Анализ экономического состояния общества 1 страница

Отечественный рынок недвижимости сегодня представлен домами эконом- класса. бизнес-класса и элитными. К основным критериям, которые и разделяют все жилье на сегменты, относятся, прежде всего, местоположение объекта, его транс­портная доступность, безопасность и комфорт. Возьмем, для примера, эконом-класс. У этих строений нет привязки к каким-либо определенным районам города. Такое жилье может находиться как в центре мегаполиса, так и на его окраине. А вот дома бизнес-класса, напротив, обязательно должны располагаться в престижных районах столицы (в основном в Центральном, Юго-Западном, Северо-Западном и Западном округах). Что касается строительных характеристик, то жилье эконом-класса может быть представлено как монолитно-кирпичными домами, так и панельными, в то время как строения бизнес-класса возводятся только по индивидуальным проектам с использованием исключительно монолитно-кирпичной технологии.

По сравнению с началом 2007 года в 2008 году количество новостроек, распо­ложенных в пределах ТТК, практически не изменилось. Так в 2008 году на рынке продается 46 объектов, а в 2007 году их насчитывалось 48. Можно заключить, что число новостроек в рассматриваемом сегменте рынка перестало стремительно со­кращаться и стабилизировалось на отметке 45-50 объектов. Напомним, что в 2006 году в этом сегменте рынка продавалось 66 новостроек, а в 2005 году их количество составляло около 100 объектов. Вместе с этим постоянно возрастает среднее коли-

О

чество квартир в доме. В 2006 году их было 53, в 2007 году - 57, а в 2008 году уже 67 штук. Вероятнее всего, это связано с увеличением доли высотных объектов. Раньше основная часть новостроек располагалась внутри Садового кольца. Пре­имущественно это были малоэтажные (камерные) дома. Сегодня же в историческом центре практически не осталось свободных участков под строительство. Поэтому, предложение сместилось за пределы Садового кольца, где возводятся многоэтажные здания. При этом размеры квартир от года к году существенно не меняются. В на­стоящее время средняя площадь квартиры составляет 159,5 кв. метров.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках на начало 2008 года достигла $16256 (центр Москвы), что на 21,3% больше, чем на начало 2007 года.

Подобный прирост стоимости обусловлен весьма любопытным фактором. В период ажиотажного роста цен, имевшего место в 2006 году, элитное жилье и бизнес-класс дорожали несколько медленнее, чем объекты эконом-класса. Поэтому в период стагнации рынка, охватившей практически весь 2007 год, элитные квартиры про­должили подниматься в цене, тем самым, компенсируя низкие темпы роста цен в 2006 году. Такое поведение вообще характерно для рынка жилой недвижимости. В моменты стремительного роста цен быстрее всего дорожают самые дешевые объек­ты, а когда рынок стабилен, ощутимо растет стоимость высококлассного жилья. Это обусловлено абсолютной стоимостью объектов эконом-класса (при стремительном росте цен их скупают в первую очередь) и ограниченным предложением в элитном сегменте (на эти квартиры всегда присутствует устойчивый спрос).

Нижняя ценовая планка формируется из экономики объекта, а вот верхняя за­дается как раз покупателями. Чем больше спрос на объект, тем дороже он стоит. Се­годня недвижимость более высокого класса дорожает быстрее, чем остальное жи­лью. Происходит это в силу того, что уровень жизни населения в целом стал выше, качество строительства значительно возросло, потому и потребительский спрос плавно перетекает в этот сегмент. Тем более что низкокачественное жилье вообще уходит с рынка: панельные пятиэтажки и ветхие строения в городе попросту сносят.

Основной объем рынка на данный момент составляет качественное жилье. Это элитные новостройки, «сталинки», кирпичные дома с большой кухней, современные монолитные и сборно-монолитные строения. Наибольшим спросом пользуется жи­лье в Западном и Юго-Западном округах, самые популярные районы в Центре - Ха­мовники, Тверская и Замоскворечье.

Количество покупателей элитной недвижимости в среднем по миру - 2%. Приобретателей жилья бизнес-класса в каждой стране разное количество, в России их численность составляет 10-15%. Остальные клиенты приобретают экономкласс. Сегмент элитного жилья как был обособленным, таким и останется. На него всегда будет спрос, пусть и не такой значительный, как на другие квартиры. А вот границы каждого сегмента в результате развития рынка обещают стать более четкими и яс­ными. Согласно нашему прогнозу развития рынка недвижимости на 2008 год, при

рост цен должен составить 15%-20% за год, то есть в среднем 1,5%-2% в месяц.

Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости - два основных инве­стиционных инструмента и проблемы на одном из них могут привести к росту дру­гого. Разумеется, продавцы квартир - как застройщики и риэлторы, так и частники - не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достой­но. Более того, кризис на фондовом рынке может стать поводом для активизации рынка недвижимости. Двумя основными инвестиционными инструментами высту­пают фондовый рынок и рынок недвижимости, и они нередко ведут себя как сооб­щающиеся сосуды. При падении котировок на фондовом рынке, может произойти переток инвестиций из ценных бумаг в недвижимость. Скорее всего, инвесторов за­интересуют объекты коммерческой и торговой недвижимости, земельные участки, а также элитные дома и квартиры. Другими словами, часть инвестиционных средств будет перенаправлена в недвижимость.

Последнее время активны неподтвержденные слухи о якобы грядущей дено­минации рубля, а также о возможности очередного дефолта, несмотря на категорич- ное отрицание этих слухов Президентом. Не исключено, что людей напугало и при­знание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. Возможно, это своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену гуководителя страны, хотя логически все понимают, что никаких кардинальных пе­ремен в нынешних условиях ожидать не стоит. Все эти иррациональные причины и привели к заметной активизации покупателей на рынке недвижимости.

Ограниченность предложения жилья в Москве - основная причина, по кото­рой цены на это жилье уже не ниже, а иногда и выше, стоимости более комфортного жилья в Европе или США. Но всему есть предел. Даже если квартир мало, но лю­дей, способных купить их по заданным ценам еще меньше, то поднимать цены выше уже не получится. Что же касательно инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозируем рост цен на жилье в 2008 году, однако умеренная инфляция способна обеспечивать лишь умеренный рост цен на квартиры.

Среди субъектов Российской Федерации первое место по объемам жилищного строительства уверенно заняла Московская область, где введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья на территории России. В цифрах этот объем составляет 7586,6 тыс. кв. метров, что на 17% превысило показатель 2006 года. Мо­сква в 2007 году оказалась на втором месте. В столице ввели 4827,7 тыс. кв. метров, что лишь на 1% больше, чем в прошлом году и составляет 8,0% от объема всего сданного по России жилья. Судя по всему, столичные власти действительно не стремятся увеличивать объемы строящегося жилья, о чем косвенно свидетельствует и запрет мэра на точечную застройку в городе.

Распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно «недорогого» жилья, что характерно для периода ажиотажного роста пен. С другой стороны, прирост цены выше среднего нередко встречается в дорогих центральных районах, а также на престижных западном, юго-западном и северо- западном направлениях.

Факторы внешней среды	-5 Шкала интенсивности *5 -4 -3 -2 -10 12 3 1 1 II........... 1. 1.... 1... 1 1 1..	Иии'м от­ носи. к-куитн	Г и ни нинмнмн им Ш (1-5)	Инн оное мни и II не фнккнш ни со	11ром НЛОн ис фик тори	Возможные реакции ирои талькой организации
3. Экономические факторы
3.1. Рост ВВП	Падение	(	Рост >	+3		+9	Продолжающийся подъем экономики высвобождает средства для осуществ­ления национальных проектов соцналь- ной и экономической направленное™, что проявляется и в увеличении объе­мов гос. финансирования строительства жилья	Развитие мощностей СО в СВЯЗИ с ростом спроса на строительные услуги
3.2. Профицит бюджетных средств, наличие финансовых ре­зервов	Дефицит	Про	шцит, апасы ►	+3		+9	Наличие гос. резервов за счет сверх­прибыли от продажи нефти и газа так­же способствует увеличению гос. доли финансирования жилищного строи­тельства
3.3. Внимание к развитию инфра­структуры (ж/д и автодорог, морских, речных и авиа- терминалов, нефте- и газопроводов)	Малое	большое	+2		+2	Увеличивается гос. финансиро­вание* дорожного, трубопро­водного и сетевого строитель­ства	Возможность застройки ранее непривлекательных террито­рий
3.4. Уровень налоговых ставок	Высокий,	/ Низкий	-1		-2	Рост ВВП позволяет несколько снизить налоги в льготных зо­нах хозяйствования	Облегчается экономическое положе­ние СО, создается возможность до­полнительных накоплений и реинве­стиций, снижается себестоимость строительства
3.5. Собираемость налогов	Низкая \	Высокая				Собираемость налогов на невы­соком уровне из-за использова­ния лазеек в законодательстве о льготном налогообложении и наличия теневой экономики	Следует честно платить нало­ги, обеспечивая правовую безопасность, и «спать спо­койно»
3.6. Уровень покупательной спо­собности населения	Низкий /	Высокий	-2		■	Покупательная способность населения не соответствует реальному спросу на современ­ное качественное жилье	При планировании развития СО нужно прогнозировать именно платежеспособный спрос
3.7. Темпы инфляции	Г и пер инфляция \	Низкие	-1		-4	Невысокие (по сравнению с про­шлым десятилетием) темпы ин­фляции дают возможность осуще­ствлять накопление средств юри­дическими и физическими лицами, а также пользоваться кредитами для инвестиций в строительство	Защищенность вкладов (по поку­пательной способности) среди заказчиков дает расширение спроса на рынке строительных услуг и, с другой стороны, стаби­лизирует экономическое положе­ние СО
Средний уровень			+0,6		+0,9

Выводы-, суммарное действие негативных и позитивных тенденций в экономической сфере практически не сказывается на рынке строительных ус­луг. Положительные факторы - строки 3.1 и 3.2. Отрицательный фактор - строка 3.6.

Факторы внешней среды

-5 Шкала интенсивности +5

Интенсивность

Стратеги­ ческие изменения

Проявление изме­нения фактора для вероятного сцена­рия

Сила влия­ния на СО (0-5)

Итоговое влияние изме­нения фактора на СО

Возможные реакции строи­тельной организации для веро­ятного сценария

-4-3-2-1012 34

Теку­ щая

3 пер­спективе

П

о

П

В

о

II

В

О

«

У

ГО

тт

3. Экономические факторы

3.1. Рост ВВП

Падение

Рост

-1

-1

Рост несколько замедляется в связи со стабилизацией и возможным падением цен на нефть, физическим и мо­ральным износом основных фондов в промышленности. Это уменьшит гос. финанси­рование строительных про­грамм

-3

-3

Сокращение доли муниципаль­ного строительства, выход на свободный рынок строитель­ных услуг, ■ диверсификация видов строительства

3.2. Профицит бюджетных средств, наличие финансовых резервов

Дефицит

Р‘

1ИЦИТ, апасы

-1

-1

Сокращение потока нефте­долларов и использование большей части сверхприбы­ли на гос. программы вне сферы строительства также ведет к сокращению муни­ципального строительства

-3

-3

3.3. Внимание к развитию инфра­структуры (ж/д и автодорог, мор­ских. речных и авиа- терминалов, нефте- и газопроводов)

Малое

№рльшое

Увеличивается рос. финан­сирование дорожного, тру­бопроводного и сетевого строительства

Возможна диверсификация дея­тельности в дорожное и сетевое промышленное строительство

3.4. Уровень налоговых ста­вок

Высокий

Низкий

-1

-1

Рост ВВП позволяет не­сколько снизить налоги в льготных зонах хозяйствова­ния

Облегчается экономическое положение СО, создается возможность дополни­тельных накоплений и реинвестиций, снижается себестоимость строительства

3.5. Собираемость налогов

Низкая

^1' 7

) <

Высокая

-1

-1

Собираемость налогов ухудшается из-за использо­вания лазеек в законодатель­стве о льготном налогообло­жении, но одновременно повышается при ужесточе­нии законов и ответственно­сти за их исполнение и вы­ходе многих секторов эко­номики из тени

-2

Следует честно платить налоги, обеспечивая правовую безопас- ность, и «спать спокойно»

3.6. Уровень покупательной способности населения

Низкий

: / ВЫСОКИЙ /

-2

-2

-1

Покупательная способность населения медленно растет, что приводит к некоторому увеличению спроса на рынке жилищного строительства и повышению требований к качеству жилья

Реструктуризация портфеля заказов в сторону частных ин­вестиций в жилом строительст­ве, усиление маркетинговой деятельности

3.7. Темпы инфляции

Гиперинф.!! ция •

\ Низкие I \

-1

-2

-1

Продолжающееся падение темпов инфляции дает воз­можность осуществлять накопление средств юриди­ческими и физическими лицами, а также пользовать­ся кредитами для инвестиций в строительства

-4

Усиление защищенности вкладов (по покупательной способности) среди заказчиков дает расширение спроса на рынке строительных услуг и, с другой стороны, стаби­лизирует экономическое положе­ние СО

Средний уровень

I 1

0,6

0,7

1,7

0,6

0,1

1,1

Новые возможности

п

-

в

-

О

строки 3.6 и 3.7

Новые опасности

п

-

в

-

О

____ -_______

Выводы: суммарное действие негативных и позитивных тенденций в экономической сфере практически не сказывается на рынке строительных ус­луг. Речь может идти лишь о некотором уменьшении доли государства в жилищном строительстве с одновременным увеличении его инвестиций в развитие инфраструктуры и промышленное строительство.

Факторы внешней среды	11оссимистический сценарий	В	ероятный сценарий	Оптимистический сценарий
те СРСДНСМ	ИД	МИД	КД	мд	и с]>слнем	пд	МИД	КД	МД	в среднем	ПД	МИД	КД	МД
						т								1$
3. Экономические факторы
3.1. Снижение (снижение, сохранение) темпов роста ВВП	-3	-4	-3	-2	-	-3	-4	-3	-2	-		-	-	-	-
3.2. Сокращениг (сокращение, сохранение) профицита бюджет­ных средств, финансовых резервов	-3	-4	-3	-2	-	-3	-4	-3	-2	-		-	-	-	■
3.3. Повышение (сохранение, повышение) внимания к развитию инфра­структуры (ж/д и автодорог, морских, речных и авиа- терминалов, нефте- и газопроводов)		“	-	^-	-								“	-
3.4. Снижение (сохранение, снижение) уровня налоговых ставок			-	-	-
3.5. Сохранение (снижение, повышение) уровня собираемости налогов	-2	-4		"	-			“	“	”				-	”
3.6. Рост (сохранение, рост) уровня покупательной способности населения		' -. -	-	-	- -
3.7. Снижение (повышение, снижение) темпов инфляции	-4	т												-	-
Средний уровень	-1,7	-3,1	-1,7	0,3	0,9	0,7	0,6	0,7		1,6	3,3	3,6	3,7	2,1	2,6
Новые возможности			-	3.7	3.7		-	-	-	-		3.7 3.6	3.7 3.6	3.6 3.4	3.6 3.4
Новые опасности		3.7	3.7	-	-		-	-	-	-		-	-	-	-

1.4 Анализ технологического уровня развития общества

1.4.1 Стабильность базовых технологий строительства

Базовые технологии возведения объектов в достаточной степени долговре­менны и могут продолжительное время сосуществовать параллельно, дополняя друг друга. Так, при современном широком использовании крупнопанельного железобе­тонного и монолитного строительства до сих пор сохраняется кирпичное и деревян­ное строительство. Различные технологии могут сочетаться и при строительстве од­ного объекта. Т.е. можно сделать вывод, что общестроительные работы основаны на стабильных технологиях. В то же время специальные строительные работы базиру­ются на плодотворных технологиях, скорость появления которых в основном связа­на с появлением нового электротехнического, сантехнического и прочего инженер­ного оборудования. Наиболее изменчивыми являются технологии отделочных ра­бот, связанные в первую очередь с инновационными успехами химической про­мышленности.

1.4.2 Развитие технологий высотного строительства

Строительство высотных зданий в Москве диктуется дефицитом земли и эко­номическими соображениями. Количество свободных земельных участков стреми­тельно уменьшается. Высотные здания представляют собой новый этап развития го­родского строительства и являются экономически выгодными элементами городско­го хозяйства.

Высотные здания и сооружения относятся к объектам повышенного риска и инженерной сложности. Высотное строительство выдвигает ряд проблем, которые связаны с необходимостью использования нетрадиционных технологий и техники строительства, поиска новых материалов и конструктивных решений, что создает предпосылки для развития научных исследований, начиная с сопротивления мате­риалов, технической механики и заканчивая всеми видами наук, которые сопряжены с подобного рода сооружениями. Да и эксплуатация высотных зданий невозможна без современных информационных технологий. Таким образом, отсутствие необхо­димых технологий по обслуживанию «небоскребов», а также недостаток квалифи­цированных специалистов, которые могут работать на сложном оборудовании - яв­ляется одной из серьезных проблем высотного строительства в России, затрудняю­щих вхождение в данный сектор рынка.

Поэтому, для вхождения на рынок высотного строительства предприятию не­обходимо закупать и осваивать зарубежные технологии высотного строительства; обучать и повышать квалификацию персонала у зарубежных специалистов, имею­щих богатый опыт проектирования высотных зданий; осваивать новейшие архитек­турные, инженерные и управленческие решения в области высотного строительства; налаживать взаимодействие между участниками проекта.

1.4.3 Повышение качества строительной продукции

Качество строительной продукции оценивается по следующим признакам:

1. функциональные - уровень соответствия основному назначению (выпуску за­данного объема продукции высокого качества, обеспечению оптимальных санитар­но-гигиенических и бытовых условий, комфортных условий жизни, отдыха и т.д.);

2. технологические - сочетание эффективности технологического процесса и уров­ня производительности труда с себестоимостью и качеством продукции;

3. конструктивные - прочность, долговечность, надежность и др.;

4. эстетические - архитектурная выразительность внешнего облика зданий и ин­терьеров, тщательность и аккуратность выполнения строительно-монтажных и спе­циальных работ, подбор источников освещения, санитарно-технического оборудо­вания и т.д.

Качество должно формироваться на всех стадиях строительства: предпроиз- водственной (проектирование), производственной (строительно-монтажный про­цесс) и послепроизводственной (эксплуатация). Поэтому оно является комплексной проблемой, зависящей от всех участников: государственных органов, заказчиков, проектных и строительно-монтажных организаций, заводов-изготовителей, транс­портных предприятий и организаций, участвующих в эксплуатации строительных объектов.

Брак в строительстве возникает вследствие некачественных проектных разра­боток или отступлений от проектных решений и технических условий на производ­ство работ, от использования недоброкачественных материалов и сборных конст­рукций.

Недостатки в проектировании зачастую возникают вследствие неполноты ин­женерных изысканий, неточности исходных данных о механических свойствах грунтов под фундаментами, ошибок в расчетах, недостаточной увязки общестрои­тельных работ с санитарно-техническими и электротехническими работами.

Применение недоброкачественных материалов, конструкций и изделий при­водит к дефектам в производстве работ, а иногда - к деформациям зданий и даже к авариям.

Качество работ снижается из-за поставки на строительную площадку мате­риалов, конструкций и изделий, не соответствующих проектным решениям и техни­ческим условиям, низкой заводской готовности.

Качество производства работ зависит от целого ряда факторов, основные из которых невыполнение требований технических условий на производство работ, не­соблюдение необходимой технической последовательности при выполнении взаи­мосвязанных работ, недостаточный технический контроль за ходом строительства.

На качество строительной продукции также влияют наличие четкого проекта производства работ, уровень квалификации строителей, своевременность и ком­плектность поставки материалов, должная увязка работы генподрядчика с субпод­рядными организациями, правильная организация контроля качества, стимулирую­щая система оплаты труда и ряд других факторов.

Для повышения качества строительной продукции разрабатывается и внедря­ется комплексная система управления качеством строительной продукции (КС УКСП), основанная на стандартах предприятия (СТП), разработанных в соответст­вии с Основными положениями по разработке комплексной системы управления ка­чеством строительно-монтажных работ.

В КС УКСП предусматриваются:

1. планирование качества СМР;

2. подготовка строительного производства;

3. материально-техническое снабжение;

4. метрологическое и геодезическое обеспечение;

5. подбор, расстановка, воспитание и обучение кадров, организация трудовой дис­циплины;

6. стимулирование повышения качества работ;

7. правовое обеспечение управления качеством СМР.

Качество СМР зависит не только от работы исполнителей, но и от активного участия в ней всего персонала строительной организации.

Основные функции работников строительной организации таковы. Техниче­ский директор (главный инженер) осуществляет общее руководство и контроль, а также организовывает изучение всеми инженерно-техническими работниками тре­бований СНиП при выполнении работ.

Отдел труда и заработной платы решает задачи по материальному стимулиро­ванию бездефектного труда рабочих.

Отдел главного технолога организовывает подготовку строительного произ­водства и обеспечивает совершенствование организации производства работ, участ- вует в проведении операционного контроля и подготовке мероприятий по повыше­нию качества.

Плановый отдел осуществляет планирование эффективных мероприятий, на­правленных на повышение качества работ.

Производственно-технический отдел увязывает технологическую последова­тельность выполнения работ между исполнителями, ведет подготовку строительно­го производства и следит за своевременностью обеспечения проектной документа­цией исполнителей.

Инженер по качеству осуществляет инспекционный контроль качества работ, организовывает внедрение стандартов предприятий, осуществляет контроль за мет­рологическим обеспечением строительно-монтажных работ, разрабатывает предло­жения по улучшению качества строительной продукции.

Геодезическая служба ведет контрольные геодезические измерения, обеспечи­вает точность монтажа, наблюдает за осадкой строящихся зданий.

Строительная лаборатория проводят анализ растворов, бетона, мастик и под­бирает рецепты рекомендуемых составов; проводит различные испытания конст­рукций и отобранных проб; участвует в работе комиссий по выявлению причин не­качественного выполнения работ, в расследовании аварий в строительстве.

Линейные ИТР (старшие производители работ, производители работ и масте­ра) лично организуют выполнение необходимых показателей качества строительно­монтажных работ и осуществляют производственный контроль качества. Они обя­заны обеспечивать качественную приемку и складирование материалов, конструк­ций и деталей; соблюдать технологию производства работ в соответствии с норма­тивными требованиями; своевременно составлять акты на скрытые работы; прини­мать работы, выполненные бригадой, и проверять их качество в соответствии с тре­бованиями СНиП.

Дата добавления: 2015-07-15