Читайте также:
|
Табл. 33. Исходные данные для определения стоимости земельного участка для бизнес-центра
| Показатель | Данные | Комментарии |
| Площадь земельного участка | 6 900 | кв. м |
| Площадь застройки земельного участка | 6 309 | кв. м |
| Коэффициент плотности застройки | 91% | |
| Общая площадь здания | 44 163 | кв. м |
| Соотношение площадей полезной к общей | 74% | |
| Сметная стоимость строительства 1 кв. м | 46 779 | руб. |
| Сметная стоимость строительства на дату оценки | 2 065 900 977 | руб. |
| Годовая норма отдачи девелопера, % | 20%[37] | |
| Срок строительства | года | |
| Норма отдачи операционной фазы | 16% | |
| Коэффициент капитализации для реверсии | 12% | |
| Коэффициент операционных расходов от общего Ieg | 40% | |
| Аренда 1 кв.м полезной площади в год | 13 727 | руб. |
| Потенциальный валовой доход, руб. в год | 448 606 870 | руб. |
| Прибыль предпринимателя | 28,5% |
Прибыль предпринимателя определялась по упрощенной формуле расчета прибыли предпринимателя [1]
Pr = [1+Y*k/3+δe*(1+2Y*k/3+Y2*k2/3)*Y*k/2],
где, Y – альтернативная квартальная норма отдачи на капитал;
k – срок строительства в кварталах;
δe – начальные вложения в строительство.
Табл. 34. Расчет стоимости земельного участка для бизнес-центра
| Прединвестиционная и инвестиционная фазы | |||
| Затраты, % | 30% | 40% | 30% |
| Темп удорожания строительства, % | 12% | 12% | |
| Затраты на строительство улучшения, руб.в год | -925 523 638 | -777 439 856 | |
| Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб. | -1 888 068 221 | ||
| Темп роста арендной ставки, % | 10% | 9% | |
| Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg | |||
| Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год | |||
| Операционные расходы, руб. в год | |||
| Чистый операционный доход, руб.в год |
Продолжение табл. 34.
| Операционная фаза | Постпрогноз | ||||||||
| Затраты, % | |||||||||
| Темп удорожания строительства, % | |||||||||
| Затраты на строительство улучшения, руб.в год | |||||||||
| Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб. | |||||||||
| Темп роста арендной ставки, % | 8% | 7% | 6% | 5% | 4% | 4% | 4% | 4% | 4% |
| Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год | 580 910 009 | 621 573 710 | 658 868 132 | 691 811 539 | 719 484 000 | 748 263 360 | 778 193 895 | 809 321 651 | 841 694 517 |
| Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg | 20% | 10% | 9% | 8% | 7% | 6% | 5% | 5% | 5% |
| Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год | 464 728 007 | 559 416 339 | 599 570 000 | 636 466 616 | 669 120 120 | 703 367 559 | 739 284 200 | 768 855 568 | 799 609 791 |
| Операционные расходы, руб. в год | 185 891 203 | 223 766 535 | 239 828 000 | 254 586 646 | 267 648 048 | 281 347 024 | 295 713 680 | 307 542 227 | 319 843 916 |
| Чистый операционный доход, руб.в год | 278 836 804 | 335 649 803 | 359 742 000 | 381 879 969 | 401 472 072 | 422 020 535 | 443 570 520 | 461 313 341 | 479 765 875 |
| Стоимость реверсии, руб. | 3 998 048 954 | ||||||||
| Стоимость объекта на момент окончания строительства, руб. | 1 593 221 218 | 1 219 506 709 | |||||||
| Стоимость земельного участка на момент окончания строительства, руб. | 924 659 705 | ||||||||
| Стоимость земельного участка на дату оценки, руб. | 642 124 795 | ||||||||
| Стоимость земельного участка на 1 кв.м, руб. | 93 062 |
Табл. 35. Исходные данные для определения стоимости земельного участка для торгово-развлекательного центра
| Показатель | Данные | Комментарии |
| Площадь земельного участка | 6 900 | кв. м |
| Площадь застройки земельного участка | 6 309 | кв. м |
| Коэффициент плотности застройки | 91% | |
| Общая площадь здания | 33 400 | кв. м |
| Соотношение площадей полезной к общей | 74% | |
| Сметная стоимость строительства 1 кв. м | 66 585 | руб. |
| Сметная стоимость строительства на дату оценки | 2 223 934 324 | руб. |
| Срок строительства | года | |
| Норма отдачи операционной фазы | 16% | |
| Коэффициент капитализации для реверсии | 12% | |
| Коэффициент операционных расходов от общего Ieg | 30% | |
| Аренда 1 кв.м полезной площади в год | 27 900 | руб. |
| Потенциальный валовой доход, руб. в год | 911 789 298 | руб. |
| Прибыль предпринимателя | 19% |
Табл. 36. Расчет стоимости земельного участка для торгово-развлекательного центра
| Прединвестиционная и инвестиционная фазы | |||
| Затраты, % | 30% | 40% | 30% |
| Темп удорожания строительства, % | 12% | 12% | |
| Затраты на строительство улучшения, руб.в год | -667 180 297 | -925 523 638 | -777 439 856 |
| Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб. | -1 888 068 221 | ||
| Темп роста арендной ставки, % | 10% | 9% | |
| Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год | 493 467 558 | 537 879 638 | |
| Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg | |||
| Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год | |||
| Операционные расходы, руб. в год | |||
| Чистый операционный доход, руб.в год |
Продолжение табл. 36.
| Операционная фаза | Постпрогноз | ||||||||
| Затраты, % | |||||||||
| Темп удорожания строительства, % | |||||||||
| Затраты на строительство улучшения, руб.в год | |||||||||
| Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб. | |||||||||
| Темп роста арендной ставки, % | 8% | 7% | 6% | 5% | 4% | 4% | 4% | 4% | 4% |
| Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год | 792 491 040 | 847 965 413 | 898 843 338 | 943 785 504 | 981 536 925 | 1 020 798 402 | 1 061 630 338 | 1 104 095 551 | 1 148 259 373 |
| Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg | 20% | 10% | 9% | 8% | 7% | 6% | 5% | 5% | 5% |
| Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год | 633 992 832 | 763 168 872 | 817 947 437 | 868 282 664 | 912 829 340 | 959 550 498 | 1 008 548 821 | 1 048 890 774 | 1 090 846 405 |
| Операционные расходы, руб. в год | 190 197 850 | 228 950 661 | 245 384 231 | 260 484 799 | 273 848 802 | 287 865 149 | 302 564 646 | 314 667 232 | 327 253 921 |
Продолжение табл. 36.
| Операционная фаза | Постпрогноз | ||||||||
| Чистый операционный доход, руб.в год | 443 794 982 | 534 218 210 | 572 563 206 | 607 797 865 | 638 980 538 | 671 685 348 | 705 984 175 | 734 223 542 | 763 592 483 |
| Стоимость реверсии, руб. | 717 776 934 | ||||||||
| Стоимость объекта на момент окончания строительства, руб. | 3 170 969 689 | 334 848 237 | |||||||
| Стоимость земельного участка на момент окончания строительства, руб. | 512 580 240 | ||||||||
| Стоимость земельного участка на дату оценки, руб. | 355 958 500 | ||||||||
| Стоимость земельного участка на 1 кв.м, руб. | 35 596 |
Табл. 37. Исходные данные для определения стоимости земельного участка для гостиницы
| Показатель | Данные | Комментарии | ||
| Площадь земельного участка | 10 000 | кв. м | ||
| Площадь застройки земельного участка | 8 500 | кв. м | ||
| Коэффициент плотности застройки | 85% | |||
| Общая площадь здания | 33 400 | кв. м | ||
| Соотношение площадей полезной к общей | 76% | |||
| Сметная стоимость строительства 1 кв. м | 25 384 | руб. | ||
| Сметная стоимость строительства на дату оценки | 64 974 | руб. | ||
| Годовая норма отдачи девелопера, % | 2 170 121 780 | |||
| Срок строительства | 17,5% | года | ||
| Норма отдачи операционной фазы | ||||
| Коэффициент капитализации для реверсии | 17,5 % | |||
| Коэффициент операционных расходов от общего Ieg | 13,5% | |||
| в сутки | в месяц | в год | ||
| Аренда 1 номера гостиницы, руб. | 3 800 | 1 387 000 | ||
| Потенциальный валовой доход, руб. в год | 3 825 000 000 | руб. | ||
| Прибыль предпринимателя | 28% | |||
Табл. 38. Расчет стоимости земельного участка для гостиницы
| Прединвестиционная и инвестиционная фазы | |||
| Затраты, % | 30% | 40% | 30% |
| Темп удорожания строительства, % | 12% | 12% | |
| Затраты на строительство улучшения, руб.в год | -651 036 534 | -972 214 557 | -816 660 228 |
| Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб. | -2 983 344 998 | ||
| Темп роста арендной ставки, % | 10% | 9% | |
| Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год | 4 207 500 000 | 4 586 175 000 | |
| Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg | |||
| Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год | |||
| Операционные расходы, руб. в год | |||
| Чистый операционный доход, руб.в год |
Продолжение табл. 38.
| Операционная фаза | Постпрогноз | ||||||||
| Затраты, % | |||||||||
| Темп удорожания строительства, % | |||||||||
| Затраты на строительство улучшения, руб.в год | |||||||||
| Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб. | |||||||||
| Темп роста арендной ставки, % | 8% | 7% | 6% | 5% | 4% | 4% | 4% | 4% | 4% |
| Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год | 4 953 069 000 | 5 299 783 830 | 5 617 770 860 | 5 898 659 403 | 6 134 605 779 | 6 379 990 010 | 6 635 189 610 | 6 900 597 195 | 7 176 621 083 |
| Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg | 70% | 60% | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% |
| Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год | 1 485 920 700 | 2 119 913 532 | 2 808 885 430 | 2 949 329 701 | 3 067 302 889 | 3 189 995 005 | 3 317 594 805 | 3 450 298 597 | 3 588 310 541 |
| Операционные расходы, руб. в год | 371 480 175 | 529 978 383 | 702 221 357 | 737 332 425 | 766 825 722 | 797 498 751 | 829 398 701 | 862 574 649 | 897 077 635 |
Продолжение табл. 38.
| Операционная фаза | Постпрогноз | ||||||||
| Чистый операционный доход, руб.в год | 1 114 440 525 | 1 589 935 149 | 2 106 664 072 | 2 211 997 276 | 2 300 477 167 | 2 392 496 254 | 2 488 196 104 | 2 587 723 948 | 2 691 232 906 |
| Стоимость реверсии, руб. | 1 973 570 798 | ||||||||
| Стоимость объекта на момент окончания строительства, руб. | 3 383 167 510 | 458 989 491 | |||||||
| Стоимость земельного участка на момент окончания строительства, руб. | 844 706 132 | ||||||||
| Стоимость земельного участка на дату оценки, руб. | 558 335 734 | ||||||||
| Стоимость земельного участка на 1 кв.м, руб. | 55 834 |
Благодаря проведенному исследованию можно сделать вывод о том, что наибольшая стоимость земельного участка при варианте строительства гостиничного комплекса, равная 558 335 700 рублей за участок.
Необходимо учесть, что наивысший спрос на гостиничные номера, приходятся на период летнего сезона и праздников. В остальной период существует недозагрузка номеров. Поэтому для формирования постоянных потоков доходов необходимо разработать концепцию, которая будет отличаться от конкурентов. Так же возможна долгосрочная аренда номеров, но с уменьшением стоимости за сутки.
Дата добавления: 2015-09-06; просмотров: 70 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Прогноз чистого операционного дохода для объекта недвижимости | | | Список использованных источников |