Вхождение на занятую территорию через посредничество органов власти.

Если органы власти не преследуют целей реализации государственных или муниципальных нужд, то инвесторы не могут "входить" на территорию, занятую правами третьих лиц. Органы власти могут, например, организовывать торги на наилучшие предложения по градостроительному преобразованию, развитию территорий, а по их результатам принимать соответствующие решения, в частности по подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки.

Вопрос 29.3. О "вхождении" на свободную, не обремененную правами третьих лиц, незастроенную и неразмежеванную территорию

Технология проектирования градостроительных комплексов зданий на едином участке мало в чем меняется. Подготавливается проект планировки, в состав которого включается и проект межевания. При этом надо иметь в виду следующие обстоятельства:

- указанные проекты в технологическом смысле не утрачивают элементов проектов застройки в обосновывающей части иллюстративных материалов, характеризующих расположение конкретных зданий и их элементов с конкретными характеристиками на конкретных местах;

- именно в этих документах будут определены сочетания различных типов застройки, решены вопросы обеспечения земельных участков инфраструктурой и т.д.;

- в рассматриваемых случаях разделение территории на отдельные земельные участки потребуется на стадии подготовки проектов планировки по той причине, что по завершении строительства одним застройщиком (ему первоначально передаются права на всю территорию целиком для комплексной застройки) потребуется "частями" передавать права на ряд отдельных объектов и на их земельные участки. Эти земельные участки с самого начала должны быть определены как объекты права. На застроенной территории будет уже не один правообладатель-застройщик (применительно к нескольким участкам), а совокупность правообладателей отдельных земельных участков;

- возможен вариант, когда документацией по планировке территории будет признано, что проектируемый комплекс (совокупность различных зданий) будет располагаться на неделимом земельном участке достаточно большого размера. Тогда права на этот неделимый земельный участок передаются застройщику, а по завершении строительства возникнет ситуация, когда собственники зданий, их частей, помещений будут обладать долей в праве общей долевой собственности на неделимый земельный участок построенного комплекса.

Какой документ будет являться основанием для проверки соответствия такой застройки правилам землепользования и застройки, нормативам и правилам и т.д.?

Документация по планировке территории (в данном случае - проект планировки с проектом межевания в его составе) утверждается органом власти, который, в частности, проверяет подготовленный проект на соответствие правилам землепользования и застройки, техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования (при их наличии).

Применительно к каждому земельному участку, образованному посредством документации по планировки территории, имеется градостроительный план земельного участка (являющийся составной частью такой документации), в котором фиксируется все необходимое для подготовки проектной документации.

Градостроительный план земельного участка является основанием для производства землеустроительных работ, государственного кадастрового учета вновь сформированных земельных участков и затем для государственной регистрации прав на эти участки.

Правообладатель земельного участка - застройщик обеспечивает подготовку проектной документации, которая подготавливается на основании градостроительного плана земельного участка и проверяется органом власти на соответствие этому плану перед выдачей разрешения на строительство.

Завершенный строительством объект перед выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проверяется органом власти на соответствие градостроительному плану земельного участка.

Вопрос (30) об особенностях проектов межевания

Вопрос 30.1. Об определении понятия "межевание"

В федеральном законодательстве отсутствует однозначное определение понятия "межевание". А Земельный кодекс Российской Федерации до 2005 года вообще таким понятием не оперировал.

Содержание понятия "межевание" можно реконструировать, используя нормы, которые содержатся в ст. 17 "Межевание объектов землеустройства" Федерального закона от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве":

"Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства".

С одной стороны, здесь обозначается некий этап, предшествующий межеванию ("межевание объектов землеустройства осуществляется на основе... документации"), с другой - собственно межевание фактически представляется как технические работы на местности. Очевидно, что межевание как технические работы на местности не может быть выполнено без предварительной подготовки некой документации как основания для выполнения таких работ. В ранее действовавшем ГрК РФ от 07.05.98 и новом ГрК РФ от 29.12.04 зафиксированы нормы, регламентирующие действия, предшествующие техническим работам на местности. Это подготовка той самой "документации", о которой говорится в главе 5 нового ГрК РФ, а именно проектов межевания, градостроительных планов в составе проектов межевания. Кроме того, ГрК РФ от 29.12.04 определил порядок подготовки градостроительных планов земельных участков в составе проектов межевания.

Приведенные выше нормы Федерального закона "О землеустройстве" должны быть переработаны для более адекватного законодательного определения процесса межевания, понимаемого одновременно как подготовка соответствующей документации и выполнение на основе этой документации технических работ.

Вопрос 30.2. О составе проектов межевания

Применительно к проектам межевания ГрК РФ от 29.12.04 устанавливает следующие положения:

- проекты межевания всегда подготавливаются в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (ч. 1 ст. 43);

- посредством проектов межевания всегда устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий (ч. ч. 1 и 2 ст. 43);

- проекты межевания всегда содержат в своем составе градостроительные планы земельных участков (ч. 6 ст. 43);

- проекты межевания могут подготавливаться в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа - в случае, если проекты межевания подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки (ч. ч. 1 и 3 ст. 43).

Состав проектов межевания определяется ч. 5 ст. 43 ГрК РФ от 29.12.04. При этом следует отметить следующее. В отличие от проектов планировки, проекты межевания имеют не две, а лишь одну часть, подлежащую утверждению, и эта часть включает только чертежи межевания территории. Дело в том, что проекты межевания подготавливаются на основании или в составе проектов планировки, которые и содержат все необходимые материалы по обоснованию решений по планировке соответствующей территории. Однако и при подготовке проектов межевания в случае необходимости могут подготавливаться обосновывающие материалы, например иллюстративного характера. Только в этом случае такие материалы формально не будут включаться в проект межевания, а будут использоваться, например, при обсуждении и оценке различных вариантов предлагаемых решений.

Вопрос 30.3. О выполнении требования ГрК РФ от 29.12.04, согласно которому при подготовке проектов межевания застроенных территорий надлежит учитывать градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки указанных территорий

Это требование установлено ч. 4 ст. 43 ГрК РФ от 29.12.04 и в этом отношении преемственно воспроизводит аналогичные нормы п. 4 ст. 59 ГрК РФ от 07.05.98.

Выше говорилось о неправомерной практике выделения земельных участков по контуру здания ("под отмостку"), которая является самым крайним случаем определения минимальной площади земельного участка, "меньше которого уже нельзя". Имеются и другие подходы, связанные с отношением к так называемой минимальной площади земельных участков, необходимой для использования многоквартирных домов и определяемой на основе нормативов, действовавших на период застройки соответствующих территорий. В Российской Федерации действует правовой акт, обобщивший все ранее действовавшие правовые акты об определении размеров земельных участков. Это методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 года N 59.

В методических указаниях имеется таблица с удельными показателями земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений для зданий разной этажности разных периодов застройки, а также поименованы нормативно-технические документы, с использованием данных которых таблица была подготовлена:

- Правила и нормы застройки населенных мест, проектирования и возведения зданий и сооружений (ПиН 1929), утверждены 20.07.1929;

- Правила и нормы планировки и застройки городов (СН 41-58), утверждены 01.12.1958, введены в действие с 01.11.1959;

- Строительные нормы и правила. Планировка и застройка (СНиП П-К.2-62), утверждены 07.05.1966, введены в действие с 01.01.1967 взамен СН 41-58;

- Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75), утверждены 11.09.75, введены в действие 01.01.1976 взамен СНиП 11-К. 2-62;

- Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75**), утверждены 11.09.75, введены в действие 01.01.76 взамен СНиП 11-к.2-62, изданы в 1985 году.

Сегодня мы имеем дело с противостоянием двух взаимоисключающих принципов - утверждающего и отрицающего обязательность соблюдения ранее действовавших нормативов застройки при определении минимальной площади земельных участков. Первый принцип, закрепленный в федеральном законодательстве, отражает следующее:

- все правообладатели квартир в многоквартирных домах имеют право на соответствующий земельный участок, размеры которого не могут быть меньше соответствующей минимальной величины (за исключением случаев, когда сложившееся землепользование не позволяет выдержать эту минимальную величину);

- указанное право в части выделения земельного участка не меньше минимальной величины не ограничивается по срокам реализации и не может быть ущемлено, например, в случае уплотнения застройки.

Другими словами, федеральный закон устанавливает принцип соблюдения минимального стандарта в части закрепления еще не реализованных прав собственников, нанимателей квартир на пространство вокруг многоквартирных домов, в которых они проживают. Это право может быть реализовано только одним способом - путем межевания. При его проведении (независимо от того, по чьей инициативе и с какими целями оно проводится) должны соблюдаться указанные минимальные стандарты, которые определяются не возникшими в данный момент намерениями (например, намерениями уплотнить существующую застройку путем нового строительства), а ранее сложившейся ситуацией. То есть сначала фиксируется и получает правовое закрепление факт землепользования, который состоялся задолго до возникновения намерений сегодняшнего дня, а затем в отношении этого закрепленного правовым образом факта (выделенных земельных участков в размерах не меньше минимальных) публично решается вопрос о возможности или невозможности изменения сложившегося землепользования (в том числе путем уплотнения застройки, если таковое допустимо в силу наличия свободных участков или по волеизъявлению правообладателей квартир, реализовавших свое право на земельные участки домов, в которых они проживают).

На практике же (в частности, в Москве) реализуется прямо противоположный принцип, противоречащий федеральному законодательству. Почему же это недопустимое в правовом государстве противоречие оказалось возможным? Попробуем разобраться.

Норма о минимальной площади земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, является нормой федерального закона о градостроительной деятельности. То, что в Конституции Российской Федерации отсутствует прямое упоминание градостроительного законодательства как предмета исключительного ведения Российской Федерации либо совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, дает сомнительное основание отнести градостроительное законодательство к предмету исключительного ведения субъектов Российской Федерации (что и сделано, например, в Уставе города Москвы). На этом же основании делается вывод о необязательности следования указанной выше норме Федерального закона о градостроительной деятельности и, соответственно, о возможности при проведении межевания застроенных территорий выделять земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, меньше минимальной площади, определенной ранее действовавшими нормативами, которые уже не действуют (о возможности утверждения "уплотняющих" нормативов).

Принцип, утверждающий "уплотняющие" нормативы, реализуется посредством соответствующих нормативно-технических документов. В Москве, например, это Нормы проектирования планировки и застройки города Москвы (МГСН 1.01-99), утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 года N 49, которые периодически корректируются в сторону еще большего уплотнения. При этом при проведении межевания не используются ни общегосударственные нормативы на соответствующие периоды (перечень которых представлен выше), ни аналогичные документы, действовавшие в Москве в соответствующие периоды застройки - 1964, 1974, 1981, 1985 годы (ВСН-2-64, ВСН-2-74, ВСН-2-81, ВСН-2-85).

Можно сопоставить, например, нормативы ныне действующего документа МГСН 1.01-99 с нормативами 1970-х годов, зафиксированными в ВСН-2-74. По отношению к ранее действовавшему документу нынешний устанавливает сокращение удельного размера жилой территории микрорайона, приходящейся на 1 кв. м общей площади застройки по группам этажности: 5 этажей - на 37%, 9 этажей - на 21%.

Очевидно, что за формально-юридической стороной дела стоят практические соображения, подкрепленные соответствующей градостроительной политикой. Такая политика всегда является результатом баланса разнонаправленных и противоречивых интересов. Очевидно, что в сравнении с инвестиционно-строительными интересами интересы правообладателей квартир в существующих многоквартирных домах не являются приоритетными, тогда как рассмотренная норма ч. 4 ст. 43 ГрК РФ от 29.12.04 защищает интересы именно правообладателей квартир.

Вопрос (31) об особенностях градостроительных планов

земельных участков

Градостроительные планы земельных участков (далее - ГПЗУ) подготавливаются не для всех земельных участков, а только для тех из них, которые застроены или предназначены для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04).

ГПЗУ подготавливаются:

1) в составе проектов межевания, которые являются составной частью проектов планировки;

2) в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятельные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам);

3) в виде отдельного документа - применительно к существующим земельным участкам, когда не требуется изменять их ранее установленные границы.

Вопрос 31.1. О подготовке градостроительных планов земельных участков в виде отдельных документов

ГПЗУ могут подготавливаться в виде отдельных документов в случаях, когда одновременно:

1) ГПЗУ запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (по отношению к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;

2) применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Только при таком сочетании условий может быть выполнено положение ч. 17 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04 относительно того, что не требуется проведение процедур, связанных с подготовкой, обсуждением посредством публичных слушаний и утверждением документации по планировке территории и определенных ч. ч. 1 - 16 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04.

Таким образом, во всех случаях, когда мы имеем дело с не разделенной на земельные участки территорией, независимо от того, является ли такая территория застроенной или незастроенной, но подлежащей застройке, надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе или отдельно проекты межевания. В таких случаях ГПЗУ как самостоятельные документы не подготавливаются, а подготавливаются только в составе документации по планировке территории.

Вопрос 31.2. О назначении градостроительных планов земельных участков и о содержащейся в них информации

ГПЗУ являются основанием для:

- подготовки проектной документации (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04);

- выдачи разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04);

- выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.04).

ГрК РФ от 29.12.04 установлен дифференцированный подход к представлению информации о тех земельных участках, на которые распространяется действие градостроительного регламента, и о тех, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или градостроительный регламент не устанавливается.

В первом случае представляется информация о градостроительном регламенте, в том числе о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (если только земельные участки не предоставляются для государственных или муниципальных нужд).

Во втором случае речь может идти о земельных участках, определяемых в соответствии с ч. ч. 4 и 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04 в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников и (или) ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия; в границах территорий общего пользования; занятых линейными объектами; предоставленных для добычи полезных ископаемых; расположенных на землях лесного фонда, землях водного фонда, занятых водными объектами, землях запаса, землях особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Применительно к таким земельным участкам представляется информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.

Если соответствующие земельные участки пересекаются с зонами планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, границы таких зон отображаются в градостроительных планах земельных участков.

Наряду с информацией, определенной ч. 3 ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04, в состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Вопрос 31.3. О форме градостроительного плана земельного участка

В соответствии с ч. 5 ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04 форма ГПЗУ должна быть установлена Правительством Российской Федерации, что и было сделано Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года N 840. Этим же Постановлением Министерству регионального развития Российской Федерации было предложено в трехмесячный срок утвердить Инструкцию о порядке заполнения формы ГПЗУ (утверждена Приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 13 апреля 2006 года N 40).

Поскольку содержащаяся в ГПЗУ информация затрагивает имущественные интересы правообладателей недвижимости, граждан, проживающих на соответствующих территориях, технология процесса заполнения формы такого документа не должна регламентироваться ведомственной инструкцией. ГрК РФ от 29.12.04 такой инструкции и не предусматривает. Это не что иное, как возврат к прежним методам ведомственного регулирования, чреватого конфликтами между правообладателями недвижимости и ведомствами, вовлеченными в процесс ведомственного регулирования на основе своих собственных правовых актов.

Кроме того, "на ровном месте" создан ряд противоречий с ГрК РФ от 29.12.04. Кодекс определяет необходимость не одной, а двух форм ГПЗУ - в составе документации по планировке территории и в виде самостоятельного документа. В указанном же Постановлении Правительства ГПЗУ представлен исключительно как самостоятельный документ. Из этого исходного противоречия возникает целый ряд других противоречий, которые уже не могут быть преодолены посредством Инструкции по заполнению ГПЗУ. Это дискредитирует значимость планировки территории как первичного действия, которое должно предшествовать иным действиям и являться основанием для землеустроительных работ с последующей постановкой впервые выделенных земельных участков на государственный кадастровый учет и последующим предоставлением сформированных земельных участков. Приведем примеры некоторых наиболее очевидных противоречий между ГрК РФ от 29.12.04 и принятыми документами для случая, когда ГПЗУ должен подготавливаться в составе утвержденной документации по планировке территории и являться ее неотъемлемой частью:

- форма ГПЗУ не может заполняться как самостоятельное действие по "специальному" изготовлению должностными лицами отдельного документа, поскольку форма должна быть заполнена в составе действий по подготовке документации по планировке территории. Такие "специальные" действия неизбежно станут административным барьером на пути инвесторов, застройщиков;

- применительно к ГПЗУ не может быть самостоятельного решения органа власти о подготовке такого плана. Это значит, что соответствующая позиция формы не может быть заполнена;

- подготовленный как неотъемлемая часть документации по планировке территории, ГПЗУ должен утверждаться не отдельным решением органа власти, а только решением об утверждении такой документации. Это значит, что позиция формы об утверждении именно ГПЗУ не может быть заполнена.

Кроме того, ни в утвержденной форме, ни в инструкции по ее заполнению нет указания на то, что на основании градостроительного плана впервые выделенного из состава государственных или муниципальных земель земельного участка выполняются землеустроительные действия, производится государственный кадастровый учет сформированного земельного участка с присвоением ему кадастрового номера и затем осуществляется предоставление земельного участка по процедурам, определенным Земельным кодексом Российской Федерации. Отсутствие такого указания неизбежно порождает сумбур, "войну ведомств" и непонимание того, как заполнять позицию "кадастровый план земельного участка".

Искусственно созданный тупик должен быть преодолен. Для этого необходимо принять указанное Постановление Правительства в новой редакции и полностью решить соответствующие вопросы именно в этом Постановлении упразднив ведомственную инструкцию по заполнению формы ГПЗУ. Новой редакцией Постановления следует утвердить:

1) форму градостроительного плана земельного участка, подготовленного в составе документации по планировке территории, и руководство по применению и заполнению такой формы в процессе подготовки документации по планировке территории;

2) форму градостроительного плана земельного участка, подготовленного в виде отдельного документа, и руководство по применению и заполнению такой формы.

Вопрос 31.4. О том, какие случаи должны быть отражены в форме градостроительного плана земельного участка при подготовке его в составе документации по планировке территории

Анализ ГрК РФ от 29.12.04 позволяет утверждать, что ГПЗУ подготавливается в составе документации по планировке территории в шести случаях, а именно когда ранее отсутствовавший земельный участок выделяется (создается):

1) из состава государственных или муниципальных земель и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства, которые не являются линейными объектами;

2) из состава государственных или муниципальных земель и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях строительства линейных объектов;

3) из состава государственных или муниципальных земель как земельный участок многоквартирного дома;

4) из состава территорий общего пользования и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам на правах аренды в целях возведения временных построек, строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства, которые не являются линейными объектами;

5) из состава земель, применительно к которым не устанавливаются градостроительные регламенты, и предназначен для предоставления физическим или юридическим лицам в целях возведения временных построек, строительства и (или) реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), возведение, строительство и (или) реконструкция которых не противоречит установленному в соответствии с земельным и иным законодательством режиму использования указанных земель без осуществления действий по переводу таких земель из одной категории в другую;

6) для резервирования земель, изъятия земельных участков, частей земельных участков (в пределах границ вновь созданного земельного участка) для государственных или муниципальных нужд.

В случаях 1, 3, 4, 5 выделяются (создаются) неделимые (не подлежащие дальнейшему разделению) земельные участки.

Документация по планировке территории, содержащая в своем составе ГПЗУ, перед ее утверждением в обязательном порядке должна проверяться органом, уполномоченным в области градостроительной деятельности, на соответствие требованиям, установленным применительно к форме ГПЗУ.

В руководстве по применению формы ГПЗУ, подготовленного в составе документации по планировке территории, например в случае 1, следует отразить следующие положения.

1. ГПЗУ подготавливается в составе документации по планировке территории (проекта планировки территории - в случае отсутствия для соответствующей территории утвержденных красных линий, или проекта межевания территории - в случае наличия для соответствующей территории утвержденных красных линий) при выделении земельных участков из состава государственных или муниципальных земель для земельного участка, который:

1) свободен от прав третьих лиц. Указанный факт в обязательном порядке выявляется и фиксируется в документации по планировке территории с учетом сложившегося землепользования, в том числе отраженного в документах государственной регистрации прав на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества;

2) является неделимым. Указанное положение определяется отдельным решением в составе решения об утверждении документации по планировке территории, принятым:

а) органом местного самоуправления в соответствии с правилами землепользования и застройки - при наличии в их составе показателей предельных размеров земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны;

б) органом местного самоуправления как утверждение соответствующих положений документации по планировке территории - в случаях:

- отсутствия правил землепользования и застройки;

- отсутствия в правилах землепользования и застройки показателей предельных размеров земельных участков, расположенных в соответствующей территориальной зоне;

в) уполномоченным федеральным органом в области градостроительной деятельности или уполномоченным органом субъекта Российской Федерации в области градостроительной деятельности как утверждение соответствующих положений документации по планировке территории, утверждаемой указанными органами, - в случаях, определенных ГрК РФ от 29.12.04;

3) расположен вне границ территорий, земель, определенных ч. ч. 4 и 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04, в силу чего на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента, установленного правилами землепользования и застройки применительно к территориальной зоне расположения земельного участка (при наличии указанных правил).

2. Подготовленный в составе документации по планировке территории и утвержденный в порядке, определенном в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04, ГПЗУ:

1) является основанием для:

а) производства землеустроительных работ в целях государственного кадастрового учета сформированного посредством таких работ земельного участка, выделенного посредством планировки территории из состава государственных или муниципальных земель;

б) подготовки проектной документации для строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

в) проверки проектной документации на соответствие ГПЗУ и выдачи разрешения на строительство;

г) проверки построенного, реконструированного объекта на соответствие ГПЗУ и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2) включается в состав документов по предоставлению выделенных посредством планировки территории из состава государственных или муниципальных земель и сформированных земельных участков физическим или юридическим лицам, в том числе на аукционах.

Вопрос (32) об особенностях подготовки, проверки,

обсуждения и утверждения документации

по планировке территории

ГрК РФ от 29.12.04 установил порядок подготовки, проверки, обсуждения и утверждения документации по планировке территории применительно к случаям, когда такая документация разрабатывается на основании решений, принимаемых органами публичной власти - и государственными, и муниципальными.

Вопрос 32.1. Об общих особенностях подготовки, проверки, обсуждения и утверждения документации по планировке территории применительно к случаям, когда такая документация разрабатывается на основании решений, принимаемых органами государственной власти и органами местного самоуправления

ГрК РФ от 29.12.04 существенно изменил указанный порядок по сравнению с ГрК РФ от 07.05.98.

Во-первых, сокращено с шести до четырех количество законодательных и иных актов, посредством которых такой порядок может устанавливаться. В соответствии с ч. 5 ст. 28 ГрК РФ от 07.05.98 в число указанных актов ранее включались:

1) Градостроительный кодекс Российской Федерации;

2) принимаемые в соответствии с ним законы Российской Федерации;

3) иные нормативные правовые акты Российской Федерации;

4) законы субъектов Российской Федерации;

5) иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

6) нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Ныне из числа таких актов исключены иные, помимо Градостроительного кодекса Российской Федерации, федеральные законы, а также иные, помимо законов субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Согласно ГрК РФ от 29.12.04 (ч. ч. 18 - 20 ст. 45) порядок подготовки документации по планировке территории устанавливается:

1) Градостроительным кодексом Российской Федерации - во всех случаях;

2) принимаемыми в соответствии с Градостроительным кодексом нормативными правовыми актами Российской Федерации - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;

3) законами субъектов Российской Федерации - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

4) нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Во-вторых, изменен состав действий на стадии подготовки и утверждения документации по планировке территории. Согласно ГрК РФ от 29.12.04 действия эти следующие:

1) принятие решения о подготовке документации;

2) уведомление о принятом решении - в установленных случаях;

3) проверка подготовленной документации;

4) проведение публичных слушаний - в установленных случаях;

5) утверждение и опубликование документации.

Принятие решений о подготовке документации по планировке территории.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04 решения о подготовке документации по планировке территории принимаются:

- уполномоченными федеральными органами исполнительной власти - в случаях, когда документами территориального планирования Российской Федерации предусмотрено размещение объектов капитального строительства федерального значения;

- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в случаях, когда документами территориального планирования субъектов Российской Федерации предусмотрено размещение объектов капитального строительства регионального значения;

- органами местного самоуправления муниципальных районов - в случаях, когда документами территориального планирования муниципальных районов предусмотрено размещение объектов капитального строительства местного значения;

- органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов - в случаях, когда генеральными планами предусмотрено размещение объектов местного значения, иных случаях, предусмотренных генеральными планами и связанных с планировкой территории.

Решения о подготовке документации по планировке территории могут приниматься указанными органами и при отсутствии документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2008 года. После этой даты вводится в действие ч. 6 ст. 45 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением подготовки проектов межевания застроенных территорий и подготовки градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.

В первом случае производится юридическая фиксация ранее состоявшегося, но еще не закрепленного факта в части прав собственников объектов недвижимого имущества на использование земельных участков, на которых расположены такие объекты. Иными словами, производятся действия, не связанные непосредственно с территориальным планированием, предопределяющим будущее развитие событий. Второй случай также непосредственно не связан с территориальным планированием, поскольку речь идет о ситуации, когда уже имеются границы ранее сформированных земельных участков, то есть нет необходимости производить планировку территории.

Органы власти могут принимать решения о подготовке документации по планировке территории не только по собственной инициативе, но и в ответ на инициативу физических или юридических лиц:

- уполномоченные федеральные органы исполнительной власти - в границах территорий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, - применительно к землям лесного фонда, занятым водными объектами землям водного фонда, находящимся в федеральной собственности землям запаса, находящимся в федеральной собственности землям особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в федеральной собственности;

- органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в границах территорий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, - применительно к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации землям запаса и землям особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации;

- органы местного самоуправления муниципальных районов - применительно к межселенным территориям, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, определенных правилами землепользования и застройки;

- органы местного самоуправления поселений или органы местного самоуправления городских округов - в границах территорий, для которых устанавливаются градостроительные регламенты, а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в муниципальной собственности.

Дата добавления: 2015-10-24