Виды стоимости имущества

Оцениваемая стоимость − это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую вероятно заплатит покупатель за данный ИК при соблюдении определенных условий. В этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятий цены и издержек (затрат). Хотя в литературе между понятиями стоимости и цены часто ставится знак равенства. Однако в теории оценки принято эти понятия различать.

Цена − это фактический показатель. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный ИК в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Таким образом, фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о сделках. Но чтобы расширить информационную базу оценщик может привлекать также сведения о ценах предложения и спроса на рынке. Только с помощью анализа можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость.

Издержки (затраты) − это сумма денежных средств, которая требуется для создания данного ИК, либо для его приобретения Издержки влияют на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий ИК может иметь низкую полезность и потому − невысокую стоимость.

Рисунок 9. Отличие стоимости от затрат и цен

В практике оценки рассматриваются разные виды стоимости, которые можно классифицировать по признакам: степень рыночности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение объекта, специфика ситуации оценки.

Рисунок 10. Виды стоимости имущества

В зависимости от степени рыночности различают стоимость: обоснованную рыночную, частично рыночную и нерыночную.

Обоснованная рыночная стоимость − это цена, характерная для данного ИК на конкурентном и открытом рынке, Предполагает свободную конкуренцию, когда покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений к сделке.

В практике оценки стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Эта стоимость оценивается в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Однако некоторые объекты имущества не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке.

В этом случае оценивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимости обычно ведется через затраты либо по ограниченной рыночной информации.

Нерыночная стоимость имеет место тогда, когда ее расчет должен выполняться по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими органами управления (например, при исчислении налогов, государственных пошлин, страховых взносов, штрафов и неустоек и т.д.). Сфера применения рыночной стоимости в хозяйственной практике постоянно расширяется. Так, с 1994 г. Постановлением Правительства РФ разрешено применять этот показатель при переоценке основных фондов. Примером нерыночной стоимости является нормативно рассчитываемая стоимость.

Нормативно рассчитываемая стоимость − это стоимость ИК, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов ИК. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости − это определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с 1 кв. м. и корректирующие коэффициенты, учитывающие различные характеристики земельных участков.

Показатель нормативно рассчитываемой стоимости ИК применяется в практике как налоговых органов, так и органов государственного страхования имущества. К этому показателю могут обращаться также и судебные органы для оценки ущерба по искам. Хотя нормативно рассчитываемая стоимость может не соответствовать рыночной стоимости, но и нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость − это затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящихся на его балансе.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость − это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Восстановительная стоимость − также бухгалтерский термин по переоценке основных фондов. К данной работе могут привлекаться современные оценщики, задача которых рассчитать полную восстановительную стоимость элементов основных фондов методом замещения, т.е. по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость.

Стоимость воспроизводства − это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов, стандартов и т.д.

Стоимость замещения − это текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

С точки зрения изменения в состоянии объекта после сбыта, вызвавшего необходимость оценки, различают стоимость ИК, продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимость ИК, продолжающего функционировать − стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Функционирующий ИК, рассматривается как обособленная производственная система, его стоимость − не простая сумма стоимостей отдельных элементов. В стоимости функционирующего ИК надо учесть еще особые свойства, характерные для системы в целом. Например, если нужно оценить стоимость станочного парка какого-либо производства, то будет недостаточно сложить стоимости отдельных станков, транспортирующих и вспомогательных установок. Нужно иметь ввиду еще целый ряд факторов, которые повышают стоимость всего этого производственного комплекса: организацию рабочих мест, систему управления, “ноу-хау” в технологии и т.д.

Ликвидационная стоимость − это стоимость ИК, который после совершения сделки будет распродан по частям. Данное понятие противоположно понятию стоимости функционирующего объекта. Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет место, например, при его принудительной ликвидации в следствии банкротства и открытой распродаже на аукционе. Для оценки ликвидационной стоимости станочного парка достаточно определить рыночную стоимость отдельных единиц оборудования, которые будут распроданы и уже не будут функционировать в едином комплексе. Правда при этом нужно учесть еще затраты на демонтаж и подготовку к продаже.

Понятие ликвидационной стоимости в теории оценки не совпадает с данным понятием в бухгалтерском учете, где под ликвидационной стоимостью понимается стоимость сдаваемых на склад оставшихся в результате ликвидации объекта основных фондов (запасные части, материалы, металлолом и т.д.)

В зависимости от ситуации оценки различают несколько видов стоимости: инвестиционная, потребительская, страховая, утилизационная, таможенная.

Инвестиционная стоимость − это стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционная стоимость понимается как прирост рыночной стоимости ИК в результате инвестиций в данный ИК. К оценкам инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Показатель инвестиционной стоимости наиболее применим в оценке стоимости, а также машин оборудования и интеллектуальной стоимости.

Потребительская стоимость − субъективная ценность ИК для его конкретного владельца. Эта стоимость основана на эффективности использования ИК, которая проявляется в получаемой прибыли, удобствах, полезности. Сведения о потребительской стоимости необходимы тогда, когда нужно сравнить оцениваемый ИК с аналогами, имеющими разное качество и полезность.

Страховая стоимость − это рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость рассчитывается поэтапно, что необходимо для страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, т.к. после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.

Утилизационная (скраповая) стоимость − стоимость утилизированных материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную полезность.

Скраповая стоимость − это вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Таможенная стоимость − стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенной пошлины, сборов и других таможенных платежей, а также для определения штрафов и других санкций за таможенные правонарушения и для ведения таможенной статистики.

Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какого вида стоимость ему следует рассчитать исходя из поставленной цели.

Дата добавления: 2015-07-21