Этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

Постановка вопроса об оценке.

Отбор информации, необходимой для оценки.

Анализ информации.

Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор единой оптимальной величины стоимости.

Составление отчета об определении стоимости.

Рисунок 12. Этапы процесса оценки недвижимости

Постановка вопроса об оценке означает ясное и четкое задание по определению стоимости объекта недвижимости, а именно:

− определение объекта недвижимости;

− определение прав собственности;

− установление цели использование оценки;

− указание даты оценки стоимости;

− определение других ограничивающих условий;

Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением или другой обязательной информацией. Далее дается полное юридическое описание, указывающее точное размещение границы собственности.

Юридическое описание недвижимости обычно получается из обследований земли и хранится в государственных записях (земельный кадастр).

Далее становится вопрос. Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка стоимости может быть использована для определения:

− цены продажи или покупки;

− суммы ссуды;

− условий аренды;

− стоимости активов в финансовых отчетах;

− вклада в уставной капитал при совместном предпринимательстве;

− основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Рисунок 13. Этап постановки вопроса об оценке недвижимости

По времени оценка стоимости может быть текущей, ретроспективной, перспективной.

Большинство оценщиков определяет оценку текущей стоимости.

Ретроспективная оценка − это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. При этом от оценщиков могут потребовать исчисление налога на наследование (дата смерти), требования по страхованию (страховых взносов, дата страхового случая), налога на имущество (дату приобретения), определение стоимости для судебного разбирательства (дату утраты) и т.д.

Перспективная оценка стоимости − это оценка стоимости долей собственности в предлагаемых предприятиях, или стоимости к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда предприятия по плану достигнет стабильного положения.

Вторым этапом процесса оценки является отбор информации для оценки.

Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение,

Рисунок 15. Этап отбора информации

Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экологических, политических (прежде всего правительственных) сферах, которые влияют на стоимость собственности, т. е. собственности вообще без конкретного ее объекта. Например, путем анализа общей информации можно выявить тенденцию типа перемещения населения которая снижает уровень жилищного строительства в районе.

Специфическая информация − это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается, и к аналогичной собственности. Она включает юридическую информацию, сведения о расположении объекта, стоимости, расходах и доходах, продажах аналогичной собственности или ее частей. К специфической относится информация о финансовых соглашениях, способная повлиять на продажные цены, а также сведения об истории права собственности и использовании недвижимости в прошлом, из которых можно установить, имеются ли на данной территории или в данном объекте недвижимости ядовитые отходы, опасные материалы и т.д.

Информация о конкурентном спросе и предложении относится к конкурентоспособности недвижимости на ее будущем рынке, информация о спросе включает занятость, доходы и информацию, относящуюся к потенциальным пользователям недвижимости.

Третий этап процесса оценки недвижимости − это анализ собранной информации.

Анализ недвижимости, приносящей доход, производится традиционным способом (приемы сравнения, сводки и группировки ценной подстановки и т.д.), а также с использованием различных финансовых коэффициентов.

1. Коэффициент валовой арендной платы (КВА), который измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимостью:

,

где С − рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

Д − месячный арендный доход, руб.

2. Коэффициент валового дохода (КВД), определяющийся отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме валового дохода, приносимого данной недвижимостью:

,

где ВД − годовая сумма валового дохода, руб.

Валовой доход (ВД) включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанные с арендой данной недвижимости.

Коэффициенты валовой арендной платы (КВА) и валового дохода (КВД) могут быть использованы: для сравнения качественных (по доходам, производительности) характеристик объектов недвижимости при использовании метода сравнения продаж; как средство оценки рыночной стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке:

и

,

где ПС − ориентировочная (приближенная) рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

3. Коэффициент плотности застройки участка (К_ЗП), рассчитывающийся как отношение площади застройки к площади застройки к площади земельного участка:

,

где − площадь застройки, м²;

− площадь земельного участка, м².

Пример

Органами местной власти установлен коэффициент плотности застройки 4. Это означает, что общая сумма всех этажей не должна более чем в четыре раза превышать площадь земельного участка.

Нормативные акты по зонированию территории обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. По этому цена земельного участка зависит от максимальной плотности разрешенной нормами зонирования.

4. Коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР), который представляет собой отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости предназначенных для продажи или сдачи в аренду:

,

где n − количество объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду за отчетный период, ед.;

n₀ − общее количество объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду за тот же период, ед.

Этот коэффициент позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе.

Чем больше величина КЕР недвижимости, тем больше вероятность того, что период заключения договоров на продажу или аренду недвижимости данного вида будет коротким.

5. Коэффициент проникновения на рынок (КП), который измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:

,

где n_а − количество объектов недвижимости, сданных в аренду за определенный период, ед.;

n_к − общее количество конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду на рынке за тот же период, ед.

Данный коэффициент позволяет определить ожидаемые масштабы сдачи в аренду оцениваемой собственности. Величина коэффициента проникновения на рынок зависит от рыночной конкурентоспособности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду, т. е. от его профессионализма, деловой активности и т.д.

Четвертый этап процесса оценки недвижимости − это расчет конкретной стоимости объекта недвижимости.

Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приема расчетов стоимости на основе анализа имеющейся информации (рисунок 16).

Применяется три метода определения стоимости:

− затратный;

− сравнения продаж;

− капитализации дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использования более одного метода позволяет дать более реальную оценку стоимости.

Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накаленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить.

Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения.

Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником. Капитализация доходов обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов.

По этому, где это только возможно, оценщики применяют, по крайней мере, два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту.

Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

Отчет − это материальное выражение работ оценщика. Оценка стоимости − это мнение оценщика о стоимости. Оно может не совладать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. (Например, вместо продажи − собственник может подарить).

Дата добавления: 2015-07-21