Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

На практике применяют следующие методы оценки рыночной стоимости земельного участка (рисунок 28):

1) метод остатка для земли;

2) метод средневзвешенного коэффициента капитализации;

3) метод сравнения продаж;

4) метод оценки на основе затрат;

5) метод разбиения.

1. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Для применения метода должна быть известна (и достаточно точно) стоимость зданий и сооружений, а также среднегодовой чистый доход от ИК в целом. Расчеты выполняются в 3 этапа:

Этап 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения:

,

где − текущая стоимость зданий и сооружений в твердых денежных единицах,

− коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

,

где − коэффициент капитализации для земли;

− коэффициент возврата капитала.

Коэффициент может определяться двумя способами:

1) величина, обратная сроку службы зданий.

2) по формуле фактора фонда возмещения (третья функция).

Значение можно получить сразу, взяв его из таблицы для шестой функции − взнос на амортизацию денежной единицы.

Этап 2. Определение части чистого дохода, относимой к земле.

,

где - общий доход.

Этап 3. Определение стоимости земли и сооружений методом прямой капитализации.

,

2. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации использует «долевой» подход к оценке.

Расчеты этим методом выполняются в 4 этапа.

Этап 1. Приближенно определяют, в какой пропорции стоимость всего ИК можно разбить на стоимость участка и стоимость зданий и сооружений. Для таких оценок используют данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы по возведению зданий.

Этап 2. Расчеты средневзвешенного коэффициента капитализации для ИК:

,

где - доля зданий и земельного участка в общей стоимости ИК.

Этап 3. Определение стоимости ИК в целом методом капитализации дохода:

,

Этап 4. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента.

3. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков

Расчеты выполняют в следующей последовательности:

Этап 1. Выбор аналогичного участка, цену продажи которого делят на площадь. Полученную цену 1кв. м. (или 1га) берут в качестве исходного значения стоимости.

Этап 2. Оценка поправок по ряду факторов с учетом отличий между оцениваемым и аналогичным участками.

Вносятся поправки в следующей последовательности:

− особые условия продажи;

− рыночные условия;

− местоположение;

− физические характеристики.

Поправки по каждому из вышеперечисленных факторов берут в пределах 10%.

Этап 3. Расчет скорректированной стоимости 1кв. м. с внесением поправок по факторам.

Этап 4. Расчет стоимости участка. Для этого 1кв. м. умножают на S_уч.− площадь участка.

4. Метод оценки на основе затрат

Сначала методом сравнения продаж определяют стоимость неосвоенного участка земли. Затем рассчитывают затраты на освоение, а потом складывают эти две стоимости.

5. Метод разбиения применяют тогда, когда участок большой площади и его можно разбить под недвижимость разного назначения. Данный метод комбинированный, т.к. разные части участка оценивают разными методами сообразно их применению.

Дата добавления: 2015-07-21