Формы и способы управления земельными ресурсами и иным городским имуществом

Наличие множества собственников и видов прав на земельные ресурсы и другое имущество городов определяют многообразие форм и способов управления ими. Выделяют следующие формы управления имуществом:

· муниципализация (или непосредственное управление);

· приватизация;

· доверительное управление;

· концессия;

· аренда;

· залог.

Первые две формы управления базируются на вещном, а остальные – на обязательственном праве.

Муниципализация представляет собой переход, или сохранение за муниципалитетами как хозяйствующими субъектами объекта управления, для решения, в первую очередь, социальных задач[24]. Недостатком такой формы является низкая экономическая эффективность и даже убыточность.

Приватизация – передача государственного или муниципального имущества в собственность юридических и физических лиц на определенных условиях (безвозмездно или путем продажи), для более эффективного использования имущества.

Существуют следующие способы приватизации:

· преобразование унитарных предприятий в акционерные общества открытого типа (по такому пути пошла приватизация в жилищно-коммунальном хозяйстве: преобразование жилищно-коммунальных служб в открытые акционерные общества, так называемые «жилкомсервисы».

· продажа государственного и муниципального имущества на аукционе.

• продажа акций ОАО на специальных аукционах.
• продажа муниципального имущества на конкурсе.
• продажа акций ОАО через организаторов торгов на рынке ЦБ.

· продажа муниципального имущества посредством публичного предложения.

• продажа муниципального имущества без объявления цен.

· внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставной капитал.

· продажа акций ОАО по результатам доверительного управления.

В настоящее время большое распространение имеет такой способ приватизации государственного и муниципального имущества как продажа на аукционе или конкурсе.

Аукцион, наряду с конкурсными (тендерными) и биржевыми торгами, является формой соревновательной торговли. Такие формы торговли предназначены для выбора оптимального поставщика (покупателя) в условиях свободной конкуренции.

Согласно одному из определений, приводимых в современных учебниках и учебных пособиях, посвященных вопросам коммерческой деятельности, аукцион – это способ продажи товаров, обладающих индивидуальными свойствами, с публичного торга в заранее установленное время в назначенном месте.

На сегодняшний момент существует ряд классификаций аукционных торгов. Ниже приведена классификация аукционов по продаже государственного и муниципального имущества.

1. В зависимости от порядка организации:

1.1. Добровольные аукционы. Проводятся по инициативе владельца товара (имущества).

1.2. Принудительные аукционы. Проводятся, как правило, государственными организациями в целях продажи конфискованного, невостребованного, неоплаченного имущества.

2. По направлению движения цены:

2.1. Английский аукцион - проводится путем повышения начальной цены продаваемого имущества.

2.2. Голландский аукцион - цена снижается до тех пор, пока один из участников не выразит согласие приобрести имущество.

3. По способу подачи предложений:

3.1. Открытый (гласный) аукцион – подача предложений производится участником путем поднятия карточки. На таком аукционе участник может сделать несколько предложений.

3.2. Закрытый (негласный) аукцион – подача предложений производится в запечатанных конвертах. Участник делает предложение только один раз. Победитель определяется после вскрытия конвертов с предложениями.

Для упорядочения деятельности по продаже имущества Правительство РФ утвердило Положение об организации продажи государственного и муниципального имущества на аукционе от 12 августа 2002 г. № 585.

В соответствии с данным положением, продавцом имущества выступает Российский Фонд федерального имущества либо организации, которым Фонд делегировал соответствующие полномочия.

Продажа имущества на аукционе осуществляется в определенном порядке:

1. Разработка документов и определение предмета торгов. На данном этапе продавец должен выполнить следующие действия:

· определяет предмет торгов и его характеристики;

· определяет начальную цену предмета торгов;

· разрабатывает аукционную документацию, в которой прописывает требования к участникам аукциона, порядок подачи документов для участия, вид аукциона и правила его проведения;

· назначает аукционную комиссию.

Данный этап является достаточно трудоемким и важно на данном этапе предусмотреть все возможные проблемы и пути их решения. В частности, не должна быть завышена (в случае проведения аукциона на повышение) либо занижена (в случае проведения аукциона на понижение) начальная цена, чтобы на торгах имела место реальная конкуренция.

2. Публикация продавцом сообщения о проведении аукциона в средствах массовой информации. Необходимо опубликовать такое сообщение не менее чем за 25 дней до даты проведения торгов. Также обычно сообщения публикуются в сети интернет. Сегодня существует ряд как посвященных исключительно рынку недвижимости, так и иных деловых изданий, в которых размещаются объявления о предстоящих торгах. В качестве примера можно привести издания «Недвижимость и строительство Петербурга», «Открытые торги», «Деловой Петербург». Если продается земельный участок, то сообщение в обязательном порядке публикуется в официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга», а также разместить в сети Интернет на официальном сайте Фонда имущества. В извещении указывается основная информация об аукционе, в частности, краткая характеристика предмета торгов, данные о продавце, вид аукциона, порядок и правила документооборота между продавцом и покупателем и т.п.

3. Подача претендентом заявки на участие в аукционе. Претендентом на участие в аукционе может быть любое юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в РФ и перечислившее установленный задаток в счет обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе имущества. Размер задатка составляет 20% от начальной цены имущества, но не может превышать 4,5 млн. минимальных размеров оплаты труда (на сегодняшний день 100 руб.). Заявка подается в виде пакета документов в запечатанном конверте по почте или курьером. Документы, которые должны входить в заявку, указаны в документации об аукционе и сообщении об аукционе. Как правило, в состав заявки входят следующие документы:

· заявление на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

· выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;

· документы, подтверждающие внесение задатка (выписка со счета продавца).

Продавец также может установить необходимость представления дополнительных документов.

4. Рассмотрение продавцом поданных на аукцион заявок. После окончания приема заявок продавец производит вскрытие конвертов с заявками и рассмотрение документов претендентов на предмет допуска к участию в торгах. По результатам рассмотрения документов продавец принимает решение о признании претендентов участниками аукциона или об отказе в допуске претендентов к участию в аукционе. Претендент не допускается к участию в торгах, если какой-либо из требуемых документов отсутствует в составе заявки, его оформление не соответствует требованиям документации, либо срок действия документа истек. Решение о допуске или недопуске претендентов оформляется протоколом, который публикуется в средствах массовой информации. Дополнительно всем подавшим заявки направляется уведомление о результатах рассмотрения заявок.

5. Проведение аукциона. Аукцион должен быть проведен не позднее 5 календарных дней с даты определения участников аукциона. Согласно Положению о продаже государственного и муниципального имущества на аукционе, торги должны проводиться на повышение начальной цены. На практике часто применяются два вида аукциона на продажу государственного имущества: с подачей предложений в открытой форме и с подачей предложений в закрытой форме. Рассмотрим порядок проведения этих аукционов.

5.1. Аукцион с подачей предложений в открытой форме проводится в следующем порядке:

· участникам аукциона выдаются пронумерованные карточки участника аукциона;

· после открытия аукциона аукционистом оглашаются наименование имущества, основные его характеристики, начальная цена продажи и «шаг» аукциона, неизменный в течение всего аукциона (не более 5% начальной цены);

· после оглашения аукционистом начальной цены продажи участникам аукциона предлагается заявить эту цену путем поднятия карточек;

· после заявления участниками аукциона начальной цены аукционист предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения по цене продажи, превышающей начальную цену, путем поднятия карточек;

· аукционист называет номер карточки участника аукциона, который первым заявил начальную или последующую цену, указывает на этого участника и объявляет заявленную цену как цену продажи;

· при отсутствии предложений со стороны иных участников аукционист повторяет эту цену 3 раза, и если дополнительно предложений не поступает, то аукцион завершается.

Победителем аукциона признается участник, номер карточки которого и заявленная им цена были названы аукционистом последними. Протокол об итогах аукциона, подписанный аукционистом и уполномоченным представителем продавца, является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества.

5.2. Аукцион с подачей предложений в закрытой форме проводится в следующем порядке:

· в день подачи заявки или в день подведения итогов аукциона участники аукциона представляют продавцу в запечатанном конверте предложения о цене имущества;

· перед вскрытием конвертов с предложениями о цене имущества продавец проверяет их целость, что фиксируется в протоколе об итогах аукциона;

· продавец рассматривает предложения участников аукциона о цене имущества, которые должны быть изложены на русском языке числом и прописью и подписаны участником;

Победителем признается участник, предложивший наибольшую цену. Решение продавца об определении победителя оформляется протоколом об итогах аукциона.

6. Публикация сообщения об итогах аукциона. Данное сообщение публикуется в тех же деловых изданиях, в которых размещалось объявление о предстоящих торгах.

7. Заключение договора купли-продажи имущества по результатам аукциона.

На практике, при продаже государственного и муниципального имущества наиболее часто встречается английский аукцион. «Шаг» данного аукциона обычно устанавливается на уровне 5%. В процессе торгов цена может подняться в несколько раз относительно начальной цены. Так, в мае 2009 г. Фонд управления городским имуществом реализовал путем проведения аукционов шесть встроенных помещений. При этом два объекта были проданы по стартовой цене, а другие объекты продемонстрировали рост более чем в 2 раза. Например, подвал по адресу Синопская набережная, 32/35 был продан за 3,3 млн. при начальной цене 1,3 млн. руб., т.е. цена выросла в 2,54 раза. При продаже подвала площадью 22,3 кв.м. на набережной р. Мойки в январе 2009 г. начальная цена увеличилась более, чем в семь раз – с 350 тыс. до 2,56 млн. руб.

Значительно реже объекты имущества продаются путем проведения голландского аукциона. Начальная цена на таком аукционе устанавливается на высоком уровне и снижается в процессе торгов. При этом кроме начальной цены устанавливается минимальная цена, при достижении которой объект снимается с торгов. В качестве примера можно привести объявление о проведении голландского аукциона на продажу жилого комплекса в г. Сестрорецк в июне 2009 г. Начальная цена продажи данного объекта установлена на уровне 230 млн. руб., минимальная цена – на уровне 191 млн. руб..

Зачастую городское и муниципальное имущество приватизируется путем проведения конкурсных торгов.

Конкурс отличается от аукциона тем, что выявление победителя происходит при рассмотрении конкурсных заявок, без личного участия претендентов. При проведении конкурса устанавливаются критерии, по которым определяется лицо, предложение которого наиболее выгодно. В качестве критериев могут выступать, кроме цены предложения, также сроки начала и окончания строительства на земельном участке, объемы вложений в инфраструктуру, величина инвестиций в ремонт и реставрацию объекта.

Дата добавления: 2015-07-15