Коэффициент капитализации

Применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

или ,

где К − текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

К_t − доход, ожидаемый к концу t = года.

r − ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

− коэффициент капитализации или коэффициент дисконта.

Пример

При ожидаемом через год доходе 120 млн. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

При этом коэффициент капитализации равен:

;

Пример

При ожидаемом через год доходе 50 млн. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 млн. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит:

Коэффициент капитализации для земли (R):

.

Коэффициент капитализации для здания (R_З):

.

Текущая стоимость объекта недвижимости:

;

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается, исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного периода, а так же ин патетическая выручка от продажи.

Расчет модели дисконтируемых денежных потоков производится по формуле:

;

Пример

При ожидаемом через пять лет доходе 250 млн. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

.

При этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам будет равна, млн. руб.:

конец 1-го года: ;

конец 2-го года: ;

конец 5-го года: ;

Модель при расчете цены продажи недвижимости с учетом будущих доходов имеет вид:

;

Ставку дисконта рассматривают как нижний придельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку объекта недвижимости.

Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности, например, банкротства предприятия, политических и др. чрезвычайных событий.

Чем выше риск, тем выше ставка дисконта.

В общем случае ставка дисконта − это сумма рисковой ставки r_р и безрисковой ставки r_бр, т.е.

r=r_бр+r_р.

В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям (ДТО). Например, в США эталоном без рисковых вложений служат облигации 30-го государственного займа федерального правительства, приносящие стабильный доход 4-5% годовых. Для России выпуск ДТО пока не характерен: выпущенные ЦБ РФ несколько лет назад 30-летние облигации “Апрель” и “Октябрь" практически не встречаются на фондовом рынке, а процентные ставки по ним на 31 января 1995г. составляли 165,5% и 200% годовых соответственно.

В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя способами.

Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования ЦБ РФ, а затем рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта по формуле:

,

где i − ежегодный темп инфляции

Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательный и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта.

Второй способ − это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, долларах) в качестве реальной без рисковой ставки.

Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков. Так на конец 1995, ставка LIBOR в долларах США составляла 5,6-5,7%, а страховой риск для России − 4%.

Таким образом, реальная ставка дисконта в России равна около 10% годовых.

Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства − ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования − среднее значение между этими ставками.

Так, при оценке недвижимости и станочного парка можно использовать данные о действующих ставках арендной платы для аналогичных объектов.

В чем же различие между ставкой дисконта, используемой в методе дисконтированных доходов и коэффициентом капитализации?

− Ставка дисконта используется для приведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости.

− Коэффициент капитализации используется для непосредственного перерасчета дохода от недвижимости в его стоимость.

Таким образом, в отличие от ставки дисконта коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку (например, за прошедший год).

Дата добавления: 2015-07-21