Рынок промышленных объектов.

По утвержденному генеральному плану города к 2025 году местная промышленность займет 10 тысяч гектаров. Из центральной части города планируется вынос экологически вредных производств. Для этого определены основные узлы: на северо-западе Омска будут развиваться пищевые предприятия, стройиндустрия, терминалы, здесь же резервируются места для переноса Сибзавода, Дрожзавода. Северная зона отдается под нефтехимию и энергетику (ТЭЦ). В отношении восточного промузла решено снижать его экологическое воздействие на омичей.

Большие надежды специалисты возлагают на рынок складской недвижимости. Перспективы здесь связаны, прежде всего, с заявленными проектами нескольких современных логистических центров. Поскольку это довольно дорогостоящие проекты, требующие «длинных» ресурсов, в текущей посткризисной ситуации реализация их пока под вопросом. Уже стало известно об отказе нескольких логистических холдингов заходить на омский рынок. Но эксперты считают, что очевидный дефицит качественных складских центров делает этот сегмент привлекательным для инвестиций.

В настоящее время на рынке представлены в основном складские помещения класса С и D – ангары или производственные помещения, подвалы. Существует достаточно большое предложение складской недвижимости еще советских времен, построенной до 1990г., которая требует качественной реструктуризации и модернизации. В процентном соотношении эти объекты составляют не менее 90% от общего количества омских складов.

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, в течение 2-го квартала 2012 г. цена предложения 1 кв.м. производственно-складской недвижимости варьировалась в границах 744-32 500 рублей. При этом средняя цена предложения 1 кв.м. составила 12 042 рубля, а средневзвешенная 9 048 рублей. Ценовой минимум и ценовой максимум, после более года статичного состояния, изменились. Динамика оказалась разнонаправленной. Если минимальная цена существенно увеличилась (+33,3%), то максимальная цена, напротив, потеряла 3 566 рублей (-9,9%). Показатель средней цены предложения 1 кв.м. потерял 68 рублей (-0,6%), а средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. снизилась более существенно (-2,6%), достигнув отметки в 9 048 рублей.

В секторе продаж было зафиксировано около 167 производственно-складских объектов, суммарной площадью 330 680 кв.м. По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к продаже, во 2-ом квартале 2012 г. в секторе продаж производственно-складской недвижимости отмечено существенное снижение количества экспонируемых объектов (-11,2%) и снижение суммарного метража (-7,95%). Показатель средней площади экспонируемых объектов, прибавил 69 рублей (+3,6%), остановившись на отметке в 1 980 кв.м.

Районами сосредоточения производственно-складской недвижимости, выставленной на продажу, в количественном выражении являются КАО, ОАО и ЦАО (соответственно, 27,54%, 22,75% и 22,75%) в физическом выражении – КАО, ЦАО и ОАО (соответственно, 28%, 26% и 25%). Самые дорогие квадратные метры в сегменте производственно-складской недвижимости по данным 2-го квартала 2012 г. зафиксированы в ЛАО (13 604 рубля/кв.м.) и ЦАО (13 251 рубль/кв.м.), при среднем показателе по городу 12 042 рубля. В 1-ом квартале 2012 г. лидерство по средней цене предложения 1 кв.м. принадлежало ЦАО и ЛАО. Наибольшие темпы прироста средней цены предложения во 2-ом квартале 2012 г. зафиксированы у объектов, расположенных в ЛАО (+8,6%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит ЦАО и ОАО (2 300 и 2 216 кв.м., соответственно), при среднем показателе по городу 1 980 кв.м

Более 32% объектов сегмента попали в категорию небольших по площади помещений (до 500 кв.м.), а около 40% в категорию 1000-5000 кв.м.. Наблюдается обратно пропорциональная зависимость между площадью объекта и ценой предложения 1 кв.м. Чем больше площадь объекта, тем ниже цена кв.м. Высокая цена предложения 1 кв.м. небольших по площади объектов (до 500 кв.м.) объясняется тем, что именно в эту категорию, как правило, попадают производственные помещения. При этом лучшая динамика средней цены предложения в рассматриваемый период зафиксирована в категории объектов площадью 1001-5000 кв.м. (+1,3%).

Таблица 9.1.5 Распределение и цены предложений производственно-складских объектов по районам
Параметры	Округ
Кировский	Ленинский	Октябрьский	Советский	Центральный
Число объектов, шт.
Доля от общего числа объектов, %	27,54	7,19	22,75	19,76	22,75
Минимальная цена, руб. / кв. м.
Средняя цена, руб./ кв. м.	11 739	13 604	11 485	11 145	13 251
Максимальная цена, руб. / кв. м.
Суммарная площадь, в кв. м.
Доля от суммарной площади, %
Средняя площадь, в кв. м.

Рынок индустриальной недвижимости в Омской области представлен в основном объектами, используемыми в сельскохозяйственном производстве (телятники, коровники, мельницы, зерносклады и т.д.), производственно-складскими объектами, а также гаражами. Это как отдельные объекты относительно небольших площадей, так и крупные производственно-складские комплексы с площадями более 10 000 кв. м. На стоимость подобной недвижимости, в первую очередь, влияет местоположение (удаленность от города, развитость района), транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, фактическое использование, площадь и состояние объектов. В зависимости от вышеуказанных факторов, диапазон стоимости составляет 500 - 3 000 руб./кв. м для холодных складских помещений и 1 500-10 000 руб./кв. м для производственно-складских помещений со всеми коммуникациями в удовлетворительном техническом состоянии относительно небольшой площади.

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, во 2-ом квартале 2012 г. средняя по городу арендная ставка в сегменте производственно-складской недвижимости составила 125 рублей за 1 кв.м., средневзвешенная – 106 рублей за 1 кв.м. Показатель минимальной арендной ставки (30 рублей) на протяжении последних полутора лет остается неизменным. Показатель максимальной арендной ставки сохранил позиции, завоеванные в 1-ом квартале 2012 г. Средняя арендная ставка подверглась незначительной коррекции со знаком минус (со 127 до 125 рублей за 1 кв.м.). Средневзвешенная арендная ставка, снижаясь на протяжении последних 6 месяцев, достигла рекордных за последние полтора года 106 рублей за 1 кв.м. (-2,8% к показателю предыдущего периода).

Во 2-ом квартале 2012 г. на аренду было выставлено около 213 производственно-складских объектов, суммарная площадь которых составила 173 240 кв.м. По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, во 2-ом квартале 2012 г. на рынке аренды производственно-складских помещений отмечено сохранение показателя «количество экспонируемых объектов» и рост «суммарной площади экспонируемых объектов» (+1,3%). Показатель «средней площади экспонируемого объекта» прибавил 10 кв.м. (+1,3%).

Районами сосредоточения производственно-складской недвижимости, предложенной к аренде, в количественном выражении являются ЦАО и САО (соответственно, 31,92% и 20,66%), а в физическом выражении – ЦАО и САО (соответственно, 36% и 26%). Самые высокие арендные ставки в сегменте производственно-складской недвижимости по данным 2-го квартала 2012 г. зафиксированы в ОАО (130 рублей/кв.м.) и КАО (128 рублей/кв.м.), при среднем показателе по городу 125 рублей. В 1-ом квартале 2011 г. лидерство по величине средней арендной ставки принадлежало ЛАО и КАО. Наибольшие темпы прироста величины средней арендной ставки в рассматриваемый период продемонстрировали объекты, расположенные в ОАО (+0,8%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов традиционно принадлежит САО (1 037 кв.м.), при среднем показателе по городу 813 кв. м.

Таблица 9.1.6 Распределение и арендные ставки производственно-складских объектов по районам
Параметры	Округ
Кировский	Ленинский	Октябрьский	Советский	Центральный
Число объектов, в шт.
Доля от общего числа объектов, в %	19,25	11,27	16,90	20,66	31,92
Минимальная цена, руб. / кв.м.
Средняя цена, руб./ кв.м.
Максимальная цена, руб. / кв.м.
Суммарный метраж, в кв.м.
Доля от суммарного метража, %
Средняя площадь, в кв.м.

Около 59% объектов сегмента попали в категорию небольших по площади помещений до 500 кв.м. В настоящее время мы не наблюдаем обратно пропорциональную зависимость между площадью объекта и ценой предложения 1 кв.м. Высокий уровень арендной ставки небольших по площади объектов (до 500 кв.м.) объясняется тем, что именно в эту категорию, как правило, попадают производственные помещения. По данным 2-го квартала 2012 г. лучший темп роста (+1,8%) средней арендной ставки предложения отмечен в категории 501-1000 кв.м. Сегмент производственно-складской недвижимости, несмотря на отсутствие громких состоявшихся проектов, продолжает сохранять запас прочности и демонстрирует наиболее стабильные показатели на рынке коммерческой недвижимости г. Омска. Показатель средней цены предложения 1 кв.м., в течение последних 4-х кварталов варьировался в пределах 12 042-12 237 рублей, т.е. разбег цены был менее 200 рублей. Средние арендные ставки в сегменте производственно-складской недвижимости в течение последних двух с половиной лет варьируются в границах 124-128 рублей за 1 кв.м. и в ближайшее время вряд ли выйдут за коридор 120-130 рублей.

В секторе продаж производственно-складских помещений во 2-ом квартале 2012 г. отмечено значительное снижение «количества экспонируемых объектов» (-11,2%) и снижение «суммарного метража экспонируемых объектов» (-7,95%), как следствие, небольшой рост показателя «средняя площадь экспонируемых объектов» (+3,6%).

Прогнозируемый нами тренд динамики средней цены предложения квадратного метра в сегменте производственно-складской недвижимости г. Омска на 3 квартал 2012 года незначительный рост / сохранение показателя (максимально до 12 045 рублей).

В секторе аренды производственно-складских помещений во 2-ом квартале 2012 г. отмечено сохранение величины показателя «количество экспонируемых объектов» на фоне незначительного темпа роста «суммарного метража» (+1,3%). В результате показатель «средняя площадь экспонируемых объектов» немного увеличился (+1,3%).

Прогнозируемый нами тренд динамики средней арендной ставки квадратного метра в сегменте производственно - складской недвижимости г. Омска на 3 квартал 2012 года сохранение величины показателя (на уровне 124,85 рублей).

Дата добавления: 2015-07-16