Сущность, виды и задачи зонирования

В основе современного городского развития лежит выделение на его территории зон землепользования, цель которого - уменьшение вероятности конфликта между различными видами землепользования.

Согласно Земельному Кодексу РФ в Российской Федерации земли населенных пунктов классифицируются по трем признакам: функциональному, правовому и ценовому.

Функциональное зонирование определяет использование отдельных земельных участков по их целевому назначению, например, для строительства жилья, размещения промышленных объектов, инженерно-транспортных коммуникаций, общественно-деловой застройки, рекреационных нужд, сельскохозяйственного использования, специального использования.

Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений на использование земельных участков.

Ценовое зонирование позволяет стимулировать освоение участков, в которых заинтересован город.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке[12]. Кроме того, высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

Зонирование призвано решать проблемы двух основных групп субъектов градостроительной деятельности:

1.Городов как социально-экономических и административных образований.

2.Частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.

Зонирование в целом призвано решать следующие задачи:

1. Формирование финансовых ресурсов развития города.

2. Обеспечение качества среды проживания.

3. Формирование пространственных ресурсов развития города.

Формирование финансовых ресурсов развития города

Главный внутренний ресурс потенциального развития городов - это земля, поэтому определяя характер использования земли зонирование устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Реальная стоимость земли воплощается в реальных оценках объектов недвижимости при совершении различных операций. При этом городские бюджеты получают стабильный внутренний источник финансовых поступлений в виде налогов и доходов от операций с недвижимостью.

Кроме того, зонирование создает условия для более активного привлечения внешних финансовых источников частных лиц и структур, поскольку:

во-первых, создаются правовые гарантии на соответствующее использование земли в целях инвестирования проектов;

во-вторых, складываются возможности вступления в права долгосрочного владения земельными участками еще до начала полномасштабных проектных проработок, (что позволяет привлечь ипотечные кредиты);

в-третьих, сокращаются сроки получения согласований и разрешений на проведение инвестиционно-строительной деятельности, а также уменьшение связанных с этим издержек.

В итоге, процесс инвестирования в городское развитие приобретает более широкие масштабы и протекает более быстрыми темпами.

Города получают более широкие возможности для решения проблем развития муниципальной инженерно-технической инфраструктуры.

Обеспечение качества среды проживания

Зонирование помогает последовательно решать экологические и эстетические проблемы качества среды проживания, устанавливая виды и параметры разрешенного использования недвижимости.

В документах зонирования содержится такая правовая норма как "несоответствующее использование". Согласно этой норме те объекты недвижимости, которые существовали до введения документов зонирования и чьи характеристики и параметры использования расходятся с регламентами зонирования, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с документами зонирования не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с документами зонирования.

Формирование пространственных ресурсов развития

Решение этой задачи может осуществляться следующими способами:

1.Резервированием свободных территорий для определенных функций в соответствии с прогнозируемыми потребностями. При этом на пригодные территории налагаются зоны определенного назначения, например, жилого или производственного. Именно для этих функций со временем и будут использованы выделенные территории.

2.Резервированием свободных территорий для еще не выявленных функций под будущее использование. Установление таких зон означает, что в их пределах не будет происходить активной строительной деятельности. Если же со временем возникнет необходимость в застройке этих территорий, то будет осуществлено перезонирование в соответствии с выявившимися потребностями в определенных типах строительства.

3.Переориентацией существующих зон на иные виды использования в случаях избытка территорий определенного назначения. Например, если в городе имеются излишки территории производственного назначения с низкой эффективностью использования при морально устаревшей застройке (что наблюдается часто в российских городах), то применительно к части таких территорий может быть принято решение об установлении зон иного назначения, например, общественного или жилого. Это будет означать, что производственная деятельность на этих территориях может продолжаться некоторое время, но в "замороженных" масштабах, т.е. без прироста мощностей и объемов производственного строительства. Со временем, когда город накопит достаточно ресурсов или когда частные инвесторы проявят соответствующие инициативы, эти территории могут быть реконструированы под предопределенное общественное или жилищное использование.

4.Резервированием территорий под расширение застройки за пределами административных границ города. Ныне решение этой проблемы по существу блокировано, поскольку территорий в контурах расширяемых административных границ городов, что встречает противодействие со стороны сопряженных административных районов[13]. В то же время зонирование позволяет сменить акценты в решении этой проблемы. Подготавливаются по совместному согласию нескольких сопряженных муниципальных органов документы правового зонирования на территорию в масштабах пригородной зоны. Эти документы после их принятия начинают регулировать пространственное распределение территорий для различных типов использования и застройки при согласовании частных и общих интересов.

Дата добавления: 2015-07-15