Рынок торговых помещений.

Крупных торговых комплексов в Омске достаточно. Есть МЕГА, есть «Континент». По мнению специалистов, можно построить еще один объект подобного масштаба на правом берегу. Небольших, локальных торговых комплексов в Омске как не было, так и нет. Половина из того, что называют торговыми комплексами, по сути, ими не является. На рынке торговой недвижимости в Омске преобладают объекты без продуманной и слаженной концепции. К тому же, наполняемость торговых комплексов варьирует в диапазоне от семидесяти до ста процентов. Сейчас в России происходят глобальные изменения в сфере проектирования и реконцепции торговой недвижимости. Но пока происходит откат к социальным рынкам – небольшим помещениям для большого количества арендаторов.

Одна из особенностей омского рынка – дисбаланс обеспеченности территорий города площадями торговых комплексов. Специалисты Агентства мониторинга рынка недвижимости провели исследование, которое показало, что если на Левобережье, в районе расположения торговых центров «Мега» и «Континент», обеспеченность торговыми площадями составляет 7500 кв. м на 1000 человек, то в районе шинного завода, где на территории двух микрорайонов проживает около 40 тыс. человек, этот показатель составляет 0кв.м./1000чел. Это явно свидетельствует о неразвитости торговой недвижимости в ряде районов Омска. Конечно, большинство проблемных территорий – это окраинные микрорайоны города.

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, в течение 2-го квартала 2012 г. цена предложения 1 кв.м. торговой площади варьировалась в границах 6 078-89 000 рублей. При этом средняя цена предложения 1 кв.м. составила 43 271 рубль, а средневзвешенная 41 105 рублей. Ценовой минимум составил 6 078 рублей, оставшись неизменным. Ценовой максимум также сохранил свои позиции. Показатель средней цены предложения квадратного метра и показатель средневзвешенной цены подверглись корректировке со знаком минус. Средняя цена предложения потеряла почти 1%, демонстрируя наименьший показатель за последние полтора года. Темп потерь средневзвешенной цены предложения ниже (-0,4%).

В секторе продаж было зафиксировано около 382 торговых объекта суммарной площадью 78 680 кв.м. По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к продаже, во 2-ом квартале 2012 г. в секторе продаж торговых помещений отмечено снижение количества экспонируемых объектов (-2,3%) и суммарного метража (-2,4%). В виду того, что темпы снижения объема предложения в количественном выражении соразмерны темпам падения объема предложения в физическом выражении, мы наблюдаем сохранение величины показателя «средняя площадь экспонируемых объектов» (206 кв.м.).

Районами сосредоточения торговой недвижимости, выставленной на продажу, являются КАО и ЦАО (не менее 64% в количественном выражении; не менее 63% в физическом выражении). Самые дорогие квадратные метры в сегменте торговых помещений по данным 2-го квартала 2012 г. зафиксированы в ЦАО (48 566 рублей/кв.м.) и САО (43 231 рубль/кв.м.), при среднем показателе по городу 43 271 рубль. В 1-ом квартале 2012 г. лидерство по средней цене предложения 1 кв.м. также принадлежало ЦАО и САО. Наибольшие темпы прироста средней цены предложения во 2- ом квартале 2012 г. зафиксированы у объектов, расположенных в ЛАО (+2,7%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов вновь принадлежит объектам, расположенным в САО и КАО (323 и 237 кв.м., соответственно), при среднем показателе по городу 206 кв.м.

Площадь более 80% объектов в сегменте торговых помещений, выставленных на продажу, не превышает 250 кв.м.. Наблюдается обратно пропорциональная зависимость между показателями площади объекта и средней цены предложения. Чем больше площадь объекта, тем ниже цена квадратного метра. Исключение составляют объекты площадью более 500 кв.м., которые на протяжении последних полутора лет неизменно демонстрируют преимущество в средней цене предложения над категорией площадей 251-500 кв.м., а в последние 2 квартала и над средней ценой предложения в категории 101-250 кв.м.

Стоит отметить, что во 2-ом квартале 2012 г. уменьшение средней цены предложения 1 кв.м. в сегменте торговой недвижимости наблюдалось во всех категориях сегмента кроме площадей площадью 251-500 кв.м. Наибольшие потери отмечены в категории 101-250 кв.м. (-4%).

Таблица 9.1.3 Распределение и цены предложений торговых объектов по районам
Параметры	Округ
Кировский	Ленинский	Октябрьский	Советский	Центральный
Число объектов, шт.
Доля от общего числа объектов, %	35,86	10,99	11,78	12,83	28,53
Минимальная цена, руб. / кв.м
Средняя цена, руб./ кв.м	40 909	42 469	38 427	43 231	48 566
Максимальная цена, руб. / кв.м
Суммарная площадь, кв.м
Доля от суммарной площади, %
Средняя площадь, в кв.м.

Рынок торговой недвижимости в Омской области представлен шире, чем офисной. В основном - это отдельно стоящие небольшие магазины площадью до 300 кв. м, кроме этого имеются отдельные предложения по продаже крупных торговых центров площадью до 3000 кв. м в районных центрах области. На стоимость подобной недвижимости, так же как и офисной, в первую очередь, влияет местоположение (близость к городу, численность населенного пункта, развитость района), площадь и состояние объектов. В зависимости от вышеуказанных факторов диапазон стоимости торговых помещений составляет от 5000 руб./кв. м. в небольших населенных пунктах до 30 000 руб./кв. м для помещений, расположенных в районных центрах, таких как города Калачинск и Тара. В относительно небольших районных центрах диапазон составляет 3 000 – 18 000 руб./кв. м.

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, во 2-ом квартале 2012 г. средняя по городу арендная ставка в сегменте торговых помещений составила 501 рубль за 1 кв.м., средневзвешенная – 461 рубль. Минимальная ставка зафиксирована на уровне 150 рублей за 1 кв.м. (рост на 15,4% после полугодовой фиксации на отметке 130 рублей), максимальная ставка составила 1000 рублей (в течение года остается без изменения). Показатель средней арендной ставки предложения, вновь подвергся коррекции со знаком плюс (рост на протяжении последних 9 месяцев), достигнув 501 рубля за 1 кв.м. (+0,2%). Показатель средневзвешенной арендной ставки составил 461 рубль за 1 кв.м., продемонстрировав сравнимый темп роста (+0,2% к показателю предыдущего периода).

Таблица 9.1.4 Распределение и арендные ставки торговых объектов по районам
Параметры	Округ
Кировский	Ленинский	Октябрьский	Советский	Центральный
Число объектов, в шт.
Доля от общего числа объектов, в %	27,47	7,33	4,40	17,58	43,22
Минимальная цена, руб. / кв.м.
Средняя цена, руб./ кв.м.
Максимальная цена, руб. / кв.м.
Суммарный метраж, в кв.м.
Доля от суммарного метража, %
Средняя площадь, в кв.м.

Во 2-ом квартале 2012 г. на аренду было выставлено 273 торговых объекта, суммарной площадью 43 490 кв.м. По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, во 2-ом квартале 2012 г. в секторе аренды торговых помещений вновь отмечен рост количества экспонируемых объектов (+6,6%) и снижение суммарного метража (-4,8%). В виду того, что объем предложения в количественном выражении растет, а суммарный метраж снижается, мы наблюдаем значительное уменьшение показателя «средняя площадь экспонируемых объектов» (-11,2%).

Районами сосредоточения торговой недвижимости, предложенной к аренде, являются ЦАО и КАО (не менее 70% в количественном выражении; около 81% в физическом выражении). Самые высокие средние арендные ставки в сегменте торговых помещений, по данным 2-го квартала 2012 г., зафиксированы в ЦАО (533 рубля/кв.м.) и ЛАО (525 рублей/кв.м.), при среднем показателе по городу 501 рубль за 1 кв.м. В 1-ом квартале 2012 г. лидерство по величине средней арендной ставки также принадлежало ЦАО и ЛАО. Лучшие темпы прироста величины средней арендной ставки предложения был зафиксирован у объектов, расположенных в ОАО и САО (+4,9%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит КАО и ЦАО (188 и 179 кв.м., соответственно), при среднем показателе по городу 159 кв.м.

Площадь, не менее 61% от общего числа объектов предложенных к аренде, не превышает 100 кв.м. Лучшую динамику прироста величины средней арендной ставки предложения в рассматриваемый период продемонстрировали площади категории 251-500 кв.м. (+6,7%). Во 2-ом квартале 2012 г. мы не наблюдаем обратно пропорциональную зависимость в чистом виде: лучшие показатели по величине средней арендной ставки демонстрируют объекты категорий 101-250 кв.м.

Положение дел в сегменте торговой недвижимости несколько лучше, чем в офисной недвижимости г. Омска. Однако ситуация, наблюдаемая в секторе продаж в последние девять месяцев, свидетельствует о том, что торговая недвижимость города не застрахована от небольших потрясений. Средняя цена предложения 1 кв.м. потеряла за последние три квартала 1 988 рублей (-4,4%). Нынешние 43 271 рубль за 1 кв.м. – это наименьший показатель средней цены предложения с начала 2010 года. В секторе аренды продолжаем наблюдать рост величины средней арендной ставки предложения. Данный показатель достиг рекордных за последние два с половиной года 501 рубля (+9,9% к показателю 2-го квартала 2010 г. и +1,2% к показателю 2-го квартала 2011 г.).

Тем не менее, о стабильности ситуации в сегменте торговой недвижимости свидетельствует небольшой разбег квартальных показателей в секторе продаж и секторе аренды за последние два с половиной года. В секторе продаж коридор составил 43 271-45 386 руб., а в секторе аренды – 456-501 руб.

В секторе продаж торговых помещений во 2-ом квартале 2012 г. отмечено снижение «количества экспонируемых объектов» (-2,3%) и «суммарного метража экспонируемых объектов» (-2,4%) и, как следствие, сохранение значения «средняя площадь экспонируемых объектов». Средняя цена предложения, теряет 418 рублей (-0,96%).

Прогнозируемый нами тренд динамики средней цены квадратного метра в сегменте торговой недвижимости г. Омска на 3 квартал 2012 года снижение показателя (максимально до 41 993 рублей).

В секторе аренды торговых помещений во 2-ом квартале 2012 г. отмечен заметный рост «количества экспонируемых объектов» (+6,6%) и снижение «суммарного метража» (-4,8%). В результате у показателя «средняя площадь экспонируемых объектов» существенные потери (-11,2%). Средняя арендная ставка в сегменте торговой недвижимости практически не изменилась, прибавляет 1 рубль (+0,2%).

Прогнозируемый нами тренд динамики средней арендной ставки квадратного метра в сегменте торговой недвижимости г. Омска на 3 квартал 2012 года дальнейший рост (максимально до 520 рублей).

Дата добавления: 2015-07-16