Рынок офисных помещений.

Специалисты Becar Realty Group замечают, что на сегодняшний день объем качественных офисных площадей в г. Омске составляет 127 850 кв. м. К качественным офисным объектам (площадью не менее 1 000 кв.м) можно отнести «Флагман», «Каскад», «Метромолл», «Олимп», «5-й Кристалл», «Парк Авеню», «Фестиваль».

В свое время на омский рынок было выброшено большое количество офисной недвижимости. Многие из этих объектов до сих пор не востребованы, хотя спрос на офисные помещения есть. По-прежнему можно наблюдать миграцию арендаторов из дорогих офисов в менее дорогие, но не уступающие им по качеству. Именно таких площадей, качественных и недорогих, Омску как раз и не хватает.

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, в течение 2-го квартала 2012 г. границы цен предложения на офисные помещения составляли 11 013 - 76 726 рублей за 1 кв.м. Средняя цена предложения 1 кв.м. категории «офис» составила 41 541 рубль, а средневзвешенная 40 067 рублей. Ценовой минимум значительно вырос, добавив 2 396 рублей (+27,8%), тем не менее, вернуться к показателю четвертого квартала 2011 года не удалось. Ценовой максимум остался неизменным (76 726 рублей за 1 кв.м.). Показатель средней цены предложения квадратного метра подвергся корректировке со знаком плюс, достигнув 41 541 рубля (лучший результат за последние четыре квартала). Показатель средневзвешенной цены демонстрирует еще более высокие темпы роста (+5,2%).

Во 2-ом квартале 2012 г. в секторе продаж было зафиксировано около 208 объектов суммарной площадью 53340 кв.м. На рынке купли-продажи офисных помещений отмечено увеличение количества экспонируемых объектов (+1,5%) и существенное уменьшение суммарного метража (-16,6%). В результате показатель “средняя площадь экспонируемых объектов”, после рекордной отметки в 312 кв.м. в первом квартале 2012 г., снизился до 256 кв.м.

Районами сосредоточения офисной недвижимости, выставленной на продажу, в количественном выражении являются ЦАО и КАО (суммарно не менее 79%), а в физическом выражении ЦАО (не менее 75%). Самые дорогие офисные квадраты зафиксированы в ЦАО (43 560 рублей/кв.м.) и САО (41 379 рублей/кв.м.), при средней цене предложения 1 кв.м. по городу 41 541 рубль. В 1-ом квартале 2012 г. лидерство по средней цене предложения 1 кв.м. принадлежало ЦАО и ЛАО. Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит ЦАО и ОАО (283 и 242 кв.м., соответственно), при среднем показателе по городу 256 кв.м.

Данный факт можно объяснить спецификой транспортной системы г. Омска. Центральная автотранспортная магистраль города начинается из района расположения ж/д вокзала в Ленинском АО (проспект К. Маркса), проходит через Центральный АО (улицы Гагарина и Красный Путь) и заканчивается в Советском АО (проспект Мира). Таким образом, магистраль проходит через всю центральную часть города, обладающую наибольшей деловой активностью и благоприятным имиджем для осуществления коммерческой деятельности, связывая основной транспортный узел города (ж/д вокзал Омск-Пассажирский) с центром города, насыщенным деловыми и культурными объектами города, с остальными районами. Данная магистраль является самой загруженной в г.Омске. Автотранспортный и пешеходный трафик здесь самый насыщенный в городе, что способствует расположению большого количества торгово-офисной недвижимости, которая является наиболее востребованной как у предпринимателей, инвестирующих средства в коммерческую недвижимость, так и у предприятий различных форм собственности для размещения своих офисов. Дополнительную привлекательность так же обеспечивает так называемый эффект «торговой улицы». Поэтому вполне очевидно, что цены на коммерческую недвижимость вдоль проспекта К. Маркса и сопряженных с ним магистралей, являются самыми высокими в городе, будь то помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, или отдельно стоящие торговые комплексы и бизнес центры, стоимость площади в которых колеблется от 40 000 до 150 000 руб./кв. м.

Таблица 9.1.1 Цены предложений 1 кв. м. офисных объектов
Округ	Кировский	Ленинский	Октябрьский	Советский	Центральный
Число объектов, шт.
Доля от общего числа объектов, %	12,02	3,85	5,77	10,58	67,79
Минимальная цена, руб. / кв.м.
Средняя цена, руб./ кв.м.	36 550	40 568	29 153	41 379	43 560
Максимальная цена, руб. / кв.м.
Суммарная площадь, кв.м.
Доля от суммарной площади, %
Средняя площадь, кв.м.

Площадь около 54% объектов от общего числа предложенных к продаже офисных помещений, не превышает 100 кв.м. (см. таблицу № 2). Во 2-ом квартале 2012 г. мы не наблюдаем обратно пропорциональную зависимость между площадью экспонируемых объектов и средней ценой предложения. Средняя цена предложения объектов площадью более 500 кв.м. выше соответствующего показателя категории 251-500 кв.м. При этом лучшая динамика средней цены предложения в рассматриваемый период вновь зафиксирована в категории объектов площадью более 500 кв.м. (+4,9%).

Рынок офисной недвижимости в Омской области развит слабо. На рынке имеется незначительное количество предложений подобных объектов. В основном это отдельно стоящие здания, расположенные в жилой части населенных пунктов, либо административные здания, находящиеся на территории производственных комплексов. Анализируя имеющиеся предложения, можно отметить, что стоимость продажи подобных объектов, в первую очередь, зависит от места расположения (близости к городу, районным центрам, расположения в промышленной или жилой зоне), площади и состояния объектов. В зависимости от вышеуказанных факторов диапазон стоимости офисных помещений составляет от 2 000 руб./кв. м. для помещений, расположенных в промышленных зонах, до 15 000 руб./кв. м. - для помещений, расположенных в жилых зонах районных центров, таких как в городах Калачинск и Тара. В относительно небольших районных центрах (рабочих поселках), а также в районах, незначительно удаленных от города, диапазон составляет соответственно 2 000 – 10 000 руб./кв. м.

В 2-м квартале 2012 года, как и прежде, наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются небольшие по площади под офисы. Есть спрос и на помещения размером не более 10 квадратных метров. Но самыми востребованными считаются офисы площадью 20 - 30 кв. м. Определенный спрос наблюдается и на объекты размером 50 - 200 кв. м. Как правило, арендаторами таких помещений являются банки, которые в связи с некоторым оживлением российской экономики стремятся расширить свою деятельность и поэтому открывают новые структурные подразделения. Сегодня это основные потребители подобных площадей. Заявки на крупные офисы, размером от 300 квадратных метров и больше, появляются крайне редко.

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенной к аренде, во 2-ом квартале 2012 г. средняя по городу арендная ставка в сегменте офисных помещений составила 382 рубля за 1 кв.м., а средневзвешенная – 371 рубль. Показатель минимальной ставки вырос до 150 рублей за 1 кв.м. (рекордная за последние полтора года величина), а максимальная арендная ставка вновь неизменна – 650 рублей за 1 кв.м. (девять месяцев подряд). Показатель средней арендной ставки предложения, похоже, исчерпал ресурсы для роста, снижение на 4 рубля (-1%). Средневзвешенная арендная ставка, напротив, существенно выросла до рекордной (со второго квартала 2011 года) отметки в 371 рубль (+1,6%).

Во 2-ом квартале 2012 г. на аренду было выставлено 297 объектов суммарной площадью 39230 кв.м. По данным общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, во 2-ом квартале 2012 г. в секторе аренды офисных помещений отмечено уменьшение количества экспонируемых объектов (-2%) и суммарного метража (-1,3%). Как следствие рост показателя «средняя площадь экспонируемого объекта» до рекордной за последние полтора года величины в 132 кв.м. (+0,8%).

Таблица 9.1.2 Распределение и арендные ставки офисных объектов по районам
Округ	Кировский	Ленинский	Октябрьский	Советский	Центральный
Число объектов, шт.
Доля от общего числа объектов, %	9,43	3,03	11,11	11,45	64,98
Минимальная цена, руб. / кв. м.
Средняя цена, руб./ кв. м.
Максимальная цена, руб. / кв. м.
Суммарная площадь, кв. м.
Доля от суммарной площади, %
Средняя площадь, кв. м.

Районом сосредоточения офисной недвижимости, предложенной к аренде, является ЦАО (не менее 64% в количественном выражении; около 62% в физическом выражении). Самые дорогие арендные ставки в сегменте офисных помещений по данным 2-го квартала 2012 г. зафиксированы в ЛАО (458 рублей/кв.м.), КАО (409 рублей/кв.м.) и ЦАО (405 рублей/кв.м.), при среднем показателе по городу 382 рубля. В 1-ом квартале 2012 г. лидерство по величине средней арендной ставки принадлежало ЛАО и ЦАО. Наибольшие темпы роста величины средней арендной ставки во 2-ом квартале 2012 г. продемонстрировали объекты, расположенные в КАО (+9,7%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит КАО и САО (190 и 147 кв.м., соответственно), при среднем показателе по городу 132 кв.м.

Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров зачастую не прослеживается. Важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора.

В целом, говорить о тенденциях в динамике ценовых показателей в настоящее время сложно. Тем не менее, эксперты предполагают отрицательную динамику изменения стоимости продажи и аренды на рынке офисной недвижимости.

Площадь около 65% от числа предложенных к аренде офисных помещений не превышает 100 кв.м. Самые высокие средние арендные ставки зафиксированы в сегменте 251-500 кв.м. – 425 рублей – за 1 кв.м. и в сегменте до 100 кв.м. – 398 рублей за 1 кв.м. Лучшие темпы прироста показателя средней арендной ставки (+2,4%) продемонстрировали объекты категории 251-500 кв.м.

Во 2-ом квартале 2012 года динамика средней цены предложения квадратного метра и средней арендной ставки в сегменте офисной недвижимости не совпадала. Средняя цена предложения зафиксирована с небольшой коррекцией со знаком плюс (+2,3%), а средняя ставка с незначительным уменьшением показателя (-1%). В целом мы характеризуем ситуацию в сегменте офисной недвижимости как стабильную.

Средняя цена предложения во 2-ом квартале 2012 г. подросла до отметки в 41 541 рубль за 1 кв.м. в месяц (-3,6% к показателям 2-го квартала 2010 г.; +1,3% к показателям 2-го квартала 2011 г.). На протяжении двух с половиной лет средняя цена предложения в сегменте варьировалась в пределах 40349-43073 руб. за 1 кв.м.

Средняя арендная ставка во 2-ом квартале 2012 г., снизилась до значения в 382 рубля за 1 кв.м. в месяц. На протяжении последних двух с половиной лет средняя арендная ставка предложения в сегменте варьировалась в пределах 372-386 руб. за 1 кв.м.

В секторе продаж офисных площадей во 2-ом квартале 2012 г. зафиксирован рост «количества экспонируемых объектов» (+1,5%), с одновременным существенным снижением «суммарного метража» (-16,6%) и «средней площади экспонируемого объекта» (-18%). Коррекции подверглась средняя цена квадратного метра (увеличение в пределах 2,3%).

Прогнозируемый нами тренд динамики средней цены предложения квадратного метра в сегменте офисной недвижимости г. Омска на 3 квартал 2012 года дальнейший рост (максимально возможно до 42 302 рублей).

В секторе аренды офисных помещений во 2-ом квартале 2012 г. мы фиксируем снижение показателей «количество экспонируемых объектов» (-2%) и «суммарный метраж» (-1,3%). В результате мы наблюдаем незначительный рост показателя «средняя площадь экспонируемого объекта» (+0,8%). Средняя арендная ставка по сравнению с соответствующим показателем предыдущего периода подверглась отрицательной коррекции (-1%).

Прогнозируемый нами тренд динамики средней арендной ставки квадратного метра в сегменте офисной недвижимости г. Омска на 3 квартал 2012 года дальнейшее снижение (в пределах 376 рублей).

Дата добавления: 2015-07-16