Зарубежный опыт зонирования территорий

В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строительство первых социалистических городов с четким функциональным разделением производственных и жилых зон[15].

Зарубежная практика зонирования в городах практически полностью отказалась от принципа многолетнего использования земель. Ее заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны.

При сопоставлении национальных систем правового зонирования используют два основных критерия, позволяющих выявить их основные отличия:

· степень свободы административных органов в трактовке содержания прав, установленных документами правового зонирования[16];

· “технология” установления прав использования и изменения недвижимости.

Критерий «технология» установления прав использования и изменения недвижимости позволяет условно выделить два типа систем зонирования - американской и западноевропейской.

Американский тип зонирования, практикуемый в США, в части “технологии” зонирования характеризуется следующими особенностями:

· высокой самостоятельностью органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при недостаточной координации интересов и планов сопряженных муниципалитетов в части регионального развития;

· формой планирования развития муниципалитетов в виде стратегических планов социально-экономического развития;

· рекомендательным характером генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов при разработке местных актов зонирования);

· этапностью зонирования, которое чаще всего проводится в один этап, на всю территорию и по всем компонентам;

· формой планировочных проектов, разрабатываемых как проекты подразделения свободных (сельскохозяйственных) территорий на земельные участки для последующей застройки.

В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стоимости и не причинение ущерба недвижимости.

Общие для западноевропейских стран (прежде всего таких, как Германия и Франция) характеристики, отличные от характеристик системы, практикуемой в США, состоят в следующем:

· высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при координации интересов сопряженных муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;

· на уровне муниципалитетов действует двухстадийная система планировки; первая стадия разрабатывается в форме общих пространственных схем/планов рекомендательного характера - директивных схем (Франция) или планов использования территорию (Германия); вторая стадия разрабатывается уже в форме местных юридических актов правового зонирования - планов землепользования (Франция) или планов застройки (Германия);

· зонирование муниципалитетов складывается как совокупность документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район; права по видам разрешенного использования и параметрам строительного изменения недвижимости устанавливаются с высокой степенью детализации и конкретности.

Несмотря на различия технологий зонирования в развитых странах можно выделить следующие общие подходы к регулированию землепользования в развитых странах:

· разграничение полномочий и компетенции органов власти различного уровня;

· равенство прав субъектов градостроительной деятельности;

· право граждан на получение достоверной и своевременной информации;

· право граждан на участие в обсуждении принимаемых документов и решений;

· право собственника на получение компенсации при ущемлении его прав;

· иерархия градостроительной документации и документов правового регулирования[16].

Контрольные вопросы:

1.Какие факторы определяют особенности развития городских территорий?

2.Каким образом могут формироваться пространственные ресурсы для развития городских территорий?

3.Поясните тезис: «зонирование необходимо для разрешения противоречий между различными вариантами землепользования».

4. Раскройте содержание видов зонирования.

5.Дайте характеристику правового зонирования как нормативно-правового инструмента.

6.В чем различия европейской и англо-американской систем правового зонирования?

Дата добавления: 2015-07-15