их будут реализовывать девелоперы Hines и Fashion House Group.

Табл. 8. Индикаторы рынка торговой недвижимости по итогам 2013 г.

Показатель	Значение
Торговая площадь современных торговых объектов (GLA):	3,4 млн. кв. м
- торговые центры	2,5 млн. кв. м
- гипермаркеты	435 тыс. кв. м
- DIY-центры	255 тыс. кв. м
- мебельные центры	190 тыс. кв. м
Обеспеченность (GLA) в торговых центрах	502 кв. м на 1 000 человек

Рис. 11. Динамика ввода ТЦ по годам, тыс. кв. м

Спрос

Динамика реальных доходов на душу населения остается положительной, демонстрируя больший рост, чем в 2012 г. Так, по предварительным итогам реальный рост доходов за одиннадцать месяцев 2013 г. составил около 6% (для сравнения, в 2012 г. за аналогичный период реальные доходы сократились по сравнению с 2011 г., а годовой прирост составил менее 2%). Оборот розничной торговли за январь-ноябрь 2013 г. также показал рост в пределах 6% по сравнению c аналогичным периодом 2012 г.

В течение года наблюдался выход новых торговых операторов/ брендов в самых разных категориях, в том числе премиальные одежда и аксессуары (Braccialini, Michael Kors, DKNY, Barker, Marc O’Polo), одежда и обувь среднего ценового сегмента(Takko Fashion, Bizzarro, Deichmann, Fun Day), детская одежда (Reima, Another World), интерьерные магазины (Bellora, Pentik), кафе/общепит (Quiznos Sub, Arnolds Bakery & Coffee Shop, Russo Burger, «Бургер Лайк») и др.

Новые качественные торговые центры пользуются спросом со стороны арендаторов, расширяющих свое присутствие в Санкт-Петербурге или выходящих на локальный рынок.

Рис. 12. Структура действующих торговых объектов (GLA)

Рис. 13. Крупнейшие собственники торговых центров

Ставки аренды

В течение 2013 г. арендные ставки в торговых центрах в среднем не претерпели существенных изменений. Индексация ставок варьируется от 2-4% для «якорных» арендаторов и до 5-6% в год для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год.

Девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу: «что выше».

Табл. 9. Ставки аренды по типам якорных арендаторов

Профиль	Площадь, кв. м	Средние арендные ставки, $/кв.м/год
Гипермаркет	5 000 - 16 000	160 - 250
DIY	2 500 - 15 000	120 - 170
Супермаркет	1 500 - 3 500	250 - 450
Кинотеатр	3 000 - 5 000	150 - 250
Товары для дома	1 500 - 2 500	180 - 250
Бытовая техника, электроника	1 200 - 4 500	160 - 400
Одежда	1 200 - 2 500	300 - 450
Фитнес-центр с бассейном	до 6 000	150 - 200
Детские развлечения	700 - 5 500	100 - 180
Спортивная одежда	1 200 - 4 500	180 - 350
Детская одежда	1 000 - 2 000	250 - 450

Рис. 14. Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах на 1 000 человек, кв. м

Рис. 15. Районы-лидеры по объему строящихся торговых центров

Тенденции

В условиях высокой насыщенности рынка торговыми площадями концепция и формат станут решающими факторами успешности проекта в долгосрочной перспективе.

Мы ожидаем, что новые окружные и районные торговые центры будут появляться в крупных жилых массивах, при этом формат таких проектов претерпит определенные изменения — fashion-галерея будет представлена в минимальном объеме или будет отсутствовать, в то время как представленные арендаторы будут в первую очередь ориентированы на товары повседневного спроса.

Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами.

На рынке анонсируются новые уникальные по формату проекты. К наиболее обсуждаемым в настоящее время проектам можно отнести развлекательный парк Dreamworks, который планирует реализовать группа компаний «Регионы» до конца 2016 года, а также сельскохозяйственный рынок площадью около 300 000 кв. м, реализуемый компанией «С-Фрут» совместно с французской компанией Semmaris. Помимо этих проектов в Санкт-Петербурге также реализуются первые outlet-центры.

Табл. 10. Торговые объекты, планируемые к открытию в 2014 г.

Название	Категория	Адрес	GBA, кв. м	CLA, кв. м	Девелопер
«Европолис»	ТРК	Полюстровский пр., д. 84А	141 700	60 500	FORTGROUP
«Монпансье»	ТРК	Планерная ул.	42 500	30 500	«Фоника»
«Питер Радуга», 2-я очередь	ТРК	Космонавтов пр., д. 14	43 350	30 350	Ralmir
Fashion House	Outlet	Таллинское ш./ КАД	26 000	20 260	Fashion House Coup
«Искра»	ТЦ	Искровский пр., д. 3	28 000	17 200	«Скейлс»
«Галактика»	ТЦ	Московское ш., д. 7Б	21 750	16 660	«Торговый двор»

Продолжение табл. 10.

Название	Категория	Адрес	GBA, кв. м	CLA, кв. м	Девелопер
Outlet Village Pulkovo, 1-я очередь	Outlet	Пулковское ш., рядом с д. 56, к. 4	15 000	12 000	Hines
«У Красного моста»	МФК	наб. Реки Мойки, д. 79	36 500	10 900	ЗАО «БТК-Девелопмент»
«Парнас»	ТЦ	4-й Верхний пер., участок 1	15 000	9 000	«Невский Альянс»
«Балтийский»	ТРК	Большой пр. В.О., д. 68	12 100	7 800	Hines
«Спар»	Гипермар-кет	угол ул. Коллонтай и ул. Бадаева	10 500	7 500	Строитель-ный холдинг «Единые решения»
«Адмирал»	ТЦ	Кирпичный пер., д. 1/4	9 800	6 000	ШК «Советник»
Итого		402 220	228 670

Дата добавления: 2015-09-06