Державний житловий фонд

Державний житловий фонд - це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ. Державний житловий фонд - сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що знаходяться у власності місцевих рад, державних підприємств, установ, організацій і призначаються для проживання людини і громадянина.

8. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов

Центральним та місцевим органам виконавчої влади, виконавчим органам рад, підприємствам, установам, організаціям, що відповідно до законодавства ведуть облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, забезпечити подання Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства за встановленою ним формою інформації про таких громадян: у м. Києві та Севастополі - у шестимісячний строк; в інших містах, районах, селищах і селах - протягом року.

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на одержання у користування жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому передбачалося надання житла у безстрокове користування. Право на одержання жилого приміщення мають лише громадяни, які потребують поліпшення житлових умов.

Правила регулюють облік громадян (квартирний облік), які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм у безстрокове користування жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, призначених для постійного проживання.
Квартирний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому органі міської, селищної, сільської ради або відповідній місцевій державній адміністрації
Умови і підстави прийняття громадян на квартирний облік
На квартирний облік беруться громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема:
1) забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається виконавчими комітетами обласних, Київської і Севастопольської міських Рад разом з радами профспілок. Цей рівень періодично переглядається вказаними органами;
2) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
3) які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім’ї;
4) які проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів;
5) які проживають не менше 5 років за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності;
6) які проживають у гуртожитках;
7) які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім’ї, незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші за 9 років, крім подружжя (в тому числі якщо займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, визнаються також громадяни, які проживають у комунальних чи невпорядкованих стосовно умов даного населеного пункту квартирах; інваліди війни; особи, на яких поширюється чинність Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” (ст. 10); Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, “За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР” усіх трьох ступенів; учасники бойових дій та учасники війни; працівники, які тривалий час сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації.

9. Порядок ведення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов

Жилі приміщення надаються громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, постійно проживають у даному населеному пункті (якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР і Української РСР), як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю. Квартирний облік, установлення черговості на одержання жилої площі, а також її розподіл здійснюються під громадським контролем і з додержанням гласності. Рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень приймаються за участю громадської комісії з житлових питань, створюваної при виконавчому комітеті у складі голови або заступника голови виконавчого комітету (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови комісії), депутатів Ради, представників громадських організацій, трудових колективів. Склад комісії затверджується виконавчим комітетом місцевої Ради. З питань, що розглядаються, комісія підготовляє пропозиції і вносить їх на розгляд виконавчого комітету місцевої Ради. На підприємствах, в установах, організаціях пропозиції з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень підготовляються комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету і вносяться нею на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

10. Перенесення черговості громадян, які перебувають на квартирному обліку для поліпшення житлових умов

Громадянинові, який перебуває на обліку потребуючих поліпшення житлових умов за місцем роботи, черговість на одержання жилого приміщення може бути перенесено на рік, якщо протягом попереднього року за систематичне порушення трудової дисципліни, пияцтво, хуліганство, розкрадання державного або громадського майна до нього застосовувалися заходи дисциплінарного чи громадського впливу або заходи адміністративного стягнення чи кримінального покарання, за винятком випадку, передбаченого пунктом 4 статті 40 цього Кодексу.

Черговість може бути перенесено і в інших випадках, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Рішення про перенесення черговості приймається органами, які винесли рішення про взяття громадянина на облік потребуючих поліпшення житлових умов.

11. Особливості прийняття на облік громадян для поліпшення житлових умов у будинках колективного житлового фонду

На сьогодні одним із головних засобів реалізації прав громадян на житло залишається надання житлових приміщень у будинках державного та громадського житлового фондів. Одержати у безстрокове користування житлове приміщення в будинках державного чи громадського житлових фондів мають право громадяни, які потребують поліпшення житлових умов.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, визнаються громадяни: -забезпечені житловою площею нижче за рівень, що визначається виконавчими комітетами обласних, Київської і Севастопольської міських рад. Цей рівень періодично переглядається вказаними органами;

-які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

-які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

-які проживають за договором піднайму житлового приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму житлового приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів;

-які проживають не менше 5 років за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності;

-які проживають у гуртожитках;

-які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї, незалежно від родинних відносин, або особи різної статі, старші за 9 років, крім подружжя (в тому числі, якщо займане ними житлове приміщення складається більш як з однієї кімнати).

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, визнаються також громадяни, які проживають у комунальних чи невпорядкованих стосовно умов даного населеного пункту квартирах; інваліди війни; особи, на яких поширюється чинність Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» (ст. 10); Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів; учасники бойових дій та учасники війни; працівники, які тривалий час сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації.

12. Надання жилих приміщень

Жилі приміщення надаються громадянам, які потребують поліпшення житлових умов і постійно проживають у даному населеному пункті, як правило, у вигляді окремої квартири на сім’ю.
Громадяни самостійно здійснюють право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду з настанням повноліття, а такі, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення 18-річного віку, — відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні (віком від 15 до 18 років) здійснюють право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників.
Члени житлово-будівельних кооперативів і громадяни, які мають жилий будинок, його частину або квартиру у приватній власності, а також інші громадяни, що проживають у цих будинках (частинах будинків), квартирах, які потребують поліпшення житлових умов, забезпечуються жилими приміщеннями на загальних підставах. Жиле приміщення надається громадянинові на всіх членів сім'ї, які перебувають разом з ним на квартирному обліку, а також на дітей, що народилися після взяття його на облік, і на дружину (чоловіка), яка (який) пізніше вселилася (вся) на жилу площу, зайняту подружжям, яке перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) на жилу площу подружжя, що перебуває на квартирному обліку, неможливе, жиле приміщення надається на подружжя, крім випадків, коли дружина (чоловік), яка (який) окремо проживає в даному населеному пункті чи в приміській зоні, не потребує поліпшення житлових умов.
Працівникам, які переїхали у зв’язку з переведенням їх на роботу в іншу місцевість, і членам їхніх сімей жиле приміщення надається на умовах, передбачених трудовим договором.
Особам, які мають учений ступінь або вчене звання, провідним творчим працівникам, обраним за конкурсом на заміщення вакантних посад у вищому навчальному закладі, науково-дослідній установі, театрі, концертній організації, коли це пов’язане з переїздом в іншу місцевість, і членам їхніх сімей жиле приміщення надається на умовах, передбачених при оголошенні конкурсу.
Пільгові умови надання жилого приміщення можуть передбачатися і трудовим договором (при оголошенні конкурсу) на підставі спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації та профспілкового комітету й рішення виконавчого органу місцевої ради.
Перевагою у строках одержання жилих приміщень за місцем роботи в межах черговості календарного року взяття на квартирний облік користуються ті, що перебувають у загальній черзі, працівники, які не менш як 15 років сумлінно пропрацювали на одному підприємстві, в установі, організації, передовики виробництва. Виконавчі органи обласних і міських рад, які є замовниками житлового будівництва, щороку складають і затверджують плани розподілу жилої площі, яка підлягає введенню в експлуатацію в поточному році. Виконавчі органи місцевих рад, підприємства, установи, організації щороку визначають кількість новозбудованої і вивільнюваної жилої площі для надання жилих приміщень громадянам поза чергою, у першу чергу і в порядку загальної черги. На підприємствах, в організаціях кількість жилої площі, що виділяється для цих цілей, за рішенням трудових колективів може передбачатися у колективних договорах. Жилі приміщення надаються тільки громадянам, які перебувають на квартирному обліку, крім окремих випадків, передбачених законодавством України. Жилі приміщення громадянам надаються за місцем перебування їх на квартирному обліку. У деяких випадках надання жилих приміщень можливо підприємствами, установами, організаціями, які не ведуть квартирний облік і працівники яких перебувають на обліку за місцем проживання. Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються в порядку загальної черги (визначається за часом взяття на облік), крім осіб, що мають право першочергового або позачергового одержання жилих приміщень, визначених законодавством.

Першочергове надання жилих приміщень серед громадян, які перебувають на квартирному обліку, у першу чергу житло надається: 1) інвалідам Великої Вітчизняної війни і сім’ям воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняним до них у встановленому порядку особам; 2) Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, “За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР” усіх трьох ступенів; 3) особам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань; особам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій; медичним працівникам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов’язків; 4) учасникам бойових дій і учасникам війни. Учасники бойових дій, які дістали поранення, контузію чи каліцтво під час участі в бойових діях або виконання обов’язків військової служби, забезпечуються житлом протягом двох років від дня взяття на квартирний облік; 5) інвалідам праці І і II груп та інвалідам І і II груп з числа військовослужбовців; 6) особам, які стали інвалідами І і II груп у зв’язку з виконанням державних або громадських обов’язків, виконанням обов’язку громадянина України, пов’язаного з рятуванням життя людини, та охороною власності й правопорядку; 7) сім’ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов’язків, виконанні обов’язку громадянина України, пов’язаною з рятуванням життя людини та охороною власності й правопорядку; 8) сім’ям осіб, які загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку; 9) робітникам і службовцям, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва. Тривалість часу сумлінної роботи на даному підприємстві, в організації, що дає право на одержання жилих приміщень у першу чергу, встановлюється (залежно від місця перебування на квартирному обліку) трудовим колективом підприємства, організації або спільним рішенням виконавчого органу місцевої ради і ради профспілок, але не може бути меншим від 20 років; 10) матерям, яким присвоєно звання “Мати-героїня”; 11) багатодітним сім’ям (які мають у своєму складі трьох і більше дітей) і одиноким матерям. Указані сім’ї не втрачають права першочергового одержання жилих приміщень і тоді, коли після взяття сім’ї на квартирний облік діти досягнуть повноліття; 12) сім’ям при народженні близнят 13) учителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів; 14) особам, які проживають у ветхих будинках, що не підлягають капітальному ремонту; 15) іншим громадянам у випадках, передбачених законодавством України.

13. Вимоги, що висуваються до жилих приміщень

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам. При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев’ять років, крім подружжя. Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого частиною п’ятою статті 54 цього Кодексу. Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами.

14. Надання жилих приміщень у квартирі, де проживають два або більше наймачів

Якщо в квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення.

Ізольоване жиле приміщення, що звільнилося в квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, на прохання наймача, що проживає в цій квартирі і потребує поліпшення житлових умов (стаття 34), надається йому, а в разі відсутності такого наймача - іншому наймачеві, який проживає в тій же квартирі. При цьому загальний розмір жилої площі не повинен перевищувати норми, встановленої статтею 47 цього Кодексу, крім випадків, коли наймач або член його сім'ї має право на додаткову жилу площу. Якщо розмір ізольованої кімнати, що звільнилася, є меншим за встановлений для надання одній особі, зазначена кімната у всіх випадках передається наймачеві на його прохання.

Правила, передбачені частинами першою і другою цієї статті, застосовуються незалежно від належності жилого будинку.

У разі відмови в наданні жилого приміщення, що звільнилося, у випадках, передбачених цією статтею, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Якщо ізольоване приміщення, що звільнилося, не може бути відповідно до правил частини другої цієї статті передано наймачеві, який проживає в цій квартирі, його надають іншим особам у загальному порядку.

15. Ордер на жиле приміщення

Ордер на жиле приміщення - письмове розпорядження на заселення жилого приміщення, що видається на підставі рішення виконавчого комітету органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації. Є єдиною підставою для заселення в надане жиле приміщення, видається лише на вільне жиле приміщення, має чітко встановлену форму.

Ордер на жиле приміщення може бути визнано недійсним у судовому порядку у випадках подання громадянами не відповідаючих дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення, неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення, а також в інших випадках порушення порядку і умов надання жилих приміщень.

Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі.

Форма ордера встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Видача ордерів на жилі приміщення у військових містечках провадиться в порядку, передбаченому законодавством Союзу РСР.

16. Особливості користування жилими приміщенням за умов існування договору оренди жилого приміщення

Користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.

Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими актами законодавства Української РСР, є недійсними.

17. Договір найму жилого приміщення
Договір найму житла — це договір, за яким наймодавець надав наймачеві та членам його сім’ї житло у безстрокове володіння та користування для постійного проживання. Єдиною правовою підставою для укладення договору найму жилих приміщень є ордер. Якщо договір найму укладається без видачі ордеру, він може бути визнаний судом недійсним. Оскільки громадяни отримують жиле приміщення у безстрокове користування, договір найму укладається в письмовій формі на невизначений термін. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, укладається наймачем з власником будинку.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

18. Обмін жилих приміщень

Право на обмін – це один із способів поліпшення житлових умов. Оскільки з моменту отримання житла потреба сім’ї в житлі може змінюватися (збільшення або зменшення кількості членів сім’ї, виникнення нової сім’ї у складі старої тощо) обмін дозволяє врахувати ці важливі обставини.

Відносини щодо обміну житловими приміщеннями регулюються ЖК України та затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР «Правилами обміну житлових приміщень в Українській РСР» від 31 січня 1986 р. № 31.

Наймач житлового приміщення має право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

Обмін житлового приміщення є угодою між наймачами цих приміщень про взаємну передачу прав та обов’язків, пов’язаних із користуванням цим приміщенням. Зрозуміло, що право на обмін житлового приміщення надано лише особам, яким належить самостійне і постійне право користування житловим приміщенням, яке відповідає вимогам ст. 63 ЖК.

Договір про обмін житловими приміщеннями може бути як двостороннім, так і багатостороннім, оскільки кількість учасників обміну не обмежується. Дозволяється обмін у межах як одного населеного пункту, так і декількох.

Предметом договору обміну житлових приміщень можуть бути:

окрема кімната або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний житловий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена ЖБК;

частина житлового приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін житловими приміщеннями, що знаходяться в межах одного населеного пункту, оформляється рішенням виконавчого комітету міської, селищної, сільської ради, а за наявності бюро з обміну житловими приміщеннями – рішенням цього бюро. У місті з районним поділом оформлення обміну житловими приміщеннями, що знаходяться в межах одного району, виконавчим комітетом міської ради може бути покладено на виконавчі комітети районних у місті рад.

19. Право наймача на заміну жилого приміщення більшого розміру на жиле приміщення меншого розміру

Наймач, який має зайву жилу площу (понад установлені норми), вправі за згодою членів сім’ї вимагати від виконавчого органу місцевої ради, від підприємства, установи, організації (залежно від належності жилого будинку) надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного.
Відмову в наданні жилих приміщень меншого розміру може бути оскаржено до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради або вищого щодо організацій органу управління. Ці органи повинні при можливості задовольняти прохання громадян про надання жилого приміщення меншого розміру, бажано, у тому ж районі, місті, на зручному для наймача поверсі, чи в будинку, розташованому у другому місці, яке обумовив наймач. Якщо наймач просить надати приміщення меншої площі, але з перебільшенням розміру, встановленого законодавством, таке прохання потрібно задовольняти, оскільки при цьому відбувається перерозподіл жилої площі на користь держави.
За ініціативою наймача може бути розірваний договір найму на одне жиле приміщення і укладений новий договір про користування іншим приміщенням. Якщо разом з наймачем проживають члени його сім’ї, для розторгнення договору необхідна їх згода. Це випливає з принципу рівності прав наймача і членів його сім’ї. Спори між наймачем і членами його сім’ї суду не підвідомчі. Окремі члени сім’ї не мають права вимагати надання жилого приміщення меншого розміру. Заява про розторгнення договору найму має надаватися у письмовій формі.

Заміна займаної громадянином на умовах найму квартири на квартиру меншою площею здійснюється власником державного житлового фонду за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно проживають разом з наймачем у займаній ним квартирі.
Для проведення вказаної заміни органи місцевої державної влади створюють резерв житла. Резерв житла для заміни квартир на квартири меншою площею створюється із квартир поточного звільнення, квартир, викуплених у громадян, частини квартир у новозбудованих, капітально відремонтованих або реконструйованих жилих будинках. До резерву включаються одно- та двокімнатні квартири, однокімнатні жилі будинки, розташовані, як правило, у престижних районах населених пунктів з підвищеними споживчими показниками якості.

Грошова компенсація громадянам за здану ними площу виплачується за рахунок коштів власника будинку, одержаних ним від приватизації державного житлового фонду, продажу звільнених при заміні квартир та інших надходжень. Розмір компенсації громадянам за здану загальну площу при заміні квартири на квартиру меншою площею визначається добутком вартості одного квадратного метра загальної площі житла нового будівництва в даному населеному пункті в рік заміни квартири на різницю в загальній площі квартир, яка здається і одержується громадянином.

20. Збереження права на жиле приміщення за громадянами у разі їх тимчасової відсутності

Стаття 71 Житлового Кодексу визначає випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. За тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.
Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім’ї не вимагає згоди інших членів сім’ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.
У разі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд пог винен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Якщо тимчасова відсутність особи перевищила шість місяців, члени сім’ї, навіть колишні, а також наймодавець мають право звернутися з позовом про визнання її такою, що втратила право на користування жилим приміщенням.
Наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст. 71 Житлового Кодексу, якщо не винесено судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім’ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею. Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім’ї немає згоди на вселення відсутнього понад шість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім’ї, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім’ї, повернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінено з урахуванням інших обставин.

Разом з тим, житлове законодавство передбачає збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у таких випадках: 1) призов на строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п’яти років перебування на дійсній військовій службі; 2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання; 3) влаштування дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї. 4) виїзду у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов’язків; 5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них; 6) виїзд на лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часу перебування в ньому; 7) взяття під варту чи засудження до позбавлення волі протягом усього часу перебування під вартою чи відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї.

21. Договір піднайму жилого приміщення

Наймачі жилих приміщень державного та громадського житлових фондів здають частину свого приміщення за відповідну плату у користування іншим особам. Своє право здавати у піднайом жилі приміщення наймачі реалізують шляхом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимчасово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі — піднаймачу, а останній зобов’язується вносити йому за це визначену плату. Характерною рисою цього двостороннього договору є те, що наймач здає у піднайом іншій особі не своє майно, а жилу площу, що він найняв. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто договору, залежного від договору найму. Договір піднайму може укладатися за письмовою чи усною згодою членів сім’ї, які мешкають у квартирі (у т. ч. тимчасово відсутніх, колишніх членів сім’ї, неповнолітніх в особі їх законних представників — опікунів чи піклувальників), та наймодавця. Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого приміщення. Тільки між цими особами договір піднайму встановлює права і обов’язки та визначає їх відповідальність один перед другим. Перед власником житла відповідальність несе лише квартиронаймач. Здавання жилих приміщень у піднайом не означає, що наймач за договором піднайму передає всі права стосовно приміщення; піднаймач отримує лише право на користування жилим приміщенням. Він не користується іншими суттєвими правами, що належать основному наймачеві, наприклад правом на обмін, на розділ жилого приміщення, бронювання житла тощо. Піднаймач має право на вселення членів його сім’ї, якщо це передбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім’ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайом. Право піднаймача на жиле приміщення цілком залежить від прав на це приміщення головного наймача, а самостійних прав на жиле приміщення він не має. При звільненні жилого приміщення наймачем піднаймач має терміново звільнити його. Відмова наймодавця в укладенні договору піднайму може бути оспорювана в суді. Здавання в піднайом частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов’язків перед наймодавцем, передбачених договором найму, у тому числі й з відшкодування шкоди, завданої жилому приміщенню. У піднайом може здаватися частина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати.

Термін дії договору піднайму визначається сторонами. Залежно від обставин він може бути укладений на визначений чи невизначений строк і на період тимчасової відсутності наймача, що виїхав з жилого приміщення, з правом його збереження. Здаючи у піднайом жиле приміщення, що розміщується у комунальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сімей, які мешкають у квартирі. У договорі піднайму, що укладається в письмовій формі має бути вказано місто, число, місяць і рік його укладення, прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання наймача жилого приміщення, який у цьому випадку виступає як наймодавець, та аналогічні відомості піднаймача та особи, яка бажає взяти у піднайом приміщення. Необхідно зазначити членів сім’ї наймача, характеристику жилого приміщення, що здається в піднайом (кількість кімнат або частина кімнати, розмір жилої площі, належність жилого будинку), майно, що передається в користування піднаймача, комунальні послуги, що надаються, обов’язково має бути обумовлене питання щодо придатності жилих приміщень і майна, вказується строк здавання приміщення в піднайом.

22. Виселення піднаймачів і тимчасових жильців у разі припинення договору найму жилого приміщення

Піднаймачі і тимчасові жильці самостійного права на займане жиле приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання. У разі припинення дії договору найму жилого приміщення одночасно припиняється і дія договору піднайму. Піднаймач і члени його сім'ї, а також тимчасові жильці зобов'язані негайно звільнити займане жиле приміщення. У разі відмовлення вони підлягають виселенню в судовому порядку, а з будинків, що загрожують обвалом, - в адміністративному порядку. Виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення.
23. Користування гуртожитками

Гуртожитки — це приміщення, призначені для проживання і спільного користування кількома одинокими особами, які не перебувають у сімейних стосунках, або для проживання окремих сімей. Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки. Переобладнання жилих будинків під гуртожитки провадиться з дозволу виконавчого органу обласної, міської ради. Не допускається розміщення гуртожитків у підвалах і цокольних поверхах, а також використання під гуртожитки приміщень у жилих будинках, призначених для постійного проживання громадян. Для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки. Для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості, а також осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз, використовуються спеціальні гуртожитки. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки. Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

24. Підстави і порядок виселення громадян з жилих приміщень

Згідно зі ст. 109 ЖК України виселення із займаного житлового приміщення допускається лише з підстав, установлених законом.

Житлове законодавство передбачає виселення добровільне або в судовому порядку. Це положення є суттєвою гарантією дотримання конституційних прав громадян.

Раніше допускалося виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які самоправно зайняли житлове приміщення, тобто не мають жодних підстав для його заняття, або осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Підстави і порядок виселення з житлового приміщення встановлюються Житловим кодексом, відповідно до якого виселення може бути: з наданням іншого упорядженого житлового приміщення; з наданням іншого житлового приміщення; без надання житлового приміщення.

25. Судовий порядок розгляду житлових спорів

Розгляд житлових спорів на підставі ст. 191 ЖК України здійснюється у відповідності до Конституції та законів України загальними судами, господарськими, третейськими та товариськими судами та іншими уповноваженими на те законодавством органами і посадовими особами. Право громадян України на захист є одною з гарантій зміцнення законності. Згідно з діючою Конституцією України українські громадяни мають право на судовий захист від посягань на життя і здоров'я, честь і гідність, на особисту свободу і майно. Це право деталізується нормами галузевого законодавства: кримінального, адміністративного, цивільного тощо.

У судах розглядають спори, що випливають з відносин уже в процесі користування житлом. Згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України суди вирішують такі спори: а) про визнання недійсним виданого ордера на жиле приміщення і договору житлового найму приміщення; б) про виселення з займаного житла; в) про виселення з службових приміщень і гуртожитків; г) про надання жилого приміщення у зв'язку зі знесенням будинку, проведення в ньому капремонту, переобладнання жилого будинку в нежилі приміщення; д) про визнання права на жиле приміщення яке було надане за спільним рішенням адміністрації підприємства і профспілки з наступним повідомлення виконкому про надання приміщення тощо.

Суду належить право розгляду також спорів: а) про відмову у видачі охоронного свідоцтва; б) про відмову надати наймачеві жиле приміщення, що звільнилося в комунальній квартирі; в) про примусовий обмін житлом; г) про відмову організації в реалізації права громадянина на обмін житла; д) про переселення в інше житло на час капітального ремонту; е) про відмову в наданні збереженого після капремонту жилого приміщення; ж) про признання і втрату права на жиле приміщення тощо.

Суди не мають права приймати до розгляду заяви про спори, що віднесені до компетенції інших органів та посадових осіб, а саме: а) про надання жилого приміщення особам, що потребують покращення житла; б) про надання жилого приміщення меншого розміру; в) про переселення осіб, що проживають у гуртожитках з одної кімнати в іншу; г) про відмову наймача чи членів його сім'ї дати згоду на вселення в жиле приміщення інших осіб чи передачу житла в піднайом тощо. Згідно з положеннями постанови Пленуму Верховного СУДУ України, посадові особи, що спричинили житловим правам та житлу, що належить підприємствам, установам, організаціям шкоду, повинні відшкодувати втрати за правилами, передбаченими гл. 9 КЗпП України.

Дата добавления: 2015-10-13