Основные принципы определения рыночной стоимости

Основные принципы, которые необходимо соблюдать при оценке стоимости ИК можно объединить в следующие три группы:

- группа 1 − принципы, основанные на представлениях владельца имущества;

- группа 2 − принципы, связанные с рыночной средой;

- группа 3 − принципы, связанные с эксплуатацией имущества и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Рисунок 11. Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества:

− принцип полезности. ИК обладает полезностью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т.е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

− принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной стоимостью

− принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получения доходов в будущем. Оцениваемая стоимость − это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой:

− Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ИК зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ИК влияет на стоимость других связанных с ним ИК.

− Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т.е. превышение спроса над предложением, повышает цену.

− Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Использование сверхприбыли в оценке стоимости ИК искажает результат.

− Принцип изменения стоимости. Стоимость ИК непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:

− Принцип факторов производства. ИК является элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход − результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки стоимости ИК нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формирование дохода всей системы. Содержание данного принципа иллюстрирует рисунок 2.

− Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ИК эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость ИК. Любые добавочные элементы к ИК оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости ИК превышает затраты на приобретение этих элементов.

Например, застройщик решает построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составят 17500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 650 000 долл., без него - 1 400 000 долл. Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 250 000 долл. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

− Принцип пропорциональности (сбалансированности). Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много − перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Дата добавления: 2015-07-21