Расчет стоимости прав на земельный участок

Необходимость расчета стоимости земли (прав на земельные участки) при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле – элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п.

Расчет стоимости прав на земельный участок производился в следующем порядке:

1. Были выбраны данные по ценам на земельные участки под торговую, административную и свободную застройку в пределах ЮАО;

2. Цены на земельные участки были скорректированы в зависимости от их удобства расположения для данного использования, размера, и других характеристик, с последующим выводом стоимости прав на оцениваемый земельный участок.

Таблица 8.1.1 Данные земельного участка объекта оценки, ограниченного площадью застройки всего здания

Местоположение	Общая площадь га / м^2	Назначение	Оцениваемые права на участок
ЮАО, г. Москва, ************ ул., д. 6	0,45 / 4500	Торговая застройка	Долгосрочная аренда на 49 лет

Таблица 8.1.2. Данные на земельные участки административной и торговой недвижимости, представленные на рынке в ЮАО

№ п/п	Местоположение	Стоимость, $ / $/ кв. м	Общая площадь га / м^2	Назначение	Права на участок	Источник информации
	Братеево, мкр. 3А, к.11	273600 / 91,2	0,3 / 3000	Магазин	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2000 г.
	Коломенский пр-д, 14, к.1	510300 / 102,06	0,5 / 5000	Офисно-торговой центр	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2000 г.
	Каширское ш., 86, к. 2-3	337500 / 108,87	0,31 / 3100	Продовольственный магазин с офисом	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2000 г.
	Братеево, мкр. 3А, к.10	98000 / 35,0	0,28 / 2800	Супермаркет	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2000 г.
	Бирюлево-Западное, мкр. 4	208800 / 26,1	0,8 / 8000	Торговый центр с отделом «Бытовая химия»	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2000 г.

Стоимость прав аренды участка №4 не соответствует среднему уровню цен на аналогичные объекты, характерному для Южного административного округа, что может быть связано со специальными условиями продажи. Так как Оценщик не располагает достаточной информацией для приведения стоимости аналога к стоимости объекта по условиям продажи, данный участок исключен из списка аналогов.

Таблица 8.1.3. Экспертные корректировки стоимости прав аренды земельных участков

Наименование показателя (коэффициента корректировки)	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Стоимость права аренды одного квадратного метра площади до корректировок, $	91,2	102,06	108,87	---	26,1
Дата продажи права аренды				---
Расположение участка		-10%		---	+10%
Масштабность участка				---	+5%
Стоимость права аренды одного квадратного метра участка после корректировок, $	91,2	91,8	108,87	---	30,0
Средняя стоимость права долгосрочной аренды (49 лет) одного квадратного метра площади земли под административную и торговую застройку в ЮАО, $	80,5

Примечания к таблице:

1. Корректировка по расположению участка основывалась на радиально-кольцевой структуре построения г. Москвы, учитывая удаленность от центра города, особенности района расположения участка и типа окружающей застройки.

2. Корректировка, учитывающая масштабность участков, определялась на основании анализа спроса и предложения на сопоставимые участки. При данном анализе использован материал информационно-аналитического бюллетеня «Rway».

График 8.1.1. Структура предложения на московском первичном рынке земельных участков в июле 2000 г.

3. Согласно «Rway» наибольшим спросом по-прежнему пользуются земельные участки в пределах Садового кольца. В структуре спроса преобладают земельные участки под строительство оптовых рынков, складских комплексов, магазинов (включая легко сборные павильоны), жилья, административно-офисных зданий и автозаправочных станций.

График 8.1.2. Структура спроса на московском первичном рынке земельных участков в июле 2000 г.

Таблица 8.1.4. Расчет стоимости прав на земельной участок

Дата добавления: 2015-07-20