Местные рынки жилья

Рынок жилья, образующий значительную часть рынка недвижимости, оказывает исключительно важное воздействие на функционирование всей системы рынков. Особое значение рынок жилья имеет для развития местного сообщества.

Во-первых, трудно переоценить значение жилищных условий для жизни и развития человека. Жилье является одним из насущных благ, т.е. таких благ, которые обеспечивают достойное существование человека (merit goods). Жилая площадь, качество жилья имеют самое прямое отношение к возможностям человека воспользоваться плодами цивилизации в культурной и образовательной сферах. Напротив, отсутствие жилья и недостаток жилищных условий, как показывает практика, в развитых странах —одна из главных причин снижения деторождаемости, семейных неурядиц, разводов и других социальных недугов современного общества. Социальный статус человека в значительной степени определяется тем, в каком доме и в каком районе он живет.

Во-вторых, размеры и качество жилья, которым обладают граждане местного сообщества, оказывают влияние на структуру потребительского спроса. Повышение степени обеспеченности жильем и его качества обусловливают тенденцию роста потребления товаров длительного пользования, что ведет к соответствующим сдвигам в структуре экономики.

В-третьих, расходы на приобретение и оплату жилья в развитых странах также составляют одну из самых больших статей бюджетов семей.

Следовательно, стремление иметь достойное жилье является одним из основных, если не основным, мотивом экономической активности основной части населения в развитых странах.

В-четвертых, состояние жилищного фонда, качество жилищных услуг и развитость рынка жилья оказывает далеко не последнее влияние на инвестиционный климат в местном сообществе.

В-пятых, собственность на жилище является для членов местного сообщества одним из важнейших источников финансовых ресурсов.

С одной стороны, во многих странах налог на недвижимое имущество граждан — основной источник наполнения доходной части местных бюджетов. С другой стороны, жилье имеет самую большую залоговую ценность. Жилье — удобная форма обеспечения займа: “Оно повсеместно, сравнительно легко поддается оценке, с трудом может быть перемещено или сокрыто должником и к тому же относительно однообразно”. Поэтому жилье часто используется домовладельцами для получения крупных денежных займов и расширения своих возможностей и как потребителей товаров и услуг, и как инвесторов.

В цивилизованном обществе рынок жилья предопределяет многие функции местных правительств. Основные цели развития местных сообществ — занятость, доходы, благоустройство. Жилье — системообразующий элемент третьего компонента — благоустройство. С жильем непосредственно связаны такие важные функции местного управления и самоуправления, как:

- планирование территории,

- зонирование,

- оценка жилищного фонда,

- правовое оформление движения жилищного фонда (дарение, наследование, купля-продажа),

- обеспечение коммунальными услугами,

- защита от преступной деятельности, стихийных бедствий (пожарная служба, страхование домовладений) и др.

Таким образом, трудно переоценить воздействие рынка жилья на социальный, экономический и финансовый потенциал развития местного сообщества. Теория и практика свидетельствуют, что изменения на рынке жилья самым существенным образом отражаются буквально на всех сторонах жизни местного сообщества, если мы рассматриваем его в единстве четырех признаков: население, территория, социальное взаимодействие и психологическое чувство сообщества.

Рынок жилья существенно отличается от других рынков товаров и услуг, поскольку жилье — единственный в своем роде товар.

Жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.

1. Жилье является недвижимостью: перемещать из одного места в другое непрактично.

2. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий.

3. Высокие издержки приобретения: чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо копить в течение долгого времени, либо взять в заем крупную сумму денег.

4. Высокие издержки переезда: денежные — стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения — друзей, школы, магазинов и т.д.

Особое значение для рынка жилья имеет местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним и определенный набор характеристик местности:

- доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной,

- обеспеченность общественными услугами: школы, пожарная команда, полиция и т.д.;

- качество окружающей среды: разное качество воздуха, воды, разные уровни шума;

- внешний вид/ландшафт, внешние характеристики домов и участков.

Наконец, следует отметить также и взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками местного сообщества: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например, в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровень местных налогов в разных сообществах может отличаться. Существуют различия и в стоимости жизни. Не трудно видеть, что эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.

Специфика товара · неоднородность · иммобильность · недвижимость · низкая ликвидность · долговечность · высокие издержки приобретения · высокие издержки переезда (денежные, психологические)

Специфика местоположения · доступность (к работе, отдыху...) · обеспеченность общественными услугами (школы, полиция...) · качество окружающей среды (загрязненность, уровень шума...) · внешний вид (ландшафт, дома...)

Специфика социальной среды   · уровень налогов · стоимость жизни · соседство: национальные, культурные, психологические, криминогенные, другие характеристики

Для понимания процессов, связанных с функционированием рынка жилья (как внутри самого рынка, так и вне его), необходимо представить, хотя бы в самом общем виде, структуру рынка жилья.

Дело в том, что под одним и тем же словом “жилье” скрываются два понятия, имеющие принципиальные отличия.

Первое из них, которое экономисты именуют жилищным фондом, относится к самим строениям, домам, квартирам. Если нас интересует, например, цена строений, то надо исследовать спрос именно на них, т.е. спрос на жилищный фонд или жилищную собственность. Размеры жилищного фонда на конкретный период времени всегда определенны и не могут быть изменены в одночасье, т.е. предложение жилья как товара остается относительно стабильным.

Второе понятие относится к функционированию жилья. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. И если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось измерять их за определенный период времени. Именно эта сторона понятия “жилье” имеется в виду при изучении рынка жилья, “сдаваемого” внаем, так как на этом рынке продаются-покупаются не строения (собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями (пользования).

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую взаимосвязаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется в случае, когда домовладелец сам живет в собственном доме. Здесь не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг сливаются в одно решение.

Спрос на жилье определяется целым рядом факторов.

1. Влияние цен. В целом количественный спрос на жилье, как и на другие товары и услуги, возрастает по мере снижения цен.

Если цены на жилье (дома, квартиры) падают, то мы можем ожидать повышение количественного спроса на жилье.

Исследуя влияние цен на изменения спроса, не следует забывать о таком понятии, как эластичность спроса.

2. Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничивающих величину спроса на жилье, является доход семьи, т.е. суммы денег, получаемые в виде заработной платы, дохода от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.

По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам, эластичность на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье (%) на изменение дохода (%):

изменение спроса на жилье (%)

изменение дохода (%)

3. Богатство отличается от дохода. Богатство представляет собой меру запаса: сумму накопленных семьей экономических ресурсов. Доход в отличие от богатства является мерой потока: это количество средств, получаемых семьей на протяжении определенного периода времени, например месяца или года.

4. Платежеспособность. Платежеспособность связана как с богатством, так и с текущим доходом. При одинаковом богатстве разница в получаемых семьями доходах сегодня вызывает различия в их платежеспособности. Это связано с рядом условий, используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.

Дата добавления: 2015-07-10