Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков

Таблица 8.3.4.1. Исходные данные для расчета стоимости объекта

Параметр	Единица измерения	Количество	Примечания
Общая площадь объекта	Кв.м		См. задание на оценку
Ставка дохода от сдачи объекта в аренду	$/кв.м в год
Коэффициент экономического недоиспользования объекта в первый год прогнозного периода	%	50%	См. примечание 1 к таблице
Коэффициент экономического недоиспользования объекта в последующие годы прогнозного периода	%	15%	См. примечание 1 к таблице
Инвестиционные затраты на ремонт объекта	$		См. п. 8.3.3.
Коммунальные платежи за первый год прогнозного периода	$		См. п. 8.3.2.
Затраты на персонал, обслуживающий арендаторов, за первый год прогнозного периода	$		См. п. 8.3.2.
Арендная плата за землю за первый год прогнозного периода	$		См. п. 8.3.2.
Затраты на текущий ремонт здания за первый год прогнозного периода	$		См. п. 8.3.2.
То же, за второй год прогнозного периода	$		См. п. 8.3.2.
Налог на имущество, за первый год прогнозного периода	$		См. п. 8.3.2.
Величина прогнозного периода	лет
Темпы роста ставки арендной платы в течение прогнозного периода	% в год		См. примечание 2 к таблице
Темпы роста коммунальных платежей в течение прогнозного периода	% в год		См. примечание 3 к таблице
Темпы роста прочих статей операционных расходов в течение прогнозного периода	% в год		См. примечание 3 к таблице
Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период	% в год		См. примечание 4 к таблице
Ставка дисконтирования	%		См. п. 8.3.4.
Ставка капитализации	%		См. п. 8.3.4.

Примечания к таблице:

1. Коэффициент экономического недоиспользования объекта в первый год прогнозного периода отражает невозможность эффективной эксплуатации объекта во время проведения ремонта. В последующие годы коэффициент экономического недоиспользования отражает возможные потери собственника при смене арендаторов и нерегулярном поступлении арендной платы. Величина коэффициента 15% соответствует средней загрузке арендаторами объектов торговли в г. Москве.

2. Темпы роста арендной платы отражают перспективы роста социального статуса района расположения объекта и соответственно роста спроса на торговые площади в данном районе.

3. Учитывая общие тенденции развития экономической ситуации в России и в Москве, по мнению Оценщика, в ближайшие годы легко прогнозируется опережающий рост стоимости коммунальных услуг в сравнении с ростом стоимости на прочие ресурсы.

4. По мнению Оценщика, к окончанию прогнозного периода должна наступить определенная стабилизация на рынке, что даст возможность владельцу объекта изменять ставку арендной платы соответственно изменению его расходов на владение и управление объектом.

Таблица 8.3.4.2. Расчет стоимости объекта, долл. США.

Наименование статей	1- й прогнозный год	2- й прогнозный год	3- й прогнозный год	4- й прогнозный год	5- й прогнозный год	Постпрогнозный период
Потенциальный валовой доход от сдачи в аренду объекта						---
Поправка на экономическое недоиспользование объекта						---
Действительный валовой доход от сдачи в аренду объекта						---
Инвестиционные затраты на ремонт объекта						---
Коммунальные платежи за объект						---
Затраты на содержание персонала						---
Арендная плата за землю						---
Затраты на текущий ремонт						---
Налог на имущество						---
Чистый операционный доход	-130825
Стоимость объекта в постпрогнозный период (цена перепродажи)	---	---	---	---	---	1 164 948
Фактор текущей стоимости (в предположении образования денежного потока в середине года для прогнозного периода и в начале года –для постпрогнозного)	0,8658	0,6609	0,5045	0,3851	0,2940	0,2592
Текущая стоимость денежного потока	-113268
Рыночная стоимость объекта оценки по доходности	838 929

Дата добавления: 2015-07-20