Уведомление о принятом решении.

Вводится ранее отсутствовавшее в законодательстве требование уведомлять глав поселений, глав городских округов о принятом решении о подготовке документации по планировке соответствующей территории. Такое уведомление в течение 10 дней со дня принятия соответствующего решения направляют:

1) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;

2) орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

3) орган местного самоуправления муниципального района.

Проверка подготовленной документации по планировке территории.

Такая проверка должна в обязательном порядке проводиться уполномоченными органами тех уровней власти, которые приняли решение о подготовке документации. Проверка, согласно требованиям, содержащимся в ч. 10 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04, заключается в установлении факта соответствия или несоответствия подготовленной документации:

1) документам территориального планирования;

2) правилам землепользования и застройки;

3) техническим регламентам;

4) ограничениям, определяемым наличием зон с особыми условиями использования территорий.

Необходимость и обязательность такой проверки определяются также ч. 2 ст. 59 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой "возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов... документации по планировке территорий муниципальных образований, осуществляется в полном объеме".

Проведение публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории.

Публичные слушания предусмотрены в отношении документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления поселений и городских округов, и не проводятся применительно к документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов. Основными положениями процедуры публичных слушаний применительно к такой документации с позиций обеспечения интересов органов местного самоуправления поселений, городских округов являются:

- обязательность направления главам поселений, главам городских округов уведомления о принятом решении о подготовке документации по планировке территории в течение десяти дней со дня принятия такого решения (ч. 7 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- подготовка указанной документации применительно к территории в границах предусмотренных документами территориального планирования зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 11 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- обязательность проверки подготовленной документации на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам, ограничениям, определяемым наличием зон с особыми условиями использования территорий (ч. 10 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- направление указанной документации главам поселений, главам городских округов в течение семи дней со дня ее утверждения (ч. 15 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

- опубликование указанной документации, возможность разместить информацию о ней на официальном сайте муниципального образования в Интернете;

- наличие у органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц права оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории (ч. 17 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04).

Вопрос 32.2. Об особенностях подготовки, проверки, обсуждения и утверждения документации по планировке территории применительно к случаям, когда такая документация разрабатывается на основании решений, принимаемых органами местного самоуправления поселений, городских округов

ГрК РФ от 29.12.04 установил ряд особенностей подготовки документации по планировке территории на основании решений, принимаемых органами местного самоуправления поселений, городских округов по сравнению с подготовкой такой документации на основании решений иных уровней публичной власти - Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных районов. Эти особенности сводятся к установлению ряда норм, перечисленных ниже.

Во-первых, это нормы о праве физических и юридических лиц представлять предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории (ч. 3 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04). Во-вторых, о публичных слушаниях документации по планировке территории (ч. ч. 5 и 6 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04). Анализ последних выявляет дифференцированный подход применительно к различным случаям:

- публичные слушания являются обязательными применительно к проектам планировки, как содержащим, так и не содержащим в своем составе проекты межевания;

- ГрК РФ от 29.12.04 не определяет обязательность проведения публичных слушаний применительно к проектам межевания, выполненным вне состава проектов планировки, и тем самым передает органам местного самоуправления поселений и городских округов право решать данный вопрос посредством уставов муниципальных образований и (или) нормативных правовых актов. Поэтому органы местного самоуправления в данном случае могут выбрать - либо обязательность публичных слушаний, либо обязательность согласования проектов межевания границ земельных участков между соседями.

В-третьих, это нормы о праве представительного органа местного самоуправления на основании документации по планировке территории вносить изменения в правила землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства (ч. 15 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04).

На документацию по планировке территории, подготавливаемую по решениям органов местного самоуправления поселений, городских округов, также распространяется норма ч. 10 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04 об обязательности проверки такой документации на соответствие:

1) документам территориального планирования;

2) правилам землепользования и застройки;

3) техническим регламентам;

4) ограничениям, определяемым наличием зон с особыми условиями использования территорий.

Следует отметить также, что ГрК РФ от 29.12.04 впервые превращает документацию по планировке территории в документацию публичного характера, доступную всем заинтересованным лицам:

"Утвержденная документация по планировке территории (проекты планировки территории и проекты межевания территории) подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, в течение семи дней со дня утверждения указанной документации и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет" (ч. 14 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04).

Вопрос (33) о том, как выделять земельные участки,

необходимые для государственных или муниципальных нужд

Специалисты градостроительного проектирования Санкт-Петербурга следующим образом формулируют этот вопрос:

"Как в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 предполагается выделять земельные участки, необходимые для государственных и общественных нужд (для объектов инфраструктуры, парков и т.д.)? В ГрК РФ от 29.12.04 эта тема вообще не упоминается (за исключением территорий общего пользования). В Санкт-Петербурге подготовлен и проходит согласование проект нормативного правового акта о резервировании земель, необходимых для государственных нужд, под которыми в первую очередь понимаются нужды, связанные с развитием объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. При отсутствии базовых положений на эту тему в ГрК РФ от 29.12.04 и отсутствии полномочий, предоставленных ГрК РФ от 29.12.04 органам власти субъектов Российской Федерации, судьба подготовленного нормативного правового акта будет незавидной".

В поставленном вопросе мы выделяем две составляющие.

Вопрос 33.1. Относительно того, что в ГрК РФ от 29.12.04 якобы не упоминается тема выделения земельных участков, необходимых для государственных или муниципальных нужд

Напротив, данная тема является одной из ключевых. Первоначально она была представлена предельно полно, но впоследствии нивелирована по причине "неоправданного внедрения градостроительного законодательства в земельное и гражданское законодательство". Тем не менее и в принятом тексте ГрК РФ от 29.12.04 этот аспект регулируется вполне определенно. Напомним основные нормы.

1. "Схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации могут включать в себя... карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:

1) объектов энергетических систем регионального значения;

2) объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

3) линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

4) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации полномочий субъектов Российской Федерации" (ч. 3 ст. 14) <1>.

--------------------------------

<1> Аналогичные нормы имеются применительно к документам территориального планирования Российской Федерации и органов местного самоуправления.

2. "На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, отображаются:...границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения" (ч. 6 ст. 14).

3. "Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами" (ч. 4 ст. 9).

4. "Часть 4 статьи 9... Градостроительного кодекса Российской Федерации вводятся в действие с 1 января 2008 года" (ч. 1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

5. Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вводятся изменения в ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 которой теперь сформулирован следующим образом:

"Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

<...>

2. размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов".

Вопрос 33.2. О том, что ГрК РФ от 29.12.04 якобы должен предоставить субъектам Российской Федерации полномочия относительно резервирования земель, земельных участков

Это утверждение неверно по той причине, что регулирование собственно действий по резервированию (то есть порядок принятия решений о резервировании) не является предметом законодательства о градостроительной деятельности. Это предмет земельного законодательства.

В этой связи был принят Федеральный закон от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд". Этим Законом Земельный кодекс РФ дополнен новой статьей 70.1, регулирующей вопросы резервирования земель.

Важно подчеркнуть: ГрК РФ от 29.12.04 устанавливает базовые основания, которые "замыкаются" на территориальное планирование и планировку территории и без которых никакие решения о резервировании земель и земельных участков приниматься не могут.

Вопрос (34) о том, как обеспечивать застройку объектами

социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры

Этот вопрос поставлен специалистами градостроительного проектирования Санкт-Петербурга и сопровожден следующим утверждением:

"Градостроительным кодексом РФ решения о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения территории и границах зон планируемого размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения предусмотрены только в составе проектов планировки территории (статья 42 ГрК РФ от 29.12.04). Однако в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков, в составе которых вопросы обеспечения застройки объектами инфраструктуры и резервирования территории для них вообще не поднимаются".

Вопрос 34.1. О последовательных стадиях обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры

ГрК РФ от 29.12.04 определяет, как осуществляется градостроительное регулирование обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, устанавливая четыре стадии работ, связанных с таким регулированием:

1) подготовка документов территориального планирования (включая генеральные планы), где среди прочего определяются зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе необходимых для государственных или муниципальных нужд;

2) подготовка планов реализации документов территориального планирования с увязкой этих планов с объемами финансирования, включая бюджетное финансирование;

3) подготовка на основе документов территориального планирования (включая генеральные планы) документации по планировке территории, где уточняются ранее определенные границы зон планируемого размещения соответствующих объектов в виде: а) красных линий, б) границ соответствующих земельных участков, в) границ зон действия публичных сервитутов;

4) подготовка на основе градостроительного плана соответствующего земельного участка проектной документации по строительству соответствующих объектов.

Вопрос 34.2. О неверном утверждении, согласно которому отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков

Такое утверждение противоречит ГрК РФ от 29.12.04, который устанавливает следующее:

- "подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа" (ч. 3 ст. 43);

- отдельным документом проект межевания может подготавливаться только тогда, когда есть проект планировки: "подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий" (ч. 1 ст. 43). Границы планировочной структуры - это красные линии, которые не могут устанавливаться иным способом, как только проектами планировки. Другими словами, проект межевания всегда существует в контексте решений проекта планировки;

- градостроительные планы на неразмежеванных территориях не могут подготавливаться в виде отдельного документа - только в составе проектов межевания.

Вопрос 34.3. О неверном утверждении, согласно которому в составе проектов межевания и градостроительных планов земельных участков вопросы обеспечения застройки объектами инфраструктуры и резервирования земель для таких объектов не поднимаются и не решаются

Такое утверждение противоречит тому, что установлено в ГрК РФ от 29.12.04. Например, применительно к проектам межевания сказано (ч. 5 ст. 43), что в них среди прочего отображаются:

- границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (а это та самая инфраструктура, для размещения которой потребуется резервировать земли и изымать земельные участки);

- границы подготавливаемых для последующего формирования земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства (включая земельные участки для размещения объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры);

- границы зон действия публичных сервитутов (которые устанавливаются в том числе для обеспечения функционирования объектов инфраструктуры).

Применительно к градостроительным планам земельных участков сказано (ч. 3 ст. 44), что среди прочего в таких планах указываются границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. Это те самые градостроительные основания, без которых ГрК РФ от 29.12.04 запрещает принимать решения о резервировании земель и последующем изъятии земельных участков.

Вопрос (35) о разделении крупных земельных участков

Этот вопрос следующим образом формулируется специалистами градостроительного проектирования Санкт-Петербурга:

"Как в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 предполагается осуществлять градостроительное регулирование действий по разделению крупных земельных участков для последующего освоения или продажи? Правообладатели земельных участков в соответствии с частью 4 статьи 41 ГрК РФ от 29.12.04 могут разделять их на более мелкие земельные участки для последующего освоения или продажи без необходимости разработки документации по планировке территории, а только на основе подготовки землеустроительной документации в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Единственным градостроительным требованием к такой процедуре является то, что размеры образуемых земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом, и необходимость наличия подъездов, подходов к каждому образуемому земельному участку. В Санкт-Петербурге в последние годы образовалось много земельных участков на базе приватизированных производственных предприятий и сельскохозяйственных земель. Эти земельные участки занимают десятки гектаров. Уже сегодня в городе возникла практика, когда собственники этих участков подразделяют и застраивают их "как попало", без разработки градостроительной документации. При этом возникают серьезные проблемы с обеспечением таких участков инфраструктурой, формированием на их территории улично-дорожной сети и т.д. С введением в действие ГрК РФ от 29.12.04 и с учетом указанных положений статьи 41 Кодекса эти проблемы только усилятся".

В рамках поставленного вопроса есть два важных положения, которые должны быть рассмотрены отдельно.

Вопрос 35.1. О действиях органов власти по упорядочению и развитию планировочной структуры города

Разделение крупных земельных участков - это действие, производное по отношению к установлению рациональной планировочной структуры города. В свою очередь, рациональность такой структуры определяется прежде всего упорядочением улично-дорожной сети, общественных пространств (территорий общего пользования), обеспечивающих функциональный доступ ко всем земельным участкам. Власть осуществляет регулирование путем территориального планирования и планировки территории.

Территориальное планирование в виде генерального плана осуществляется применительно ко всей территории муниципального образования, как в пределах городской черты, так и за ее пределами (ч. 1 ст. 23 ГрК РФ от 29.12.04). В составе генерального плана среди прочего содержатся решения о "границах зон инженерной и транспортной инфраструктур" (п. 10 ч. 6 ст. 23 ГрК РФ от 29.12.04). Это значит, что, приняв генеральный план, органы местного самоуправления:

- фиксируют для дальнейшей реализации решения в части упорядочения пространственной структуры муниципального образования (включая вопросы разделения и формирования земельных участков в соответствии с этой структурой);

- применительно к землям, находящимся в государственной, муниципальной собственности и не обремененным правами третьих лиц, не будут предоставлять земельные участки, если такое предоставление заблокирует или усложнит реализацию решений, принятых этими самыми органами (например, прокладку, расширение дорог);

- применительно к земельным участкам, обремененным правами третьих лиц, выстраивают свою политику в части реализации решений по упорядочению и развитию планировочной структуры. Инструментами такой политики являются:

- подготовка в порядке реализации решений генерального плана, документации по планировке территории (с установлением красных линий, зон действия публичных сервитутов);

- принятие на основе документации по планировке территорий решений о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, а также решений об установлении публичных сервитутов;

- контроль за деятельностью правообладателей земельных участков при их разделении, объединении, изменении границ в части соблюдения красных линий и границ зон действия публичных сервитутов.

Таким образом, ГрК РФ от 29.12.04 установил для органов власти все необходимые правовые механизмы для упорядочения и обеспечения развития планировочной структуры не только территории города, но и всего муниципального образования.

Вопрос 35.2. О контроле органов власти за деятельностью частных лиц при разделении, объединении, изменении границ земельных участков

Во-первых, еще раз следует подчеркнуть то обстоятельство, что органы государственной власти и местного самоуправления обладают полномочиями принимать на всей территории в границах своей юрисдикции (включая земельные участки, обремененные правами третьих лиц) решения относительно границ публичных пространств, в том числе относительно красных линий для прокладки, расширения дорог, прокладки инженерно-технических коммуникаций общего пользования, границ зон действия публичных сервитутов (для прохода, проезда, обслуживания объектов инженерной инфраструктуры), а также реализовывать и контролировать реализацию этих решений.

Во-вторых, надо понимать, что законодательство, включая ГрК РФ от 29.12.04:

- не может лишить правообладателей земельных участков права разделять, объединять и изменять границы принадлежащих им земельных участков;

- не может обязать частных лиц выполнять действия, которые являются полномочиями соответствующих органов власти, в данном случае - подготавливать документацию по планировке территории. Но при внимательном рассмотрении в таком "навязывании" нет необходимости: органы власти должны сами подготовить и публично предъявить всем частным правообладателям документ по планировке, показывающий, какой власть видит рациональную организацию соответствующей территории и как собирается обеспечивать выполнение своих решений;

- должно предусмотреть критерии для контроля за действиями частных правообладателей земельных участков в случае, если они осуществляют принадлежащее им по закону право на разделение, объединение и изменение границ принадлежащих им земельных участков.

ГрК РФ от 29.12.04 впервые вводит такие критерии, которые ранее отсутствовали в федеральном законодательстве. То, что формулировкой заданного вопроса обозначено как незначительная малость ("единственным градостроительным требованием..."), на самом деле определяет три принципиально значимых критерия контроля за действиями частных лиц со стороны органов власти (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ от 29.12.04):

1) размеры образуемых участков, которые не должны превышать предусмотренных градостроительным регламентом максимальных размеров земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков;

2) нахождение объединенного земельного участка в пределах одной территориальной зоны;

3) наличие подъездов, подходов к каждому образуемому земельному участку.

Применительно к последнему критерию можно предложить три способа его выполнения:

1) "привязаться" к существующей улично-дорожной сети (случай, когда документации по планировке территории не требуется, а подготавливается землеустроительная документация при соблюдении требований законодательства о градостроительной деятельности);

2) "привязаться" к утвержденному проекту планировки (где среди прочего обозначены красные линии и расположение элементов улично-дорожной сети в пределах красных линий). Такая привязка будет означать, что в соответствии с требованиями документации по планировке территории подготавливается землеустроительная документация, которая в итоге опять-таки проверяется на соответствие требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

3) при отсутствии утвержденного проекта планировки предложить свое решение (по сути, - свой вариант проекта планировки). Это означает, что выполнить требование законодательства о градостроительной деятельности путем подготовки землеустроительной документации без предварительной подготовки документации по планировке территории невозможно. В последнем случае органы власти должны, хотя и с запозданием (это не должно рассматриваться как ненадлежащее выполнение своих обязанностей, поскольку власть не может и не должна стремиться во всех случаях действовать "в упреждение"), но по инициативе правообладателей и с их участием подготовить проект планировки по упорядочению планировочной структуры территории.

В-третьих, фактически мы имеем дело с ситуацией, когда ГрК РФ от 29.12.04 увязывает земельный контроль (именно таким термином Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определяется полномочие органов местного самоуправления и городов федерального значения) с выполнением требований, установленных законодательством о градостроительной деятельности. Реализация в указанной части норм ГрК РФ от 29.12.04 предполагает действия по следующей схеме:

- при осуществлении частными лицами действий по разделению, объединению, изменению границ земельных участков посредством подготовки землеустроительной документации должно быть подтверждено, что эта землеустроительная документация выполнена с соблюдением норм ч. 4 ст. 41 ГрК РФ от 29.12.04;

- по логике процесса, удостоверять указанное соответствие должен орган, уполномоченный осуществлять территориальное планирование и планировку соответствующей территории (орган архитектуры и градостроительства), при отсутствии же такого удостоверения не должен производиться государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков, не должны вноситься изменения в документы ранее осуществленного государственного кадастрового учета земельных участков применительно к изменению их границ, а также не должна осуществляться государственная регистрация прав на указанные земельные участки.

Вопрос (35), который мы только что обсудили, чрезвычайно важен, поэтому подчеркнем, что, по совокупности приведенных выше аргументов, вывод оппонентов нового Градостроительного кодекса относительно того, что "с учетом положений части 4 статьи 41 ГрК РФ от 29.12.04 проблемы только усилятся", является поспешным и неверным по существу.

Вопрос (36) о развитии норм ГрК РФ от 29.12.04 о планировке

территории посредством нормативных правовых актов

федерального, регионального и муниципального уровней

ГрК РФ от 29.12.04 не закрывает вопрос о порядке регулирования действий по планировке территорий, а фактически формулирует задания органам власти различных уровней по развитию базовых норм.

Российской Федерации - в части:

1) определения состава и содержания проектов планировки территорий, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования Российской Федерации (ч. 7 ст. 42 ГрК РФ от 29.12.04);

2) установления формы градостроительного плана земельного участка - Правительству Российской Федерации (ч. 5 ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04);

3) установления порядка подготовки документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти (ч. 18 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04).

Субъектам Российской Федерации - в части:

1) определения состава и содержания проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципальных образований (ч. 8 ст. 42 ГрК РФ от 29.12.04);

2) установления порядка подготовки документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ч. 19 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04).

Органам местного самоуправления поселений, городских округов - в части:

1) установления порядка подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений указанных органов (ч. 20 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04);

2) определения порядка организации и проведения публичных слушаний по проектам планировки территории (с проектами межевания или без проектов межевания в составе проектов планировки) и проектам межевания территории (вне состава проектов планировки) посредством уставов муниципальных образований и (или) нормативных правовых актов представительных органов указанных муниципальных образований.

Вопрос 36.1. О градостроительной подготовке земельных участков из состава государственных или муниципальных земель

В процессе подготовки проектов региональных и муниципальных нормативных правовых актов по регулированию градостроительной деятельности стало понятно, что возможно и целесообразно включить в указанные проекты понятие "градостроительная подготовка земельных участков" и дать этому понятию следующее определение:

"Градостроительная подготовка земельных участков - действия, осуществляемые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, применительно к не разделенным на земельные участки государственным и муниципальным землям, территориям посредством подготовки документации по планировке территории (проектов планировки, проектов межевания), результатом которых являются градостроительные планы земельных участков, используемые для проведения землеустроительных работ, принятия решений о предоставлении сформированных земельных участков физическим и юридическим лицам, подготовки проектной документации, а также действия применительно к ранее сформированным, принадлежащим физическим и юридическим лицам земельным участкам путем подготовки по заявлениям таких лиц градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (без подготовки документации по планировке территории) с установлением в соответствии с частями 3 и 4 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации характеристик и параметров (за исключением ранее установленных границ земельных участков) и с использованием таких планов для подготовки проектной документации".

Выявляются следующие основные типологические случаи градостроительной подготовки земельных участков, требующие отдельного регулирования посредством региональных и (или) муниципальных нормативных правовых актов:

1) градостроительная подготовка свободных от прав третьих лиц земельных участков в существующей застройке для строительства по инициативе: а) заявителей; б) администрации муниципального образования;

2) градостроительная подготовка земельных участков на застроенных территориях для осуществления реконструкции по инициативе: а) собственников объектов недвижимости; б) лиц, не владеющих объектами недвижимости на соответствующих территориях; в) администрации муниципального образования;

3) градостроительная подготовка земельных участков на незастроенных, свободных от прав третьих лиц и не разделенных на земельные участки территориях для их комплексного освоения в целях жилищного и иных видов строительства по инициативе: а) заявителей; б) администрации муниципального образования;

4) выделение посредством градостроительной подготовки земельных участков многоквартирных домов, иных зданий, строений, сооружений на застроенных территориях, не разделенных на земельные участки, по инициативе: а) собственников помещений, иных объектов недвижимости; б) администрации муниципального образования;

5) градостроительная подготовка земельных участков из состава территорий общего пользования в целях предоставления физическим, юридическим лицам для возведения строений, сооружений, предназначенных для обслуживания населения;

6) выделение публичных земель посредством градостроительной подготовки земельных участков.

Вопрос 36.2. О выделении публичных земель посредством градостроительной подготовки земельных участков

Этот типологический случай градостроительной подготовки земельных участков выделен из ряда других с целью проиллюстрировать возможное содержание нормативного правового акта, который может подготавливаться и приниматься для регулирования указанного процесса, а также по причине особой важности именно этого случая.

Во-первых, возникает необходимость ввести и определить понятие "публичные земли" следующим образом:

"Публичные земли - земли, в состав которых включаются территории общего пользования (в том числе площади, улицы, проезды, парки, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, границы таких земель выделяются красными линиями, утверждаемыми в составе проектов планировки, а также части не включенных в состав территорий общего пользования земельных участков, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (для прохода, проезда, обслуживания сетей и объектов инженерного обеспечения), с установлением границ частей указанных земельных участков посредством границ зон действия публичных сервитутов, утверждаемых в составе документации по планировке территории".

Во-вторых, важность данного типологического случая определяется следующим. Органы местного самоуправления могут и должны проявить инициативу в вопросе о выделении за счет местного бюджета публичных земель. Цель и результат такой инициативы:

- упорядочение планировочной организации территории, защита публичных земель, предотвращение хаотичной застройки;

- создание массива частных земель (часть которых уже находится у частных правообладателей, а другая часть, выявленная посредством планировки из состава государственных или муниципальных земель, может быть предоставлена);

- появление на частных землях ответственных правообладателей - субъектов налогообложения и управления жилищно-коммунальным хозяйством, обслуживающим частные земли, включая те, на которых расположены многоквартирные дома;

- создание правовых предпосылок и экономических механизмов, стимулирующих частных правообладателей недвижимости (включая собственников квартир в многоквартирных домах) добиваться обеспечения за их счет последовательного осуществления сплошного межевания (импульс которому будет дан разделением публичных и частных земель).

В-третьих, ниже предлагается в качестве одного из возможных вариантов проект нормативного правового акта, который может приниматься и субъектами Российской Федерации, и органами местного самоуправления.

Порядок выделения границ публичных земель посредством подготовки документации по планировке застроенных территорий в целях фиксации и упорядочения их планировочной организации.

1. Выделение границ публичных земель на застроенных территориях осуществляется посредством подготовки документации по планировке территорий в случаях:

фиксации и упорядочения сложившейся планировочной ситуации - в порядке, определенном данным нормативным правовым актом;

подготовки предложений об изменении сложившейся планировочной ситуации в связи с планируемым развитием территории, включая новое строительство, реконструкцию, иные планируемые преобразования соответствующих территорий, - в порядке, определенном иными нормативными правовыми актами.

2. Публичные земли включают:

1) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и границы которых выделяются красными линиями, утверждаемыми в составе проектов планировки;

2) части не включенных в состав территорий общего пользования земельных участков, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц; границы частей указанных земельных участков устанавливаются посредством границ зон действия публичных сервитутов (утверждаемых в составе документации по планировке территории) и используются для прохода, проезда, а также для обслуживания сетей и объектов инженерного обеспечения.

3. Правообладатели частей земельных участков, указанных в подпункте 2 пункта 2, решением администрации города... об установлении публичных сервитутов, либо иным решением, принимаемым на основании утвержденной документации по планировке застроенной территории, освобождаются от выплат земельного налога, арендной платы применительно к таким частям земельных участков.

Порядок принятия указанных решений определяется в соответствии с законодательством нормативным правовым актом органов местного самоуправления города...

4. Решение о подготовке документации по планировке застроенных территорий для выделения публичных земель принимается главой администрации города...

5. Подготовка документации по планировке застроенных территорий для выделения публичных земель может проводиться:

1) уполномоченным органом по вопросам градостроительной деятельности администрации города...

2) физическими и юридическими лицами, соответствующими требованиям законодательства к лицам, подготавливающим документацию по планировке территории, выигравшим конкурсы на размещение муниципального заказа применительно к подготовке такой документации.

6. Подготовка проектов документов по планировке застроенных территорий лицами, указанными в подпункте 2 пункта 5, осуществляется на основе заданий, утверждаемых уполномоченным органом по вопросам градостроительной деятельности администрации города...

7. Подготовка проектов документов по планировке застроенных территорий осуществляется в виде:

1) проектов планировки и проектов межевания в составе проектов планировки - в случаях, когда одновременно: а) устанавливаются или изменяются красные линии, а также б) устанавливаются или изменяются границы зон действия публичных сервитутов;

2) проектов межевания - в случаях, когда в границах ранее установленных красных линий устанавливаются или изменяются границы зон действия публичных сервитутов.

8. Проекты документов по планировке застроенных территорий:

согласовываются уполномоченным органом по вопросам градостроительной деятельности администрации города... с учетом части 2 статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которой не допускается требовать предоставления других документов для утверждения документов по планировке застроенных территорий, включая недопущение требования о предоставлении заключений государственной экологической экспертизы таких проектов;

обсуждаются на публичных слушаниях в установленном в соответствии с законодательством порядке;

утверждаются главой местного самоуправления города...

применяются в соответствии с законодательством как основание для производства землеустроительных работ.

9. Предметами согласования, обсуждения на публичных слушаниях и утверждения документов по планировке застроенных территорий в случаях, определенных данным разделом настоящего нормативного правового акта, являются:

1) красные линии - в случаях их установления и изменения;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) определяемые красными линиями и границами зон действия публичных сервитутов границы следующих земельных участков:

а) неделимых земельных участков, на которых расположен один или расположено несколько многоквартирных домов - в случаях представления предложений для принятия решений о неделимости таких участков;

б) делимых земельных участков, на которых расположено несколько многоквартирных домов, разделение (межевание) которых может состояться в последующем по инициативе собственников квартир многоквартирных домов.

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 6 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ

ПРОЕКТИРОВАНИЕ, СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ

КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА"

Вопрос (37) о правах публичных и частных субъектов

в отношении проектной документации

Ответ на этот вопрос позволит лучше понять необходимость перехода от прежней системы регулирования градостроительной деятельности к новой системе, соответствующей правоотношениям, складывающимся в рыночных условиях между публичной властью и частными лицами.

Архитектурно-строительное проектирование выполняется в контексте и по результатам подготовки документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории. Поэтому различия между документами градостроительного проектирования и проектной документацией дополнительно могут и должны быть охарактеризованы особенностями и содержанием тех прав, которые имеют публичные и частные субъекты применительно к этим документам и этой документации.

Вопрос 37.1. О том, как ГрК РФ от 29.12.04 определяет права

публичных и частных субъектов

в отношении проектной документации

Дата добавления: 2015-10-24